A股房企千亿再融资蓄势待发

随着证监会宣布上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,国土资源部不再进行事前审查,房企再融资的审批周期将大大缩短,方案获批的难度也将降低,有助于加速恢复A股上市房企再融资的“造血”功能。业内普遍认为,这有利于市场恢复对地产股的信心,为上市房企打通一条重要的资金来源渠道,尤其利好那些估值低、基本面好的龙头公司。有分析师预估,A股130多家房企再融资需求将高达1000亿。

房企再融资将提速

事实上,早在一个月前,房企再融资前置审查取消的消息已在行业内不胫而走。据记者了解,从去年12月初开始,已有投行和券商陆续得到消息,房地产上市公司的再融资方案无需再由国土部和住建部审核打分,只需报备即可,在规定时间内这两大主管部门无异议即视为通过。

房企再融资方案的审批前置始于2010年。当时,为严格贯彻执行国务院有关文件要求,证监会要求上市房企涉及住宅房地产开发业务的再融资申请,一律就其用地情况征求国土部意见;对于房企涉及商品房开发项目的再融资申请,需住建部核查认定。上市公司和保荐机构在报送再融资申请文件时,要同时提供公司专项自查报告、中介机构专项核查意见等相关文件。

“前置审核环节大大拖延了再融资方案的获批进度。其中国土部的意见对最终的审核结果影响最大,如果国土部认定融资企业或项目存在合规性方面的重大问题,那么再融资的想法基本上就没戏了。”有上市房企董秘告诉记者。

而受前置审批影响最大的恰恰是那些全国化布局、项目较多、规模较大的龙头房企。以新湖中宝55亿元的再融资方案为例,其从2013年8月1日公布,到2014年12月完成募资,足足用了近一年半的时间;招商地产2014年4月推出的一笔总规模为65亿元的再融资方案,更是由于之前在海南存在限制土地被国土部稽查通报的历史,直接导致再融资计划失败;而浦东金桥30亿元的定增方案2014年2月就已获股东大会通过并公布,但至今尚未获批。

“国土部的所谓核查,并不是到项目所在地实地调查,而是向项目所在地的国土部门了解核实情况。”一家全国布局的上市房企的高层人士向记者表示,大型房企全国各地都有项目,核查范围广,因而通过国土部门核查所需时间特别长。很多房企“耗不起”,干脆放弃了A股市场再融资计划。

如今,监管部门明确表态取消相关前置审查,对房地产行业尤其是A股上市房企而言,无疑是重大利好。在证监会涉房业务监管政策调整的当日,泰禾集团和华发股份第一时间宣布将推出定增,并预计方案通过将大大提速。“消息已经传了很久,我们只不过恰巧踩准了这个时间点。”泰禾集团董秘洪再春告诉记者,这至少表明证监会及国土部门对房企再融资的一种支持态度。“快的话,争取定增方案上半年就能通过;慢一点的话,三季度有望通过。”

潜在融资需求逾千亿

多年来房企在A股市场上“造血”机能的减弱,加之去年以来房地产市场去化不畅,上市房企如今对再融资的渴求如久旱逢甘霖。记者梳理发现,2014年房企定增再融资已完成400亿元,目前已公布方案、尚未实施的再融资规模则达到557亿元,均投向房地产主业。如今,随着政策松绑,势必有更多上市房企启动再融资方案。有不愿具名的行业分析师预估,A股130多家房企融资需求将高达1000亿。

其中,那些负债率较高的房企无疑对再融资的渴求最为急迫。以泰禾集团为例,2014年三季报显示,公司净负债率已达到546%,位居上市房企之首,公司在政策松绑的第一时间即刻启动再融资;阳光城三季报显示的净负债率也高达454%,位居第二,公司在去年11月完成定增;新湖中宝更是对再融资如饥似渴,其在2014年12月宣布完成定增的同时,随即再推新一轮的50亿规模的定增方案。

“此前由于A股‘造血’功能的丧失,很多房企不得不通过银行借款、信托资金甚至民间借贷取得资金,推高了资金成本,也增加了系统性风险。”亿翰智库研究中心副主任张化东表示,前置审查政策调整的意图就是为困扰市场许久的上市房企再融资、并购重组扫清障碍,优化房企的债务结构,降低系统性风险。此外,再融资的放开也可以视作一个信号,下一步可能对于房地产企业IPO重新打开窗口。

华泰证券房地产行业分析师曹光亮预计,那些前期没有再融资、且大股东绝对控股的地产公司启动再融资计划的动力和速度将大大提升,对行业无疑是实质性利好,将增强地产股绝对收益空间。

申银万国证券研究报告则认为,再融资放开短期内将提升公司估值,中长期则提升公司盈利能力。从数据来看,2014年共20家房企成功再融资,计算预案公告日至增发上市日附近股价上涨情况,20家房企平均涨幅为92.5%,最高的外高桥涨幅接近332%,最低的阳光城涨幅为21.6%。再融资的彻底放开是地产行业正常化的重要一步,也显示政府呵护地产行业之心,后期依旧可以期待限购、限贷的彻底放开以及降息降准。

有房企内部人士向记者表示,房企再融资政策的调整将加速行业整合的进程。优势房企通过在资本市场的股权融资,将获得更充裕的优质资金,以增强获取优质项目的实力。在强者更强的行业格局下,房企兼并重组的机会更多,从而进一步提升行业集中度。