从万国数据（GDS.US）看REITs：资产证券化重塑数据中心行业格局

（原标题：从万国数据（GDS.US）看REITs：资产证券化重塑数据中心行业格局）

在资产证券化的道路上，万国数据（GDS.US）又迈出了关键一步。

上海证券交易所官网信息显示，3月26日，由万国数据作为原始权益人的南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“南方万国数据中心REIT”）“已受理”。智通财经获悉，3月25日该基金启动申报程序，仅1天后就获上交所受理。作为市场首批数据中心公募REITs之一，南方万国数据中心REIT一经披露，迅速引发市场广泛关注。

今年3月初，万国数据成功发行了中国首单数据中心持有型不动产资产支持证券（ABS），被市场视为IDC行业首笔私募REIT。时隔不到一个月，这只公募REIT的申报，进一步增强了万国数据在资本支持新基建方面的先发优势。

业内人士向智通财经表示，南方万国数据中心REIT的推出，在行业具有里程碑意义。“数据中心REITs兼具‘科技+不动产’属性，现金流较传统商业地产稳定性强一些，估值体系有望向成长股靠拢。在低利率环境下，其相对稳定的分红机制，对险资、银行理财等也具有较强的吸引力。” 

稀缺优质资产构筑REITs根基

智通财经了解到，南方万国数据中心REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”双层架构，80%以上资产将投资于底层基础设施资产支持证券，穿透持有昆山国金数据云计算数据中心项目（简称“国金数据中心”）全部股权，通过专业化运营获取机柜托管服务费收入等稳定现金流。该产品由南方基金担任基金管理人，招商银行担任基金托管人，华泰联合证券为财务顾问。

该基金的核心资产为国金数据中心，以2024年9月30日为基准日，项目估值为21.95亿元人民币（估值以最终监管审批通过版本为准）。基于这一时点的资产估值，基金拟募集规模为22.65亿元（估值以最终监管审批通过版本为准）。

国金数据中心之所以能获得较高估值，得益于其优质稀缺的资产特性。该数据中心位于江苏省苏州市昆山市花桥镇，占地近2万平方米，建筑面积3.54万平方米，配备4192个机柜。该区域属于长三角数据需求的核心区域，是“东数西算”战略布局的关键节点。

长三角地区经济发达，产业集聚，大量大型企业和互联网巨头汇聚，产生了海量数据处理和存储需求，国金数据中心凭借优越地理位置，能快速响应客户需求，提供高效数据中心服务。同时，该区域网络基础设施完备，能源供应充足稳定，为数据中心运行提供了坚实保障。

REIT招募说明书显示，国金数据中心近三年及最近一期的平均签约率均为100%，计费率稳定在90%以上，托管服务费收缴率达100%。

值得一提的是，在绿色发展成为全球共识的当下，国金数据中心可再生能源使用比例达到100%，既契合全球绿色发展趋势，有助于企业自身长期可持续运营，又呼应了投资者对绿色环保项目的关注。

公司稳健经营为资产证券化提供支撑

国金数据中心的优质资产为万国数据开展REITs项目奠定良好基础，而公司稳健的经营业绩则进一步为资产证券化提供了有力支撑。

2024年，万国数据实现净收入103.22亿元，同比增长5.5%；调整后EBITDA达48.764亿元，同比增长3%；经调整EBITDA率为47.2%，全年净利润为33.04亿元。

万国数据海外运营品牌DayOne Data Centers Limited于2024年12月31日完成B轮股权融资，公司对其股权摊薄，将DayOne作为股权投资对象，业绩不再并表。若不考虑DayOne“出表”的影响，万国数据2024年业绩则已超预期，展现出较强的内生增长动力和抗风险能力。

展望2025年，万国数据聚焦Tier1市场AI推理需求及产能释放，业绩有望进一步提升。

据智通财经了解，万国数据已在北京、上海、深圳及周边城市建立完善布局，拥有近千兆瓦的可开发容量，全面适配AI推理需求。2025年一季度，公司已拿到152MW AI相关订单，预计6个月内交付。这是公司在国内有史以来最大的单笔订单，也印证了万国数据在高功率智算中心领域的技术优势。

尽管大厂需求存在12-18个月的实施周期，但AI驱动的算力需求爆发已是确定性趋势。万国数据的提前布局，夯实了其在AI算力基础设施市场的先发优势。从业务发展看，这些订单有望在未来2-3年逐步转化为业绩增量，为公司带来稳定的收入，从而进一步提升其盈利能力。

资产证券化催化多元价值释放

万国数据凭借稀缺优质资产，以及稳健的经营表现，在IDC资产证券化道路上抢得先机。而宏观政策层面的利好，亦为其资产证券化的未来发展提供了想象空间。

2月7日，中国证监会发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》明确提出“常态化推进新型基础设施REITs发行”，并将数据中心、5G基站等新基建项目纳入优先支持范畴。

万国数据向智通财经表示，在数字经济高速发展的时代，万国数据积极响应国家“鼓励民营企业参与数据中心、工业互联网等新型基础设施投资建设和应用创新”的政策号召，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，继续扩大我国新型基础设施投资建设，为新质生产力的发展做出自己的贡献。
从财务方面来看，REITs的发行将为万国数据带来资金流入，不仅能有效改善公司的现金流，在不增加负债的情况下优化运营效率，还能提升公司应对市场风险的能力。借助REITs募集资金，万国数据得以投资建设新的数据中心项目，完善在全国范围内的数据中心布局，在国内人工智能算力需求爆发的趋势下抢先赢得市场红利。

可以说，资产证券化推动万国数据从传统重资产运营模式迈向 “轻资产” 模式。在这一转型过程中，公司能够将更多资源聚焦于核心业务，通过资产变现和持续运营管理获取收益，提升资本运营效率，实现灵活的资产配置，从而更加适应市场变化、实现可持续发展。

结语

万国数据通过发行REITs，在资产价值市场化定价与流动性提升方面取得重要进展。公司可通过持续证券化盘活存量资产，构建“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环，不断完善业务布局与技术升级。

这一战略布局不仅为自身开辟了新的增长路径，也为中国数字基建行业的资产证券化发展提供经验。在AI与数字化的时代浪潮下，借助政策的东风，万国数据有望在连接资本与算力方面发挥重要作用，持续创造更大价值，推动数据中心行业迈向新的发展阶段。