降准效应：楼市预期改善 去库存仍为要务

新房市场继续呈恢复性增长。中原监测的40个重点城市数据显示,上周新建住宅成交面积环比上升22%,一线、二线及三四线城市增幅分别为24%、24%、6%。除贵阳、惠州等个别城市降幅超过一成之外,上周中原所监测城市的成交量基本都呈现出平稳增长的态势。

而央行再次宣布自4月20日起降准1个百分点,继续推动楼市预期改善。链家地产分析师张旭认为,此次降准,房企在资金流动性增强的同时,也更易于获得贷款,减轻资金压力。而购房者贷款的审批速度以及利率优惠幅度,也有可能进一步改善。二套房客户执行3.30政策中二套房首付比例最低4成的银行也将增多。

预期逐渐改善

“最近明显感觉到售楼处来访量比春节前增加不少。楼市回暖迹象很明显。”西山艺境一位售楼员对21世纪经济报道记者表示。

机构监测数据显示,新房市场成交恢复环比增长走势,各线城市均出现回升。二手房市场单周成交量更达到历史性高位,显示“330新政”对二手房市场刺激作用更为显著。

中原监测的21个重点城市数据显示,上周二手住宅成交面积环比上升54%,且所有监测城市全线上升。从单周二手房成交量来看,仅次于2013年3月个税末班车效应的成交井喷阶段,成为又一个历史性的成交高位。同时,中原门店的新增客源量自“330新政”以来均处于高位,可见营业税免征年限的调整对二手房市场刺激作用更为显著。

CRIC研究员杨科伟认为,此次降准对当前胶着的楼市来说无异于一场及时雨。从行业资金层面而言,有利于330房贷新政等政策的快速落地。对于行业来说,房地产开发投资、新开工跌势逐步企稳,有利于恢复房企的信心。此外,降准促进房贷政策的落地,也将一定程度上为改善型需求持续释放提供信贷保障。再加上,目前股市已处高位,部分在股市赚钱的人或重新投入楼市。

目前“330新政”的二套房首付四成政策,大多数地方仍未执行。据CRIC调研,如广州除建行等少数银行外,二套首付比例仍维持7成,且利率普遍上浮。造成银行执行不积极的原因主要是其银根较紧,贷款额度有限,而当前资金成本较高,银行房贷业务利润较低,积极性不足。此次降准给银行释放大量的流动性,可贷款额度明显增加,能很大程度上缓解银行可贷资金不足的问题,从而推进新政实际落地。

易居研究院研究员朱光表示,此次央行降准,有助于降低商业银行的经营成本,提高放贷能力。根据初步测算,此次降准大约能释放资金1.2万亿元左右。开发商更容易获得开发贷款,而信托、私募的利息也将有所下滑,从而缓解资金压力,而货币供应增长也可能间接带来降低贷款利率的效果。

去库存趋势难改

此次降准后所释放的货币流动性,配合去年末以来的两次降息,将助推更多低成本资金流入市场,增强金融机构对稳增长、调结构的支持力度,有利于整体市场预期的改善。

易居研究院提供的数据显示,3月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.5,这也意味着市场需要用15.5个月的时间才能消化完这些库存。2015年2月份,该存销比数值为15.6个月。说明3月份去库存的速度有所加快,这与市场成交行情比2月春节月份开始好转有直接关系。可以预计,在各类政策效应作用下,改善型购房需求将积极释放,后期存销比依然具备下滑的动力。

然而,分析人士倾向于认为,降准对房地产行业的刺激作用或将有限。尽管当前楼市销售回暖之势较为明显,但全国市场普遍性的供过于求局面依然存在,因此,去库存依然是多数城市和房企的当务之急。全国统计数据也显示,前3月房地产投资增速跌至个位数,创下2009年7月以来新低,同时房屋新开工增速持续14个月处于负增长区间,房地产市场的全面复苏仍需时日。

标准普尔信用分析师叶翱行表示预计,今年业务主要在中小城市的开发商,在去库存和改善盈利能力方面将面临更大的困难。尽管竞争激烈和库存增加导致降价,但这些城市的房地产销售并未显著复苏。

标准普尔预计未来12个月内糟糕的销售执行将对中国房地产商的流动性施压。叶翱行表示:“流动性仍然是中国房地产商的主要风险之一,并且很多流动性本已疲弱的公司的流动性继续恶化。现金余额下降以及短期内到期债务增长加剧了再融资风险,特别是那些进行了高成本另类融资的房地产商。”他认为,刺激性政策的正面影响,有可能要到2015年下半年显现出来。

同策研究部咨询总监张宏伟认为,在楼市进入“新常态化”、下半场,房地产市场环境已发生实质性变化,开发商若继续延续上半场的规模化增长模式,将导致更多的库存产生,房企也将累积更多的运营风险,房企谋求转型势在必然。

国内某知名房地产经理人对21世纪经济报道记者表示,尽管政府一再出台稳定楼市的举措,但他已经对传统房地产市场预期悲观。在他看来,逐步摆脱房地产的依赖,中国经济转型势在必行。(编辑 徐炜旋)