退市就能拯救大悦城地产于水火？

11月24日，大悦城地产（00207.HK）公告获港交所批准，将于27日正式撤销上市地位，结束14年港股历程。

在总负债超1480亿元、现金短债比跌破安全线的重压下，这家老牌商业地产商选择以"计划安排"方式私有化。公司称此举为"优化资本结构"，顺应发展。

市场普遍视为债务危机下的被动收缩：退市本身不创造现金流，其能否换取债务重组空间，仍需观察行业复苏与商业资产盘活能力。

主动退市：战略调整还是危机应对？

大悦城地产在公告中明确表示，退市计划旨在“优化资本结构、提升运营灵活性”，并强调此举不会影响公司的正常经营。

这一表述将退市定位为一项深思熟虑后的内部优化决策，旨在摆脱上市规则的束缚，以更灵活的姿态应对行业变局，为可能的长期战略转型铺平道路。

然而，市场分析人士则倾向于将其解读为一场迫于压力的危机应对。这一判断与大悦城地产近年来持续承压的业绩和居高不下的负债水平密切相关。

据2023年财报显示，公司总负债规模高达1462亿元，净负债率升至118%，尤其严峻的是，其现金短债比仅为0.68，这一指标远低于安全线，清晰地揭示了其短期偿债压力的巨大。

业绩持续低迷，危机持续加剧。2024年上半年，其合约销售额同比大幅下滑28%。2025年中期，营收81.24亿元，同比下降5.78%；归母净利润1.05亿元，同比下降26.6%；其核心的房地产开发业务正承受着行业下行的猛烈冲击。

与此同时，经济大环境低迷波及商业消费市场。2025年中报显示，其投资物业租金及相关服务收入总额约为人民币20.38亿元，同比下降2.5%。曾被寄予厚望的商业地产‘稳定器’，不仅未能提供逆周期支撑，其自身也正成为业绩的拖累因素。

发展历程：从高速扩张到战略收缩

大悦城地产的发展历程，是中国商业地产黄金时代的一个缩影。

在其高光时刻，公司精准定位于“年轻中产”，凭借出色的商业运营能力，在北京、上海等一线城市成功打造了西单大悦城、静安大悦城等一系列标杆性商业综合体。这些项目不仅是城市的地标，更成为了年轻消费群体的潮流聚集地，奠定了其在业内的领先地位。

在2010年至2019年的十年间，背靠实力雄厚的母公司中粮集团，大悦城地产进入了高速扩张的快车道。充足的资金支持使其得以在全国核心城市快速复制成功模式，年均营收增速持续保持在15%以上。

这一时期，其通过“开发+持有”的模式迅速做大了资产包，规模与品牌影响力与日俱增，展现出强劲的增长势头。

2020年成为重要的转折点。随着房地产行业“三道红线”等调控政策的出台，整个行业进入深度下行周期。高杠杆、重资产的扩张模式难以为继，大悦城地产被迫紧急刹车，大幅放缓了新增投资节奏。公司的战略重心从此前的“规模扩张”明确转向“存量优化”，并开始探索输出管理的轻资产运营模式，以求在逆势中稳住阵脚。

为应对挑战，大悦城于2022年提出了“双轮驱动”战略，意图以住宅开发销售产生的现金流，来反哺需要长期培育的商业地产业务。

这一战略在实施中遭遇严峻挑战：住宅市场销售持续疲软，预期中的资金回笼速度远低于计划，反而加剧了资金链的紧张。

截至2024年第三季度，其经营性现金流净额已连续多个季度为负，流动性危机已然隐现，这也最终促使公司做出私有化退市这一重大决策，为其高速扩张到战略收缩的十年周期，画上了一个阶段性的句号。

债务危机与化债尝试

面对持续紧绷的资金链，大悦城地产近年进行了一系列多元化的融资尝试，以期缓解日益沉重的债务压力。

这些努力包括在2023年发行了规模为20亿元的公司债券，但其高达6.5%的票面利率，显著高于行业同等评级企业的融资成本，市场对其信用风险有着深切担忧。

作为盘活存量资产的又一举措，公司在2024年初将成都大悦城等核心物业打包进行资产证券化，成功募集资金约35亿元，这虽在短期内补充了现金流，但也意味着未来稳定的租金收益被提前置换。

然而，这些“输血”举措在挽救危局的同时，也带来了显著的副作用。畸高的融资成本如同双刃剑，在解决燃眉之急后，其巨额的利息支出严重侵蚀了公司的利润空间。这正是大悦城地产在2023年录得归母净利润亏损18.3亿元的重要原因之一。

公司陷入了“借新还旧”与“利润侵蚀”的恶性循环：越是依赖高成本融资，盈利能力就越被削弱；而盈利能力的下滑，又进一步推高其再融资的难度与成本，债务结构持续恶化。

在此背景下，此次提出的私有化退市计划，被市场普遍解读为一种“断尾求生”的战略抉择。当公开市场的融资渠道不仅昂贵而且可能逐渐关闭时，脱离严格的上市监管被视为打破僵局的关键一步。

有分析师指出，退市后的大悦城将摆脱股价波动、公众股东质询和严格信息披露的束缚，能够更灵活、也更私密地推进一系列在公开市场难以实施的操作，例如与债权人进行复杂的债务重组谈判、或出售部分资产以回笼资金。

不过，这一“断尾”之举能否真正换来“求生”的成功，仍存在巨大的不确定性。私有化主要为处理债务问题提供了更好的操作空间和更低的沟通成本，但它本身并不能创造新的现金流。

大悦城能否从根本上扭转困局，最终仍双重依赖于两个外部变量：一是中国房地产行业能否实现整体性的复苏以改善其基本盘，二是公司自身能否在退市后切实提升商业项目的运营效率与盈利能力。否则，退市或许只是将危机从公开市场转移至非公开领域，并未能真正化解其核心矛盾。

行业背景：房企退市潮下的生存样本

近年来，受政策调控与市场需求萎缩影响，多家房企选择私有化退市。2024年至今，已有超过10家内地房企从港交所摘牌，包括恒大、佳兆业等违约企业。

大悦城的案例折商业地产商在周期低谷中的共同挑战：租金收入难以覆盖财务成本，资产估值持续承压。

值得注意的是，大悦城母公司中粮集团此前曾表态“提供必要支持”，但其自身也面临国资房企降负债要求。市场关注退市后，大悦城是否会引入战略投资者或剥离非核心资产。

根据公告，退市后大悦城将不再受上市规则约束，但其仍需应对2025年到期的112亿元债券兑付压力。公司称将“聚焦核心商业项目运营，探索 REITs 等创新融资工具”，但行业复苏缓慢或制约其转型步伐。

对于持有其股份的投资者而言，私有化价格将成为关键争议点。目前公告未披露具体回购对价，市场普遍预期将参考净资产折让比例，但需警惕流动性不足导致的估值风险。