大悦城“断腕”，终结12年港股征程

《投资者网》谢莹洁

在港交所上市12年后，大悦城地产有限公司（下称大悦城地产，00207.HK）表示即将私有化退市。

根据大悦城地产公告，公司将以0.62港元/股注销除中粮系外的全部公众股，溢价67%，总代价29.32亿港元。交易完成后，大悦城地产将几近全资并入母公司大悦城控股。

受此消息影响，8月1日，停牌已近2周的大悦城地产复牌高开48%。 

拟29亿港元私有化退市

时间回拨至2013年，大悦城地产身披“商业地产第一股”光环登陆港交所，手握西单、朝阳、上海静安等明星项目，租金收入稳健。彼时内地房企蜂拥赴港，中粮集团顺势把旗下商业地产资产注入，完成借壳上市。 

借壳四年，大悦城地产股价长期在净资产下方徘徊。2019 年，中粮系启动重大资产重组：A 股上市平台大悦城控股以发行股份方式收购大悦城地产 64% 股权，形成“A 控红筹”架构。 

中粮集团希望借此打通境内外融资通道，然而效果不彰。一方面，港股市值长期低于净资产七成，流动性稀薄；另一方面，A 股大悦城控股陷入亏损。

于是，“退市”被包装成一次“去繁就简”的手术：

2025 年 7 月 31 日，大悦城控股抛出私有化方案，宣布其控股子公司大悦城地产有限公司将通过协议安排的方式回购股份，并计划在香港联交所撤销上市地位。公司以 0.62 港元/股回购剩余33.24% 股份，总价 29.32 亿港元，溢价 67.6%。

私有化完成后，中粮系持股比例将由66.8%升至100%，不用再向少数股东解释短期业绩波动，可快速处置资产、整合商业运营，甚至把REITs、并购贷等工具一次性打满；更关键的是，29亿港元对价中，内部资源加外部过桥贷款即可覆盖，不必再受债券评级和股价波动牵制。

交易对方为除大悦城和得茂以外的大悦城地产其他所有股东。协议安排生效后，计划股份将被注销，大悦城地产将申请撤销在香港联交所的上市地位。

以往大悦城地产作为港股上市平台，重大投资及资本营运受限于董事会、股东大会，决策链条过长。因其在港上市的地位，只能进行港币/美元融资。但大悦城地产绝大多数物业都在内地，本位币是人民币。在美元加息的背景下，存在一定的汇兑损失风险。

私有化后，大悦城控股决策链条缩短，大悦城控股能够更直接、敏捷地统筹大悦城地产的战略方向与资源配置。

大悦城地产表示，过去数年，公司股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了公司从资本市场筹集资金的能力。鉴于市场环境充满挑战且复杂，公司的上市地位难以提供足够的境外融资支持，在可预见的将来也不会有实质性改善。

复牌股价暴涨超40％

在业内看来，港股市场流动性承压，不少港股估值偏低、融资受限，叠加需维持上市地位所需的成本，在多重因素之下，部分公司萌生退意。

大悦城地产此番能否借助退市完成战略突围，关键不在67%溢价是否足够慷慨，而在于母公司能否在剥离资本枷锁后，用更灵活、更果断的资本运作，把租金护城河真正变成利润护城河。在公告中，两家公司均强调此次交易将“优化资源配置”“提高公司整体运营效率”，认为统一的上市平台可以增强协同效应。

大悦城控股在全国布局的44个商业项目中，去年购物中心销售额就达401.3亿元，同比增长16%，大部分由大悦城地产贡献。这个香港上市平台的业务，包括投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出等四个板块。其中，物业开发占大头，去年收入高达145亿，占总收入超过七成，且毛利率保持在76%的高位。

这些购物中心主要分布在一线和核心二线城市，运营表现强势。

截至去年末，大悦城地产已经布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群的核心城市及周边辐射区域，覆盖北京、上海、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、西安、重庆、青岛、武汉、三亚、长沙、苏州、厦门、南昌等24个城市，拥有/管理32座大悦城、大悦汇和其他商业项目，以及北京中粮广场、香港中粮大厦等一线城市黄金地段的优质投资物业，杭州鹭悦朗云府、西安悦著.央璟等热门销售物业。具有成熟的“投融建管退”全链条运营能力。

仅以项目退出为例，去年大悦城地产发行了华夏大悦城商业REIT，回流16.6亿现金。若私有化能顺利落地，大悦城同样需在业绩上继续发力。

过去三年，A股平台大悦控股城持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元。

仅看过去一年，大悦城控股在2024年营业收入约357.91亿元，同比下降2.70%；净亏损约29.77亿元，同比下降103.14%；净资产约105.96亿元，同比下降23.46%。

公司表示，因房地产市场仍处于筑底阶段，受行业周期、结算资源影响，公司销售型业务结算规模及毛利率有所下降，对联营企业、合营企业的投资收益同比减少，同时调整了量价策略，部分项目计提资产减值准备。

到2025年上半年，大悦城控股业绩实现“扭亏为盈”，归母净利润预计盈利0.80亿元～1.20亿元，上年同期为亏损3.64亿元；扣非净利润预计盈利0.62亿元～1亿元，上年同期亏损4.20亿元。

相比之下，大悦城地产较为稳定，近5年归母净利润合计22.72亿元，2024年净赚7.79亿元。私有化后，其收益将全额注入母公司，显著改善大悦城控股的财务表现。

放眼行业，房企私有化已非孤例：2023年SOHO中国撤回要约，2024年万达商管转战私募，路径各异，核心都在“断尾求生”与“腾挪空间”之间权衡。

从目前来看 ，在行业融资环境趋紧、销售去化承压的背景下，部分房企选择收缩资本布局，转向更灵活的私有化运作。

资本市场反应积极，8月1日复牌，大悦城地产大涨45.95%，市值飙涨至76.85亿港元。

私有化公告前，大悦城地产股价长期低迷，在0.3港元上下浮动，市值徘徊在50亿港元。2021-2024年，大悦城地产换手率分别只有12.69%、7.66%、5.95%和12.43%，换算成日换手率，近四年大悦城地产平均日换手率甚至低于0.05%。

然而，退市只是开始，真正的挑战在于后续的战略转型与盈利能力的重建。（思维财经出品）■