【热门行业】内房股年中冲刺现回暖信号，一线城市“回稳”先行？

（原标题：【热门行业】内房股年中冲刺现回暖信号，一线城市“回稳”先行？）

金吾财讯 | 上半年行至尾声，地产板块即将进入年中冲刺关键节点，港股内房股今日早盘集体走高，截至发稿，华润置地(01109)涨3.36%、美的置业(03990)涨3.35%、中国金茂(00817)涨2.83%、雅居乐集团(03383)涨2.47%、龙光集团(03380)涨2.33%、建发国际集团(01908)涨1.93%。

止跌回稳信号显现

从数据上看，房企整体销售业绩仍然处于下行通道。据中指研究院数据，今年前5月，百强房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8%，降幅较前4月基本持平。5月单月，百强房企销售额同比下降17.3%，较4月单月降幅扩大0.5个百分点。

克而瑞地产研究中心表示，5月楼市整体延续企稳走势，新房供给显著回落，但成交环比4月基本持平，累计同比保持正增。

不过，内房或已出现止跌回稳信号。

引述华泰证券数据，从全国层面来看，新房和二手房同比跌幅持续收窄，环比跌幅也较此前明显改善。2025年4月70城新房价格指数同比-4.5%/环比-0.1%，而2024年9月分别为-6.1%/-0.7%；70城二手房价格指数同比-6.8%/环比-0.4%，而2024年9月分别为-9.0%、-0.9%。

另一边，在通常情况下，房价回暖往往以一线城市先行，中指研究院数据显示，今年前5个月，深圳、广州新房销售面积同比分别增长41%、24%，深圳二手房成交量同比增长44%。同期，北京、上海二手房成交量同比分别上涨23%和34%，市场维持一定热度。5月单月，上海新房销售面积同环比均增长，北京新房成交量延续上月水平，同比增长约两成。

引述交银国际数据，2025年前五个月，一线城市的一手市场成交面积比2024年略高，基本恢复到过去5年同期平均约84%的水平，而二/三线城市则只有约54%/54%。

相关政策按步推进

中央对房地产市场的定调始终以“稳”为核心。

今年4月25日，中央召开政治局会议上提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，举措主要集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面。5月7日，央行、金融监管总局、证监会在国新办发布会上宣布一揽子金融政策，其中涉及房地产增量政策主要包括降准降息、公积金贷款和结构性货币政策工具利率下调、房地产融资制度改革和REITs入通等。

目前看来，相关政策正在稳步落地：1）5月7日，国新办发布会宣布正式下调公积金贷款利率0.25pct，将5年期以上首套房公积金利率从2.85%下调至2.60%。2）央行于5月20日宣布调整5年期以上LPR至3.5%，环比减少10个基点。

在制度框架层面，1)5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，当中明确当前持续推进城市更新行动的主要目标、任务和支撑保障。2)5月20日，财政部、金融监管总局、国家发改委对城市更新行动的资金支持进行了阐述。财政部提出，将继续通过中央补助资金、中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债、税费优惠等多元渠道支持城市更新，扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，鼓励政策性银行以及社会资本、社区、居民等各方面积极参与。

多数机构审慎看好

从当前市场情况来看，多数机构对短期房地产市场走势维持审慎态度，主因当前仍面临局部供需不平衡、库存高企以及购房者信心不足等问题。不过，从中长期视角分析，机构均一致肯定房地产市场止跌回稳的趋势。

中信证券认为，2025年下半年是中国房地产行业的剧变时刻。房地产的宏观叙事发生剧变，开发投资可能长期不振，但房价对消费的拖累预计将逐渐减弱，区域土地财政收入或进一步分化。微观层面，企业不仅面临有史以来最为困难的住宅去化环境，也迎来了有史以来最为有利的经营性不动产投融管退环境。行业可能进入模式创新频发的阶段，洞察消费者和运营空间的能力在打磨中拆细重组，并可能兑现出更加成功的新商业模式。

华泰证券表示，市场仍在修复通道中，头部房企的储备质量也持续提升。该机构认为需要关注是否有更多增量稳市场的政策，来助推“止跌回稳”之路。该机构更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复。继续推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司。

平安证券表示，今年次季部分城市楼市热度略有降温，该机构认为无需过度担忧。短期市场对楼市修复持续性仍存疑、同时一揽子金融出台后政策预期有所降低，板块或维持震荡；中长期来看，“好产品”与“一二线核心区域”率先止跌回稳的趋势未发生改变，2024Q4部分热点城市核心区及优势产品已率先复苏。随着越来越多“好房子”企稳有望形成价格锚，最终将带来整体楼市逐步企稳，库存结构优、拿地能力强、产品力强的房企有望率先受益。

交银国际表示，尽管市场仍存在局部供需不平衡、库存以及购房者信心等问题，但2025年的住宅市场有望更加稳定。同时该机构相信在政府持续提供的政策支持下，市场将以渐进的方式复苏，并与经济基本面的改善紧密相关。开发商将主要聚焦于一线城市，这些城市具备财富积累优势、长期经济前景向好、需求量大、有望获得进一步政策支持，从而形成更有利条件。部分开发商可能会选择性地探索经营状况较好的二线城市，以开发住宅项目。

结语

综合来看，内房市场正处于“政策托底”与“市场自愈”的关键过渡期。

一线城市凭借政策敏感度高、经济韧性强等优势率先显现回暖迹象，为整体市场注入信心；政策层面从金融支持到城市更新的多维布局，则为市场修复提供了系统性支撑。

尽管二三线城市复苏节奏相对滞后，且短期仍需化解供需失衡等问题，但随着一线城市“价格锚”效应的形成、优质房企竞争力的凸显，以及政策红利的持续释放，房地产市场有望以一线城市为引领，逐步实现从局部企稳到整体回暖的转变。