地产巨头步入白银时代 招保万金年报业绩含金量下滑

随着万科昨日公布2014年年报,房地产板块四大金刚“招保万金”年报全部出齐。从各家年报数据来看,四大上市房企营收和净利润仍稳步上升,然而,业绩的含金量却在下滑。地价上涨、房价下跌,加之融资、营销等成本上涨,都在蚕食着开发商的盈利空间

房地产政策暖风频吹,传递中央稳定楼市决心的同时,亦透露出房企面临的行业整体困局。这种困局,在刚出齐的四大房产巨头年报中有充分显露。

随着昨日万科2014年年报的出炉,房地产板块四大金刚“招保万金”年报全部出齐。凭借着2014年的出色表现,保利地产也成为继万科后之后,第二家完成了千亿营收的上市房企。然而,四大金刚业绩的“含金量”却在下滑;地价上涨、房价下跌,加之融资、营销等成本上涨,都在蚕食着开发商的盈利空间,显示“白银时代”已经来临。

面对此种境况,万科总裁郁亮昨日表示,万科已经放弃规模、坚定转型,在巩固传统业务的同时,探索新的利润增长点,在真正的拐点来临前找到“船票”。

毛利净利均下滑

从四大上市房企整体情况来看,毛利率的持续下降仍是难以逆转的趋势。2014年年报数据显示,除金地外,其余三家上市房企2014年毛利率均出现同比下降。其中,万科2014年毛利率继续下滑1.5个百分点,至20.8%;保利地产年内公司结算毛利率为32.03%,同比下降0.13个百分点;招商地产毛利率为37.33%,同比下降约6%。

地价大幅上涨,并在房价中占比日益提升,是上述房企毛利率下滑的共同原因。唯一实现毛利率同比增长的金地集团,则是由于公司2011至2012年项目大幅降价,导致2013年毛利率已大幅下降至26.3%。到了2014年,降价项目已结算完毕,从而使得当年毛利率小幅回升。

值得关注的是,作为央企的招商地产,报告期内毛利率大幅下降6%令人大跌眼镜。而事实上,由于低毛利产品集中结算,招商地产在2014年前三季度的毛利率水平一直偏低,单季毛利率分别为37%、34%和28%,但四季度高毛利项目鲸山九期的结算超过45亿元,令当季度毛利率回升至43%,全年毛利率水平亦回升至37%。

由于毛利率的拖累和各项费用的上升,除保利地产外,报告期内四大上市房企的净利率也出现下降。其中,万科2014年结算净利率较上年下降0.6个百分点,为11.41%。招商地产2014 年净利率为12.7%,降幅为4.21%,与销售毛利率下滑幅度相当。

出乎意料的是,金地集团在毛利率同比上升的情况下,净利率却同比下跌了2.07个百分点,为10.88%。银行证券分析师赵强认为,公司净利率下滑的核心原因有三点:其一,计提存货跌价准备使得资产减值损失相比2013年增加了4.35 亿;其二,公允价值变动收益减少导致投资收益减少;其三,公司赔偿款增多导致营业外支出为1.03 亿。

净利润同比上升的保利地产则显示出良好的成本控制能力。保利地产年内公司结算毛利率为32.03%,较上年下降了0.13个百分点;但公司销售净利率13.05%,较上年同期上涨0.2个百分点。

积极培育创新业务

伴随着业绩“含金量”的日益下降,房地产行业利润空间日遭挤压已成为不争的事实。在分析人士看来,土地成本过快上涨,房价整体涨幅放缓,使得房企的毛利受损。同时,融资成本不断上涨,也蚕食着开发商的盈利空间。

“被称为暴利的房地产时代正在逝去。按照这个节奏,房地产行业平均净利润率将向制造业靠拢。”一位业内专家向记者表示,未来房地产利润率存在进一步下滑的可能,很多房企拿了高价地,这些项目推迟入市已经带来了极大的财务成本,必然在未来陆续推出,如果市场不出现明显好转,项目售价将承压,利润空间将受到限制。此外,房企在推广渠道上花费的财力也正在不断增加,宣传与管理费用率都在不断攀升,企业后期核心净利润还将面临被吞噬的命运。

正因如此,万科总裁郁亮认为,房企应向制造业学习在白银时代,甚至青铜时代生存的秘籍——学会赚小钱。

“房地产行业从黄金时代到白银时代是趋势,任何政策有可能起到作用,但无法改变这个发展趋势。”郁亮在昨日举行的万科业绩推介会上表示,“万科未来将坚定转型、勇敢试错,在巩固传统业务的同时,探索新的利润增长点,在真正的拐点来临前找到属于万科的那张船票。”

事实上,这一趋势已在四大上市房企年报中初露端倪:“地产主业+创新业务”将是未来房企发展的主要模式。

在近期举行的业绩交流会上,保利地产副总经理刘平表示,公司将以地产开发为主业,同时整合相关资源,谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新发展;万科则将“三好住宅”+“城市配套服务商”作为未来十年的业务版图;招商地产则将地产主业作为“一个根基”,海外拓展和轻资产平台作为“两条新路”,城市综合体、主题产业园和健康医疗地产作为“三片沃野”,大力开拓新业务。