穿越周期、回归价值-世纪城市国际投资分析_财经频道

（原标题：穿越周期、回归价值-世纪城市国际投资分析）

$世纪城市国际(00355)$ 前几天，一眼觉得这股过份低估。正好端午假期，又对世纪城市国际旗下几家企业的业务及财报进行了深入研究，更加坚定了自己的判读。

一、公司基本情况

世纪城市国际曾是老牌的港股酒店运营及物业发展蓝筹企业，通过套娃式股权控制关系，控制着香港的5家上市企业。

世纪城市国际的控制人为罗旭瑞，其家族为香港豪门望族，其父罗鹰石是香港酒店地产大王，膝下6子三女，罗旭瑞排行第二；老三罗嘉瑞，旗下鹰君（00041.hk）、朗廷（01270.hk）、冠君产业信托（02778）；老四罗瑞康，旗下瑞安地产（00272.hk）、瑞安建筑（00983.hk）；老六罗启瑞，旗下新福港（01447.hk）。

二、业务布局&主要资产

世纪城市国际的核心业务包括两部分，酒店业务和物业发展，以酒店为主、地产占比不高，主要依托于富豪酒店和百富控股两家企业经营。

（一）富豪酒店

（1）酒店业务

- 25年1-4月访港旅客同比增加10%，香港酒店行业持续向好。

- 位于香港机场的丽豪航天城是拥有1208房间的巨型酒店，开业时间不长，随着机场新跑道的投运，增长潜力巨大。

（2）物业发展

-以存量去化为主，新开发的项目已经很少了，其中位于港岛的尚瓏市值超过10亿。

-伦敦和里斯本物业已经在出售磋商中，预期带来数亿收入。

二、P&R百富控股

(1) 物业发展

- 富豪山峯可售货值较大（近30亿），25年将加大去化力度。

- 元朗富豪悦庭7间洋房，价值超过5亿。

(2) 酒店业务

富荟旺角酒店（288客房，100%权益），富荟尚乘酒店（98客房，50%权益）。

(3) 投资控股企业-四海国际

四海国际负责国内的物业发展，主要项目已经建设完毕，去化中。

三、财务情况

（1）24年酒店业务实现平稳增长，收入17.68亿；24年对香港物业采取惜售态度，物业销售额只有7.98亿，影响了企业的整体盈利水平。

（2）24年进行了大额计提，折旧、减值、公允价值变动三项非现金支出达17.82亿，极大影响了盈利水平。

（3）截止24年底银行贷款191.95亿，随着近几年利率高企，贷款利息负担较大，24年利息支出12.67亿，极大的影响了盈利水平。

综上，虽酒店业务有所回升，但物业惜售、高借贷利率及大额减值计提三大因素叠加，造成24年企业亏损金额较大。

（4）资产负债方面，总资产364.4亿，总负债226.97亿，扣除现金及存款后资产负债率49.7%，若基于评估资产价值计算（每年大额折旧导致账面价值远低于实际价值），则资产负债率为38.2%，总的来看资产负债率并不算太高。

（5）随着访港旅客回升，酒店业务将持续向好；今年香港Hibor利率呈明显下降趋势，利息支出也将大幅降低，预期公司酒店业务今年将重回盈利。

（6）公司已将主要精力放在存量资产和运营上，谨慎开展新投资。香港和内地主要物业都已开发完毕待售，有近70亿待售物业可变现。随着非核心资产处置（伦敦/里斯本/香港）和物业销售力度（香港/成都/天津）的加大，预期资产负债表将进一步改善。

四、香港Hibor基准利率对公司盈利影响

公司的贷款利率定价采用Hibor+1.05-2.35%，香港Hibor基准利率的变化对公司盈利影响巨大。2024年，香港1个月Hibor利率平均4.5%左右。进入2025年，利率明显下降，1-4月平均3.8%，五月开始急速下跌，1个月Hibor利率快速下跌到0.5左右，6月3日1个月Hibor利息为0.87423%，预期全年Hibor平均利率降至3%以内，较去年平均下降1.5%。

Hibor利率的下行，将显著降低世纪城市国际各企业的利息支出负担，也将加速香港楼市的复苏。