五年破局远征：一场属于德商产投服务的长期主义变革

（原标题：五年破局远征：一场属于德商产投服务的长期主义变革）

2026年8月，香港中环，海风掠过维港天际线。

德商产投服务（02270.HK）董事长、行政总裁兼执行董事张志成面对记者娓娓道来。自2021年登陆港交所以来，这是他第一次面向公众媒体，完整复盘企业上市五载的变革征途。过去五年，这家企业始终低调潜行，在行业浪潮跌宕之时沉心布局，直至今日，才缓缓掀开这场耗时五年的「转型实验」的面纱。

时针拨回2021年12月，德商产投服务于港交所敲钟上市。彼时，它仅是物业赛道一名身形单薄的“后来者”：在管面积仅486万平方米，当期营收1.28亿元。上市之后，德商却选择了一条少有人走的路——淡出公众喧嚣，埋头深耕内功。

“上市，从来都不是终点。”张志成两次重申这句话，语气从容，目光笃定。于他而言，资本市场的钟声，是全新征程的起跑哨声，而非奋斗旅途的胜利勋章。

初心为尺｜锚定一家穿越周期的好公司

早在2020年上市筹备期，在大股东的支持下，张志成便带领团队立下一份长远的目标：打造一家穿越周期的优质好公司。而支撑这份愿景的，是三条朴素却分量千钧的评判准则：坚持规范透明，坦然接受资本市场与社会公众的全面监督；坚守持续盈利，锻造企业自我造血的稳定生命力；坚持多方回馈，扛起对股东、投资人、客户、员工、合作伙伴与社会的责任担当。

放在当年物业行业火热的时代背景之下，这份目标看似平实，实则逆流而行。

2021年，物业服务行业站上风口，赛道内两大路径蔚然成风：或是背靠地产母公司源源不断获取项目资源，或是深挖社区流量掘金增值服务。但张志成敏锐洞察地产行业周期转向的信号，果断预判两条赛道终将会撞上发展瓶颈。

于是德商产投毅然跳出行业惯性，开启一场跨度五年的拓疆之旅。

以基础物业服务为根基，向外稳步生长商业资管板块；2023年成立合资公司，进军不良资产盘活赛道；2024年落子地产代建业务；2025年10月，远渡香江，于香港设立德商奇点科技，正式叩开数字金融的大门。不止于此，电商直播、文娱内容、AIGC漫剧等跨界新业态也相继落地生根。五年深耕，硕果终显：截至2026年6月30日，企业在管面积从486万平方米跃升至1240万平方米，服务面积规模实现2.5倍增长；2025年全年总收益4.88亿元，归母净利润4070万元，连续四年营收复合增速突破35%。旗下物业服务业务进入成都本土物业服务商第一梯队；旗下商业和写字楼业务展现强劲的市场竞争力，在商业商办资产出租率持续下降的当下市场，德商商业运营项目常年保持90%以上的出租率；旗下开发代建和不良资产管理业务稳居成都本土第一梯队。

破墙共生｜让社区重归烟火温度

谈及住宅物业服务的内核，张志成抛出一个极具画面感的命题：拆掉两堵无形的墙。

第一堵墙，横亘在物业与业主之间。

传统柜台式的物业服务，如同一道隔阂，业主上门报修、填表、等待处理，服务永远处于被动应答的状态。而德商产投彻底打破这层壁垒，打造开放的「有邻生活」共享空间，让物业工作人员走出服务台，主动走到业主身边，把等待式服务变为奔赴式关怀。

第二堵墙，隔绝了邻里之间的温情。

钢筋水泥的城市楼宇之中，邻居擦肩而过却互不相识已是常态。为此德商打造「有邻社群荟」平台，篮球、足球、乒乓球、羽毛球、电竞、文娱等160多个业主社群百花齐放。物业负责搭台，业主成立社群理事会组织自主策划活动、牵头运营社群。社区生活不再是物业单方面的单向输出，而是全体业主共同书写的生活乐章。

看得见的是热闹社群，看不见的，是德商产投砸向社区硬件升级的真金白银。2022-2025四年间，企业累计投入近3000万元用于老旧小区设施焕新，每年投入区间在600-1200万元不等。一批曾经投诉居高不下的老旧小区，在德商产投接管半年之后，业主投诉量断崖式下滑，收获多地政府的书面嘉奖。最直观的反馈，便是小区二手房价值提升，相较周边同类型楼盘形成溢价，物业服务真正兑现成了不动产的增值底气。

产楼相融｜为楼宇种下产业生命力

住宅物业是德商产投稳如磐石的基本盘，而商业资产管理，则是大展拳脚的主战场。

放眼当下，写字楼高空置率已是全国商业地产绕不开的困境，然而德商产投在成都运营的商业与写字楼资产，常年守住90%以上出租率的高地。这份亮眼成绩的密钥，并非依靠降价引流，而是一套独树一帜的产商综合体运营模式。

