楼市趋暖 房企重获银行“非标”青睐

楼市逐步回暖,曾被监管层严查的地产“非标”业务也开始蠢蠢欲动。中国证券报记者从银行内部人士处了解到,目前一些银行的“非标”业务重新向房地产项目开闸,在审核上也较为宽松。

知情人士称,“非标”融资需要支付较高的资金成本,而房地产行业毛利率水平较高,自然成为银行“非标”业务最为青睐的对象之一。不过,“非标”业务加快对接房地产,在楼市库存风险还未根本缓解的情况下,潜藏的兑付风险值得关注。

“非标”重新对接房地产

银行“非标”业务在2014年遭遇监管层的重点“关注”,但近期又有重新“抬头”迹象。

所谓“非标”业务,是指金融市场中投向于非标准化资产的业务,如信托收益权、资管收益权等。投资“非标”业务可绕开银行或债券审批部门,既可为银行带来更高收益,也可使银行在做大“非标”资产规模的同时,不用考虑存贷比的限制,所以一度在银行盛行。

中国证券报记者通过一些银行内部人士了解到,此前被限制的“非标”业务近期已经陆续开闸,“之前迫于监管压力,很多关停了,近期确实开始有所动作。”

据了解,目前银行“非标”业务重点还是对接房地产项目,且比较青睐资质较好的国有房企,或者品牌房企的优质项目,同时,保障房等政府重点推进的项目也在考虑范围之内。

2014年以来,监管层针对“非标”业务的监管新政频频出台,“非标”业务一度陷入被“围堵”的境地。去年5月,央行和银监会等五部委联合印发了《关于规范金融机构同业业务的通知》,银监会还发布了《规范商业银行同业业务治理的通知》,两份文件在对银行同业业务规模上限作出规定的同时,还对同业业务作出了重新划分,并给出了操作规范。同年12月,银监会就理财业务监管办法出台征求意见稿,要求保本型理财产品和预期收益率型产品投资“非标”的,都应回表,提取风险拨备。

但“非标”业务对于银行来说一直是不愿舍弃的“香馍馍”。相关分析指出,投资非标资产能给商业银行带来诸多好处。一方面,与普通贷款相比,通过投资非标资产为实体经济提供“贷款”业务的收益率相对偏高,能够为银行创造更高的效益;另一方面,利用理财资金投资非标资产属于银行表外业务,不在银行的会计科目中体现,银行在做大非标资产规模的同时不需要考虑存贷比限制。

有银行内部人士介绍,房地产企业资金需求量大,但银行贷款、信托等渠道收紧,“非标”成为比较可行的融资途径。加上当前监管“口风”没那么紧,银行自然乐得在“非标”业务对接房地产项目上有所松动。

兑付风险仍需重视

据了解,通过“非标”渠道融资的成本,大多数在10%以上。房地产行业虽然不如以往景气,但资质较好的项目毛利率仍可保持在30%左右。因此,房地产是“非标”投资最合适的标的之一。

根据中国指数研究院数据,今年1月,全国100个城市(新建)住宅平均价格环比在经历连续8个月下跌后,止跌微涨0.21%。与此同时,央行“降准”也被视作房地产行业资金压力有望缓解的利好因素。在多数业内人士看来,经历多年的限购、限贷等调控政策“敲打”之后,房地产行业的抗风险能力逐步提高。同时,调控带来的不利影响逐步见底,降息、降准等信贷货币政策的放宽也有望给房地产企业松绑,行业即将回暖。

“这给‘非标’业务对接房地产提供了信心。”上述银行内部人士同时指出,即便如此,房地产行业的高风险信号依旧没有解除,“三四线城市的库存还处于高位,中小房地产企业的资金链依然紧绷,这些对于‘非标’来说都是‘不定时炸弹’。”

上海易居研究院统计显示,截至2014年12月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米,同比增长15.4%。同期,35个城市新建商品住宅存销比为14.3个月,意味着市场需要用14.3个月的时间才能消化完这些库存。

2015年,去库存仍是楼市主题,这也考验着房地产企业的资金承受能力。一旦销售不畅,资金链出现问题,就可能出现大面积兑付危机,对于银行系统来说,其波及面则更广。

因此,银行在选择项目标的时较以前更为谨慎。上述银行内部人士指出,“房地产信托已经出现了很多无法按期兑付的案例,所以银行投资房地产项目也会认真评估其风险。库存压力大的三四线城市,或者资质不佳的中小房地产企业,基本会被排除在‘非标’业务之外。”