北京豪宅竞争加剧 80后成主力客群

随着地价快速攀升,成本压力倒逼开发商不得不做豪宅,今年的高价盘将成为拉动北京房价快速上涨的重要权重因素。开发企业在寻找需求的渠道和手段方面将面临较大压力。

本报记者 王营 北京报道

4月27日,海淀区中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块F1住宅混合公建用地,经过139轮厮杀,首创置业以56.4亿元的总价,配建6.05万平方米自住型商品房以及0.75万平方米公租房的代价夺得。

该地块规划建筑面积20.87万平方米,折合楼面价3.9万元/平方米,其中住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米。业内人士普遍预计,该项目未来售价直冲10万元/平方米大关,京城10万元豪宅再添一生力军。

丽兹行营销总监陈隽表示,北京近年来由于地价房价高企,“被豪宅”现象明显。但其中一部分项目只能称为很贵的房子,并非豪宅,也不具备豪宅的基本要素。

房价将现结构性跳跃

随着楼市放松政策的不断祭出,开发商对于楼市预期普遍转好,并重燃对土地市场的热情。特别是在三四线城市面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下,房企更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市,造成北京土地竞争难度激增,地价高企。

与此相对应的,是北京宅地供应的稀缺现状。亚豪机构数据显示,2015年前4个月(截至4月27日),北京土地市场新增宅地供应仅7宗,相比去年同期减少了10宗。宅地供应面积84.03万平方米,规划总建筑面积130.71万平方米,相比去年同期分别减少了64%、53%。供需紧张,正是宅地争抢火热之根本。

上述海淀地块被围抢,也正是缘于土地的稀缺性。海淀区近年来宅地出让凤毛麟角,2011-2014年仅成交了8宗宅地。土地供应的萎缩造成商品住宅供应量的下滑,供需严重失衡。据亚豪机构统计数据显示,不含保障房及自住房,2011年至今,海淀区累计供应了15540套纯商品住宅,同期成交量则高达19200套。受到海淀区纯商品住宅长期供不应求的影响,目前海淀区仅有3664套纯商品住宅库存。

亚豪机构市场总监郭毅认为,当前,海淀区商品住宅面临着“卖一套少一套”的窘境,而该区域优质的教育资源以及上地、中关村产业集群的吸引,对住宅的需求一直很强劲,因此推动其纯商品住宅价格连年上涨。

从市场影响来看,郭毅认为,首创永丰地块的火热成交,使得北京城八区豪宅化的趋势更加明朗,随着近两年出让的高价地项目的逐渐入市,预计未来北京楼市价格将出现结构化的跳跃式提升。

4月22日,东北三环豪宅项目红玺台宣布推出新品,310平方米的定制级平层大宅及6套450平方米的定制院墅。据红玺台开发商懋源地产透露,310平方米的定制级平层大宅单套总价在3000万元左右,定制院墅总价将更贵;除了红玺台,北京三环项目单价已经普遍达10万元/平方米。

北京东三环外的融创农展馆项目去年底已取得预售证,预售价格达16.5万元/平方米;西北三环外万柳板块的万柳书院,成交均价已达14.5万元/平方米;位于西三环的龙湖西宸原着今年上半年将入市,预计单价将超过10万元/平方米,部分房源单套总价在2000万元左右。

北京中原地产的一份统计数据显示,2015年以来,北京10万元/平方米以上的豪宅已签约17套,接近2014年全年水平。

80后成为豪宅客群主力

“2015年北京2000万元总价以上的项目至少有10个。”紫御华府营销总监马燕告诉21世纪经济报道记者,业内人士把2015年称之为北京豪宅元年,是因为各大项目货值很高,但“塔尖”上客户减少,供量加大带来白热化竞争,豪宅项目营销面临巨大挑战。

同时,豪宅市场的客群也在发生变化。

马燕对此深有感受。“以前,豪宅的主要客群是60后和70后,他们或者给自己买或者给孩子买。由于经济形势以及反腐等因素影响,这部分客群开始减少。取而代之的是,一些来自金融、投资以及互联网行业的新贵,这部分人群年龄层普遍在80后。他们的财富主要是自己创造。”

紫御华府单套总价在3000万左右,据马燕观察,80后业主今年占到了一半以上。为了契合年轻“新贵”们的喜好,马燕说,她们打算调整样板间,将配饰换成更为现代的风格,增加一些智能家居,并替换掉此前的雪茄吧。

“随着供地减少,项目约束更多,未来北京的豪宅在层高、绿地面积上可能没有此前的条件,但随着竞争越来越激烈,大家会拼命做出好房子。”在马燕看来,细化切分豪宅产品的功能,深度挖掘年轻新贵的生活需求,不失为一种策略。

懋源地产营销策划总监刘强也表示,他们也开始把握市场升级改善,特别是个性化需求,找准细分市场中的机会,“为特定阶层定制豪宅”。

北京房地产协会秘书长陈志表示,随着地价快速攀升,成本压力倒逼开发商不得不做豪宅,今年的高价盘将成为拉动北京房价快速上涨的重要权重因素。开发企业在寻找需求的渠道和手段方面将面临较大压力。(编辑 徐炜旋)