泰禾集团：缓慢拿地降负债

房地产与中国经济相脉动,某种意义上已经是中国经济的晴雨表。全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森认为,在中国经济步入新常态,房地产概莫能外。

黄其森称,在这种背景下,泰禾集团的对策,一是提前布局选好发展区域。比如,聚焦北京上海以及福建大本营等区域。他认为,从当前市场环境看,一线城市风险是最小的,同时机会也会最大的;二是在聚焦区域的基础上深耕。比如,北京目前9个项目,上海已有4个项目,形成区域竞争合力。三是做好产品线。比如,类似泰禾院子。四是加大力度关注改善型产品,以新的技术服务客户。比如新风恒氧除尘住宅、智能化住宅,成套化住宅,打造舒适度更高的产品,以满足消费者更高层次的需要。

黄其森认为,改善性住房需求的释放是个长期过程,中国的房地产市场依然大有作为。不过,他也表示,当前房地产去化压力比较大。从目前市场情况看,除了做好产品,战略布局很重要。那些土地供应量大,人口流出的城市,库存压力就比较大。

黄其森透露,泰禾集团今年销售目标是300亿元,相比去年有50%增长,这与泰禾集团前两年的布局有关系。他预计,经过2014年一年消化,2015年房地产市场肯定会比2014年好,市场会更健康。但房价也很难出现暴涨的情况。

泰禾集团也在放慢拿地的脚步。黄其森称,泰禾集团从去年开始就进行了一些调整。2013年,泰禾集团拿地共计支出200亿;2014年,泰禾集团拿地支出150亿元;今年到目前为止,一块地都没有拿。泰禾集团希望通过这段时间把负债降下来。前两年,泰禾集团坚持高负债高周转,是根据前两年市场情况所做的战略选择,现在需要根据当下环境做适时调整。

不过,黄其森坚持认为,如果不是前两年抓住了机遇,充分使用杠杆,泰禾集团就不可能有今年预计50%的规模增长。前两年市场这么好,泰禾没有去三四线城市,也没有去杭州、沈阳,而是选择北京、上海,这主要就是从风险把控的角度考虑。

黄认为,在三四线城市大量拿地,很容易有政治风险。从市场因素考虑,这种模式也不可持续,人口流出的城市没有这么太大的空间。政策上规定的审批权限是100亩土地,但有些地方可以一下子搞出三五千亩,一定要走擦边球。前几年政府追求GDP,可能就批了,但去年以来,土地审计、反腐败更加严格了。泰禾集团对风险控制很注意,宁可在一线城市(高价)举牌。

作为全国政协委员,黄其森也提出了诸多建议。其中一条建议是关于开发商取地模式。他认为,目前很多城市的做法是,当土地竞拍达到价格高限时,就竞争配建各类保障房或自住型商品房面积。然而,同一地块,含配建房,两者房价天差地别,客户天差地别,服务需求天差地别,硬是挤在一块,谁都不太舒服,也容易造成社区品质降低。这是无法解决的事实,务必面对。

因此,黄其森建议异地配建保障房,不反对用优质的地块建保障房,只要政府能划出地来,专项建设。也不妨在拍卖环节,达到土地价格设限时,竞拍配建保障房的专项资金,政府收集,专款专用,对外公开。

对于该条建议,不少开发商也有同感。华润·万橡府北京大区营销管理部助理总经理秦江称,在一个小区里,一边是豪宅,一边是限价房,由于两类客群生活方式以及二者不可调和的矛盾,这样的搭配很容易出现很多社会问题。(编辑 徐炜旋)