龙湖集团告别“传统开发商”模式 2024年经营性收入占比超20%|深研财报

（原标题：龙湖集团告别“传统开发商”模式 2024年经营性收入占比超20%|深研财报）

3月28日，龙湖集团（0960.HK)发布2024年度业绩报并召开业绩发布会。根据财报披露，龙湖集团2024年全年实现营业收入1274.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入实现267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收贡献占比达21%。

根据披露，龙湖集团毛利额为204.1亿元，毛利率为16%，股东应占溢利为104亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为人民币69.7亿。其中，运营业务毛利率达到75%，服务业务毛利率为31.4%。在各航道协同生态下，2024年，龙湖集团整体及五个航道的含资本性支出的经营性现金流均为正，全集团在24年含资本性支出的经营性现金流为64亿。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上表示，当前，龙湖五大航道业务的协同发展，已经让龙湖走入新的发展周期，而区别于传统的开发商。经营性业务已成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

银河国际研报表示，看好龙湖在转型中以经营性收入为基石的稳健性，维持对龙湖的买入评级。

提前踩刹车让债务更从容　

2024年，龙湖的地产开发业务不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对客户需求精进产品、提升品质。财报数据显示，2024年龙湖集团公司全年实现合同销售额1011.2亿元，稳居行业千亿阵营，销售回款率超100%，年内首开项目平均去化率近80%；一二线城市销售占比超90%。

在投资方面，2024年，得益于稳健的财务盘面，龙湖集团坚持“量入为出”的原则，在波动的市场环境下依旧保持平稳的投资节奏，持续把握优质投资机会，在高能级城市获取土地，做好发展与安全的平衡。

报告期内，龙湖在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等9座高能级城市获得9幅土地，总建面83万平方米，权益建面39万平方米，新增权益地价51亿元。龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠指出，2025年1季度，龙湖还在上海、苏州获取了两幅优质土地，在保障偿债的安全性前提下，未来也会择机获取新土地，并根据市场变化进行弹性的供货。

近年来，面对行业进入“缩表”周期，龙湖始终将安全性放在首位。陈序平表示，龙湖早在2022年初就提出要去做城市的聚焦，在开发业务上做“三提三降”， 更重要的是提前降负债、提前收缩，相当于提前踩了刹车，这才使得龙湖在债务高峰来临之时能够更加从容。

具体而言，在负债指标方面，财报数据显示，截至2024年末，龙湖集团的综合借贷总额为1763.2亿元，较年初下降约163亿元；在手现金494.2亿元；净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率57.2%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

在债务结构方面，截至报告期末，龙湖集团1年内到期的短期债务占比17.2%，长短债配比合理，债务到期节奏安全可控；外币债务占比进一步下降至13.6%，其中100%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。

在政策支持下，龙湖集团2024年全年经营性物业贷款净增299亿元，以更优的成本、更长的账期实现债务结构优化。截至2024年12月31日，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至10.27年，平均融资成本为4.00%，同比下降24个基点。　

汇丰银行在研报中表示，作为仍在按时足额偿还债务的房企，相信龙湖规模可观的投资物业将继续为公司带来优势。摩根大通则认为，龙湖的投资性物业足以支持其再融资，公司没有违约风险，稳健的经营性收入为其利润盘面提供了支撑。

未来三年实现经营性营收占比过半

面对内生式增长的新课题，龙湖将多年来重金投入的经营性业务进一步整合成为商业投资、资产管理两个重资产运营航道，以及物业管理、智慧营造两个轻资产服务航道，如今已成为助力其穿越周期的第二曲线。

财报数据显示，龙湖集团2024年由运营及服务业务组成的经营性收入实现267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收贡献占比达21%，经营性收入覆盖股息及利息倍数达2.39倍。

其中，在商业投资方面，龙湖2024全年如期新增运营11座天街。截至年末，龙湖商业累计运营89座商场（分期项目合并后商场个数），期末出租率提升至97%高位。龙湖商业持续改造升级存量项目、提升消费体验、增强客户粘性，全年租金收入同比增长7%至109.8亿元。销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长16%，日均客流同比增长25%。

2024年，龙湖集团将长租公寓航道升级为资产管理航道，推出全新资管旗舰品牌“龙智资管”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”六大资管业务。资产管理收入31.8亿元，其中长租公寓品牌“冠寓”的租金收入同比增长4% 至26.5亿人民币。截至年末，冠寓已开业房源规模达到12.4万间，期末出租率95.3%。

物业管理方面，龙湖智创生活涵盖住宅管理、商企服务、龙湖优选、塘鹅租售、龙智美居等业务单元，提供全链条智慧服务，全年实现收入114.2亿人民币，物业在管面积达4.1亿平方米。同时，依托数字科技能力，构建高效的智慧空间服务体系，实现服务精准触达，优化业主服务体验。

智慧营造品牌“龙湖龙智造”，聚焦大客户战略，凭借全业态开发运营经验、数字科技能力以及内生式航道协同优势，持续拓展优质项目，助力委托方价值兑现，实现高质量快速发展。2024年实现营收12.1亿元，新增代建面积800万平方米，代建项目全年销售额106亿元。

陈序平在业绩会上坦言，到2028年，龙湖的经营性收入占比有望过半。由此，龙湖也将成为国内地产行业较早完成收入结构转型的公司。

东吴证券在研报中表示，看好龙湖集团穿越行业周期的能力，其开发业务聚焦高能级城市，经营类业务收入稳中有升，财务状况稳定，保持买入评级。