没那么好，也没那么差

我没想到,这次降息,股市的反应如此平淡。

当然,3月2日上证指数还是上涨了0.78%,但受益最大的板块之一,房地产指数仅上涨1.18%。而上一次宣布降息后的次日,即去年11月23日,上证指数上涨了1.85%。有朋友或许会说,这是因为环保概念抢了央行的风头。显然没有这么简单。

有专家预测,今年还将有多次的降准和降息动作。即使货币政策的正式口径仍然是稳健,但实际表现应该是偏宽松。根据央行的解释,降息的主要取向,是为了进一步降低社会融资成本。作为吸金大户的房地产,无疑获益良多。

从政策面来看,房地产正在迎来2011年以来最为有利的环境。除四个一线城市和三亚仍维持限购外,其他地区的行政管制均已基本解除。没有或还清贷款后,购买第二套房还可以享受首套房的待遇,而首套房的利率也趋于下降。货币政策进入降息通道,令楼市获得更便捷、便宜的资金成为可能。

从理论上说,2015年的房地产市场应该比2014年有更乐观的表现,甚至存在恢复性上涨的可能。事实上,一批地产吹鼓手在去年11月和今年3月的两次降息后,均喊出了房价要上涨的口号。北京楼市2月份的成绩单更令他们喜出望外。

根据机构统计,今年2月北京新建商品住宅和二手房成交量同比增幅均超过50%。看到这个数字,令人振奋。但上海易居房地产研究院监测的30个城市,2015年2月份商品住宅成交面积环比下跌46.5%,同比下跌11.3%。2月成交量创下近36个月以来的最低水平。

如果说,今年1-2月比去年12月成交的大幅下跌,更多是季节性因素使然,那么,在政策和资金面均呈明显放松的背景下,决定楼市发展的因素就是购房者的信心。

影响楼市的几个主要因素,包括地价、收入差距、货币政策和投资需求。地价基本没有下跌(北京去年土地出让金甚至再创历史新高),收入差距基本没有缩小,货币政策正趋于宽松,剩下的变量因素就是投资需求。所谓住房的投资需求,我个人将它定义为,正常家庭购买第三套以上住房的需求,不欢迎讨论。

2011年实行行政性限购后的几年,楼市的投资投机需求迅速萎缩。而此前五六年,投资投机需求曾经是房价上涨的主要推动力量之一。虽然2014年年中以后,二三线城市的限购普遍取消,但半年多以来,仍未看到恢复的迹象。

央行去年9月30日的信贷政策,实质上是鼓励购买第二套房的改善性需求。作为一项普惠政策,对楼市应该产生了一定的积极影响。去年下半年的楼市成交,要好于上半年,很大程度上就是限购和信贷政策调整后的正效应。

但如果楼市要恢复上涨,必须有投资需求的加入。而去年下半年以来,投资需求迟迟没有进场,个人认为有两个主要原因:一是购房者对未来楼市的投资收益没有信心。宏观经济仍未企稳,通缩阴影隐约可见,结构调整见效尚需时日。可能还有房地产税在后面等着。

二是楼市供求关系紧张,库存压力大。问过几位今年春节回老家的朋友,三四线城市的房子都卖不出去,房价均有所下跌。买得起房子的,一般都买了。经济条件好点的家庭,拥有两套房子的有相当大的比例。再买就是纯投资了,但目前的市场环境,没几人敢投资买房。

我看到有全国人大代表、政协委员提出,单价5万元以上或总价1000万以上的住房,取消限购。个人觉得很有道理。这当然是指一线城市。但是,即使一线城市高端住宅取消限购,它对楼市的刺激作用也较为有限。

从实际情况看,买得起千万豪宅的家庭,购房资格基本不是问题,他们总能找到办法。若想推动高端住宅市场成交的增长,仍只有依靠投资需求重新活跃。虽然一二线城市尤其是一线城市的人口聚集效应和资源优势,决定了它们的楼市增长有着更大的刚性,但影响投资需求入市的上述两个因素,在一线城市也同样有效。

但这并不意味着我们要对今年的楼市转为悲观。虽然2014年的商品房销售面积和销售额同比分别下降7.6%和6.3%,但仍然是历史上第二高。如果你也同意,2015年的楼市不会比去年更差,那就可以谨慎乐观。原因是,庞大的刚性需求一直在那里,而改善性需求又获得了支持。(编辑 袁一泓 徐炜旋)