降息激发购房热情 改善型需求酝酿入市

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对于身处一线城市工作生活的人们而言,购房绝对算得上是一件“人生大事”。经过2014年调整后,今年楼市逐步呈现企稳迹象。在降息及二套房政策放松预期刺激下,刚需乃至改善型需求入市的积极性正被重新点燃。

市场需求回暖

80后小王是北京众多刚需中的一员。毕业已有几年的他开始着手在北京购房,而这仅仅是广大80后乃至90后购房人群的一个缩影。

从2014年下半年开始,小王便利用大部分周末时间出去看房,但看来看去却一直未能下定决心。“很多大城市的房价都下降了,但北京房价变化并不是很明显,所以当时总想再等一等。”小王坦言。

2015年2月底,央行宣布降息的消息真正触动了小王的神经。“以前自己工资大多是放在银行,利息变化在数字上没有太大体现。但这次打算购房又赶上降息,才发现利息变化后贷款会省了一笔,对买房还是有一定影响。”小王表示。

小王算了一笔账,如果按照100万元房贷总额、30年贷款期限、等额本息法计算,降息后购房人每月可以节省约160.91元的月供,购房总成本合计节省约5.79万元。小王表示,对于手头资金有限的购房人来说,降息直接意味着购房成本降低。

事实上,不仅是购房成本降低,降息也令市场信心有所回暖,特别是楼市基本面较好的地区,成交量正出现回升。

“虽公布的房价指数显示房价依然在调整,但一线城市特别是北京等城市的二手房价格环比已连续上行。”中原地产分析师张大伟表示,北京楼市逐渐企稳升温,在这种情况下,降息将放大市场利好,购房者对市场预期将明显向好。

小王在看房过程中也明显感受到了这一点。“去年下半年到二手房中介门店咨询的时候,明显感觉比较冷清。现在去看房,经常是中介带好几个人一起去。有次在看一套学区房的时候,卖房人现场直接加了价,却还有购房人‘争抢’。”小王直言。

机构数据也印证了楼市回暖现状。中原地产统计显示,在持续政策刺激下,北京楼市已走出低迷,库存出现趋势性下调。目前北京市可售的住宅库存套数为80657套,这一库存量已是最近半年内的新低。

政策预期松动

除降息刺激外,二套房政策松动预期也是小王不得不考虑的因素。在他看来,如果未来地产政策持续松动,房价有可能会出现反弹。

“从政策基础看,未来鼓励的是自住和改善型需求,所以过高的首付标准并不符合政策要求。”小王认为,当前二套房贷首付比例在六到七成,这一政策在2013年楼市最火爆时期出台,当时是为了控制改善或投资入市推高房价。但经过楼市调整后,目前市场情况和政策导向已不再支持这一政策,“松动是迟早的事”。

事实上,仅从二套房政策看,自去年9·30松绑限贷政策出台后,就已出现变化。此前二套房定义是“认房又认贷”。然而在9·30政策出台后,对“卖一买一”的改善型购房已按照首套房来执行。

“在看房过程中,我们遇到不少都是80后家庭,为小孩儿上学而换购学区房,这已成为当前改善型需求最大的群体之一。所以政策放松对这些改善型需求还是有很大刺激作用。”小王表示。

地产业内人士指出,二套房贷首付变化主要影响一二线城市,这些城市改善需求总量较大,且这部分借助信贷需求较高。所以二套房首付降低将对一二线市场带来比较积极的影响。而目前三四线城市,因为市场供应已处于绝对过剩,因此二套房贷松绑对其影响不大。

目前市场对于房地产未来政策走向的预期普遍趋于宽松。“预计3月以后,信贷政策还会继续放松,这将有利于释放购买力。”张大伟表示,未来可能会出现首套房八五折利率,对于购房者而言,相当于房价变相下调。未来各地方政策也会从其他角度对楼市进行松绑。