“房地产行业深度调整的五年里，市场充满挑战，但也蕴藏结构性机遇。”张志成基于一线运营观察，点破当下商业资产两大痛点：一方面消费迭代、产业升级，楼宇空间亟待全新业态焕新；另一方面资产端与资金端长期割裂，市场亟需一座双向连通的桥梁。

德商产投给出自己的破局答案：在产业投资方面，德商产投在运营众多写字楼和产业园区时，一方面持续招引优质产业企业入驻，另一方面持续寻找具备高成长潜力的企业，开展产业投资与孵化，增强入驻企业与运营项目之间的长期协同，探索形成租赁运营收入与产业投资回报相互补充的价值创造模式。

德曜联界公司就是德商产投在互联网内容业务孵化的核心载体。该企业重点发展AIGC漫剧与娱乐直播两大业务，积极培育德商在内容赛道的第二增长曲线。其AIGC漫剧业务已初步完成业务模式、内容生产及运营体系的“从0到1”搭建阶段，多部漫剧作品进入抖音、红果等平台相关热播榜单，业务已由模式验证阶段向规模化发展阶段坚实迈进。

截至2026年上半年，德曜联界持续投入相关设施设备建设，正在加速打造新一代直播场景，积极推进娱乐直播业务的运营筹备工作，为下半年新场景新模式下的娱乐直播业务开展奠定基础。

产业导入最终实现三方共赢：地方政府收获税收与就业岗位；企业拿到政策红利与租金溢价；楼宇资产解锁抗周期、稳长久的现金流。这套产商融合的创新模式，已经获得多地政府关注。

战略升维｜从楼宇管家到资产操盘手

当商业资管模式成功跑通，张志成将目光投向一片更辽阔的蓝海。传统物业公司赚取基础服务费，业务增长有着清晰的天花板，而德商产投的野心远不止于此：从资产“运营服务”升级成为全链条资产管理，完整打通‘募投管退’四大环节。

‘募投管退’正是德商产投2025-2030第四个五年规划的核心引擎，2025年年报之中，集团正式官宣，搭建以‘募投管退’为骨架的一体化资产管理体系。

张志成将这套战略抽丝剥茧娓娓道来：

募，即结合项目特质，引入产业资本、长期产业基金等优质资金；

投，锚定核心城市黄金区位，审慎筛选优质项目，分阶段、差异化投入资源；

管，发挥自身产业招商、楼宇运营的硬核实力，激活项目现金流，拉动资产价值向上生长；

退，待项目步入成熟稳定运营期，依托股权转让、基金赎回、资产证券化等合规路径完成资金回笼，开启新一轮投资循环。

“产业导入不等于简单招商，更是资产价值升级的核心抓手。”张志成着重强调，产业生态的集聚，可以丰富楼宇业态，增强客户黏性，长效提升资产收益。但他也厘清了一个关键认知边界：产业导入本身并不能直接构成证券化底层资产，真正支撑资产证券化的，是项目成熟运营后源源不断、稳定可查的租金与运营现金流。

依托对存量资产的深度研判与资源整合能力，德商能够精准切入另类资产盘活领域，通过引入多方资本、优化运营策略，有效实现资产价值的重塑与提升。在成都武侯区、龙泉驿区等另类资产典型项目中，德商凭借精准的前期定位与全流程成本管控优势，切实化解项目难点，保障各方利益，展现出成熟的全周期资产管理专业素养。

伴随着国内商业不动产REITs政策东风落地，德商产投构想的闭环蓝图正一步步照进现实，一条「产业导入—运营增值—价值跃升—资本退出—循环再投」的成长链路已然成型。行业观察者评价，德商产投正在对标黑石成熟的“买入、修复、退出”资产逻辑，打磨一套属于自身、覆盖资产识别、价值优化、资本退出的完整运营能力。

时至今日，德商产投集团已经成型不动产资产管理、产业投资、金融服务三大业务主线，一张繁茂共生的产业生态网络正徐徐铺开。

双轮驱动｜科技与金融赋能新赛道

若想让募投管退的宏大蓝图振翅高飞，两大引擎缺一不可：科技与金融。

科技是资产管理板块的增效利器。集团自研打造「福智云智慧服务平台」，完成全业务线上化改造，打通内部数据中台壁垒。时至2026年，搭载AI智能体的智能客服、服务机器人项目已经进入内测阶段。但在张志成眼里，AI的使命从来不是简单削减人力：

“AI的核心目标不是减人，是找人。”技术的终极价值，是挖掘业主深层次的真实需求，打通社区、商业楼宇、地方政府多方资源链路，以科技赋能人与人之间的连接。

金融则是串联起募资与退出环节的关键纽带。2025年10月落地香港的德商奇点科技，正是集团布局数字金融的前沿支点。依托这家香港平台，德商搭建起海外资金引入通道，既能为自有资产池链接国际长线资本，也为后续资产证券化布局埋下伏笔。当下德商奇点科技正沿着产业金融、数字金融、传统金融三大赛道稳步深耕，致力于打造一条连通中国实体资产与全球资本的长效通道。

