长沙一五星酒店拍卖牵出三方博弈 保交付进入重点攻坚期

2022 年国家明确将 “保交付、保民生、保稳定” 列为房地产行业核心任务以来，全国范围内掀起保交付攻坚行动。据住房和城乡建设部数据显示，截至 2024 年 10 月，全国累计交付保交楼项目超 1.2 万个，涉及住房 246 万套，覆盖 31 个省区市。

伴随着保交付工作逐步进入深水区，前期一部分债券相对清晰、地段相对优质的项目交付问题在多方发力下，迅速得到解决。虽然待解决的项目数目不断减少，但这些“遗留问题”的解决难度也呈几何级增加。

9月8日，京东拍卖平台上架一则新拍卖标的，迅速引起20000多人围观——富力地产位于长沙的酒店资产长沙富力万达文华酒店被挂出进行司法拍卖。

一份看似不起眼的酒店拍卖背后，是银行对自身债权的司法处置，但由于和酒店所属方富力旗下另一个公寓项目的交付问题存在千丝万缕的关联，更是绑定着超400位业主的合法权益。

三方交错之下，这场拍卖变得扑朔迷离。

房企、银行、业主都盯上了的五星级酒店

从广州市中级人民法院在相关拍卖页面发布公告可见，该标的物总楼层为30层（地面28层，地下2层），房屋用途为商业，包含酒店全部物业，涵盖416间客房、会议中心、宴会厅及私人会所“名仕会”，土地面积10891.88平方米，建筑面积65772.28平方米。

酒店起拍价为5.14亿元，评估价约6.42亿元。光缴纳保证金就达到5138万元。

据悉该酒店在长沙颇为有名。最早是万达酒店及度假村管理有限公司在中国布局的第四家豪华品牌酒店，也是首家拥有顶级豪华私人会所名仕会的酒店。2017年，富力地产从万达手中收购了该酒店，随后酒店的名称变更为长沙富力万达文华酒店。

好景不长，2022 年下半年，房地产行业债务压力传导至头部房企富力地产，其位于长沙的芙蓉新天地项目出现停工。该项目涵盖住宅、公寓及商业配套，涉及购房业主超 1200 户，引发业主集体担忧。

据项目业主提供的《停工告知书》显示，停工主要原因是 “开发企业资金筹措困难，未能按约定支付施工单位工程款”。彼时，富力地产已陷入全国多项目停工困境，公开数据显示其 2022 年到期债务规模一度超 500 亿元。

为推动项目复工，长沙市相关部门于 2022 年 9 月介入协调，促成富力地产制定 “资产盘活偿债” 方案。

从政府网站《问政湖南》页面中仍可查到，彼时长沙芙蓉区委办公室回复业主时表示，富力芙蓉新天地项目已被纳入长沙市风险项目“一楼一策”处置，且富力芙蓉新天地项目正在积极筹措资金，包括集团区域支援、在湘酒店业主利润调拨等方式多方筹措

根据该方案，富力地产将旗下长沙富力万达文华酒店的经营收益专项用于芙蓉新天地项目建设。

据凤凰网风财讯了解，在酒店资金支持下，2023 年 10 月，芙蓉新天地住宅部分率先实现交付；此后，公寓项目也恢复施工。

但这种状态在2024年8月被打破。由于酒店自身原有融资债务到期，债权方招商银行向广州中级人民法院申请拍卖酒店偿债。

消息迅速引发连锁反应：芙蓉新天地公寓业主代表向广州中院及招商银行提交多份材料，指出酒店拍卖将导致项目失去唯一稳定资金来源，已投入的 6000 万元可能 “打水漂”，超 400 户公寓业主面临 “房财两空” 风险。

业主代表在提供的材料中提到，“2023 年复工时，富力明确承诺酒店收益优先保障项目建设，如今突然拍卖，我们无法接受。我们担心酒店拍卖后，最后的希望就破灭了。”

从痛点到破局点

据悉，富力万达文华酒店作为长沙知名的五星级酒店，目前仍正常营业，风财讯登录携程查询可见，其客房当前价格在700-1500元不等，部分热门房型已订完。

截至9月8日晚8时，该酒店的拍卖共有1人报名，255人关注，并吸引了21301人围观。

芙蓉新天地项目的波折，折保交付进入深水期后的典型矛盾。从法律层面看，招商银行申请拍卖抵押资产符合《民法典》关于抵押权实现的规定，广州中院依法执行程序无明显瑕疵；而从民生层面看，400 户公寓业主的住房权益与金融机构的债权安全形成间接冲突，如何平衡成为关键。

从地方执行层面看，多省份交出阶段性答卷：河南省累计交付保交房项目超 26 万套，山东省完成近 25 万套交付，甘肃省整体交付率突破 80%；福建、重庆两地交付率均超 70%，贵州六盘水、江西上饶、湖南郴州等三线城市交付率同步保持 80% 以上。

从全国 246 万套住房交付的成绩，到长沙一个酒店拍卖引发的保交付危机，保交付工作已从 “大规模攻坚” 进入 “精细化破局” 的深水期。

就在富力长沙五星级酒店被上架拍卖同一天，9月8日，富力地产发布公告称近日向债券持有人发布境内债重组议案，涉及6只债券。若议案通过，则本期债券全部债权人持有的本金兑付时间调整至2031年3月16日至2035年9月16日。

富力地产向债券持有人提供了5种方案，包括现金回购、以物抵债、应收账款信托份额抵债和资产信托份额抵债。

值得注意的是，第一次现金回购选项的资金来源将包括处置大宗资产、酒店等自持物业、政府退地收储及向第三方筹措资金等。

从另一角度来看，能持续提供现金流的酒店等优质资产，不仅是富力“保交付”攻坚中重要的活水，也是企业自身纾困的重要现金来源。

在这个阶段，没有绝对的 “赢家” 与 “输家”，唯有金融机构、房企、政府与业主各方摒弃 “零和思维”，通过法治框架下的协商与协作，才能找到利益平衡点。芙蓉新天地项目的后续进展，或将成为检验保交付协同机制有效性的重要样本，其经验也将为全国类似项目的破局提供参考。