直面阵痛｜短期战略投入换取长期价值

变革之路从无坦途，战略转型注定要历经阵痛。

2026年8月13日，德商产投服务发布盈利预警公告：预计上半年归属股东亏损区间950万-1420万元，而去年同期录得盈利1670万元；反观营收，却由上年同期2.28亿元上涨至2.43-2.58亿元，上演了增收不增利的反差局面。公告一出，资本市场议论纷至沓来。

面对市场的质疑之声，张志成没有回避问题，坦然拆解亏损背后的三层底层逻辑。

第一，转型升级赛道前期布局，团队搭建、系统研发、市场拓展产生阶段性费用上涨，给当期损益带来负面影响。这类战略性投入成本当期入账，而项目收益会在未来数年逐步释放；

第二，旗下联营地产项目尚处在培育起步阶段，暂未进入收益结转周期。2025年9月，德商出资1000万元增资入股邦泰郫都项目公司，拿下50%股权，项目收益仍待来日兑现；

第三，为稳固核心人才梯队而计提的股份支付费用。公司始终将人才培养与激励视为战略转型的重要基石，这属于转型期必要的战略性投入，充分体现了公司打造高端人才竞争力的坚定决心。

“这些消耗并非旧业务模式下被动失血，而是面向新赛道掷下的长远筹码。”

与此同时，张志成亮出集团稳健的财务底盘：截至2025年末，公司现金及等价物约2.12亿元，银行借款仅8350万元。充沛现金储备足以全额覆盖短期债务，不动产资管主业依旧源源不断输出稳定现金流。德商始终坚持以自有资金谨慎拓展新赛道，拒绝高杠杆盲目扩张。

谈及转型阵痛周期，张志成给出务实的预判：不动产项目投资回报周期普遍2-3年见效；产业孵化项目快则一年，慢则三至五年方能收获成果。而成熟的运营板块将持续稳定贡献利润，为转型之路保驾护航。只要商业模式成立，增量项目持续落地，长期收益便是水到渠成之事。

坦诚应答｜以合规经营回应市场期许

今年7月，德商股价迎来一轮快速上行，7月2日-21日区间，股价自3.90港元冲高至7.50港元，累计涨幅高达92.3%。香港证监会后续披露股权查询结果：截至7月21日，控股股东持股66.49%，其余十八名股东合计持有33.04%，两者合计持股占比99.53%，其余公众流通股份仅占0.47%。一时间，市场关于股价炒作的讨论甚嚣尘上。

对此张志成明确回应：“公司已通过公告如实披露情况、提示市场风险，当下公众持股比例完全符合港交所上市规则的要求。”

自上市第一天起，合规经营便是德商产投不可逾越的底线，信息透明则是企业与投资者沟通的桥梁。关联交易、对外担保、资产收购等重大事项，全部严格履行审议披露流程，保障交易公允。企业坚持向市场交出真实、完整、充足的经营信息，交由投资者独立判断，便是对投资者权益最基础的守护。

“所有转型叙事，最终都要靠实打实的业绩兑现。管理层已经为每一条新业务线定下严格的阶段性考核指标。我们唯一要做的，就是把转型蓝图，转化成看得见的财务成果，用长期可持续的经营答卷回应所有市场声音。”

五年为序｜奔赴下一场远征

访谈尾声，记者抛出最后一个问题：倘若只用一句话，向资本市场证明德商的长期价值绝非空谈，答案是什么？

短暂思索过后，张志成缓缓答道：“我们的价值锚点始终有二：手里的存量实体资产，以及未来布局的新兴产业赛道。只要市场看好这两大方向，便可以相信德商产投服务。”

回望上市五载风雨征程，德商产投完成了一次脱胎换骨的基因重塑：从依附地产母公司的配套物业服务商，蜕变为独立自主的城市资产运营商；从赚取微薄服务费的微利赛道，跨步迈向可以分享资产增值红利的长期主义赛道。

在地产业收缩、多数同行选择收缩避险之时，德商产投逆势向科技、金融、不良资产、开发代建等赛道投下重兵。而拨开层层跨界布局的表象，一条清晰的主线贯穿所有决策：打造一家具备完整「募?投?管?退」闭环能力的一流资产管理企业。

“展望下一个五年，我们希望市场提起德商产投的时候，想到的不再只是一家物业公司，而是一名能够为资产赋能增值的长期事业合伙人。”

存量资产运营的黄金时代已然拉开大幕。对于潜行五载的德商产投服务而言，波澜壮阔的新篇章，才刚刚启程。

本文来源：财经报道网