拉开伦敦三一广场10号的门把手,古铜色的光辉中,1921年的字样仍清晰可辨。无论是恢弘的前门柱廊,柱廊之上雄伟的泰晤士河神雕像,还是二楼拐角处陈列的1913年大楼设计图纸,以及今天看来仍富丽堂皇的宴会厅,每处细节都在诉说着属于它的辉煌和故事。
就在街道对面,是被列入世界文化遗产的伦敦塔——几个世纪前的英国皇家宫殿,和不远处的伦敦塔桥,对每一个前往伦敦的游客而言,那里都是必去之地。
“这是一个传世的、瑰宝性的建筑作品,不论什么时候,站到这儿,你都会为曾经参与这个项目感到自豪。”坐在三一广场10号改造后的总统套房里,华彬集团副总裁、华彬投资(英国)有限公司总裁倪松华对21世纪经济报道记者说。
为了让这栋位于伦敦金融城东部边缘、紧靠泰晤士河的地标性建筑再现昔日辉煌,华彬迄今已投入数亿英镑,小心翼翼地力图将这个二级历史保护建筑在保持原貌基础上巧妙融入现代室内设计元素,以便成功转型。
这里曾经是掌握当时国家经济命脉的伦敦港务局总部,1922年落成启用,时任英国首相劳合·乔治(David Lloyd George)亲自剪彩;二战时,这栋建筑在德军轰炸中严重损毁,中庭垮塌,一直未修复。1946年首届联合国大会的招待酒会,还曾在这里的宴会厅举行。上世纪七十年代则成为办公楼,作为保险经纪公司Willis Faber的欧洲总部直至21世纪初。
2010年,因为持有人美国托马斯基金破产,命运多舛的三一广场10号被公开拍卖,在五个竞标者中,华彬集团以1.06亿英镑成功拍下所有权。那个时候,外界对华彬的收购意图有颇多不解。
如今,华彬已将这幢融合了古罗马和古希腊元素的新古典主义风格建筑成功改建为集住宅、酒店、会所于一体的顶级物业,包括500万英镑起价的、41套由四季酒店提供24小时管家式服务的公寓,拥有100间客房的、由四季集团运营的五星级酒店以及华彬拥有的私人会所。
从收购到建筑改造,倪松华透露,华彬的预算花费在4.5亿到5亿英镑之间,其中后期的改造投入成本,比当初预计的数字整整翻了一倍。
不过,以华彬的长远战略考量,这似乎并不是问题。“如果说在伦敦这个地方能够成功,那就会一炮打响,作为中国企业,创造这样一个世界顶级品牌的梦想就会实现。” 倪松华说。
不惜代价 因为不可复制
《21世纪》:听说这幢楼在华彬收购之后,还经历了比较大的改造定位调整?
倪松华:的确如此。收购后这个项目先是委托QB公司管理,并给了管理者一些股份。但是他们当时考虑用QB酒店,QB应该是属于三星级的酒店;整体的装修规格、品质和设计风格,感觉都和原来的建筑水平有较大差距。
另外,对于私人会所的定位,我们是希望推动东西方交流,建成后与华彬拥有的温特沃斯(wentworth)高尔夫及乡村俱乐部、北京华彬庄园这三大会所构成一个推动东西方文化交流的重要平台,QB方面对华彬整个大的战略没有充分吃透,对大楼本身的价值认识和重塑也没做到位,所以下决心把他们换掉。
《21世纪》:华彬希望通过这个项目带来什么?
倪松华:这是华彬的第一个欧洲项目,我们希望做成旗舰项目,尤其在伦敦,不论酒店、公寓还是会所,都是全世界顶级水准竞争最激烈的地方,如果说在伦敦这个地方能够成功,那就会一炮打响,作为中国企业,创造这么一个世界顶级品牌的梦想就会实现。在其他领域我们都在努力,但还没有在像这样的地方成功过,我们希望实现这个梦想,创造一个中国企业的世界品牌。
《21世纪》:那是不是在做整个大楼的改造、设计、包括装饰上,都要用最好的标准、最顶级的材料,从财力上也是不惜一切代价?
倪松华:照这么说就成土豪了。我们的实际做法是,要比较分析酒店管理、会所运营、建筑质量、建筑风格以及未来的发展趋势,首先要尊重建筑本身已有的特色、亮点和底蕴。
当年大楼的设计师Edwin Cooper是200多个设计师参与招标选出他的方案,将近百年之后,要匹配他当时的水平和风格,不是一件简单的事情,我们不希望在这个建筑里看到两种不同的风格,因此我们选择的几个设计师,都对当时英国的海事文化有很深刻的理解,他们加进来的新东西,要保持和原有建筑的和谐一致。包括一位很有名的法国设计师,他曾设计拉图酒庄和巴黎几个重大项目,也是全世界卡地亚店的设计师,我们欣赏他对于文化本身的理解。
第二在建筑质量上要达到同样水平。这幢建筑当年英国政府也是倾其国力去做的,要体现出大英帝国统治世界的这种威严,不论新的建筑、内部装修,还是会所、酒店管理和服务,硬件软件我们都要达到这样的水准、符合这样的风格。
为了这几个目标,我们可以说是不惜代价,成本也是很高的。现在已经搞了五年,还得再干一年多,等到竣工,要七年时间,代价是非常大的。
《21世纪》:你们当时接手这个项目的时候,这个大楼就面临很严重的修缮问题吗?在整个施工过程中,伦敦市政府还会来做一些监管是吗?
倪松华:情况不好,很差,中庭被二战炸毁了,然后各处都要恢复到原貌。
不止是监管,基本上一个窗户一个门框,怎么动,用什么风格,都需要经过他们批准。
《21世纪》:听说施工过程中,从地下挖到很多文物,也耽误了工期?
倪松华:对,挖到很多,因此停工,前后耽误了四个月时间。一天的财务成本是4-5万英镑,光这一点就损失600万镑,然后我们还要付给前来挖掘保护文物的伦敦考古博物馆300多万镑。这些文物以后还可以在这里展示,但所有权不是我们的。我们这个位置刚好离伦敦塔一箭之地,正好在皇家土地的边缘,这里原来是罗马大道,这里面有很多故事。
《21世纪》:这个情况以前想到过吗?在当初买的时候,就没有特别考虑过这个投资的回报怎么样吗?
倪松华:这种情况当然想得到。这个项目我们收购花的时间也就是半个小时就决定了,因为感觉很好。我想它不是一个完全商业化的行为。我们是很喜欢这种有文化底蕴的建筑,能碰到这样一个伟大的建筑,而且和中国有这么大渊源,我们也很有幸。20世纪初期,中英贸易发展刚刚开始,很多来自中国的茶叶都是从上海运到这儿,就到这个门口报关,这边还有上海东营路仓库的遗址。
关于投资回报问题,我曾和伦敦主管建筑规划的副市长爱德华爵士沟通过好几次,我说这个项目再这么拖下去,这么多审批程序,而且作为二级历史建筑所有东西都不能改动,再这样下去这个项目就没法赚钱了。
他说,我相信你这个项目一定会赚钱,你们做出来的东西是世界上独一无二的,而且不可能在全球任何其它地方复制,它的位置在伦敦。
《21世纪》:四季在其它地方管理类似项目吗?你们还挑选了哪些合作者?
倪松华:没有这么壮观、这么好的位置。伦敦已有两个四季酒店,但他们还是很快决定参与这个项目。我们从谈判到签约只用了三个月时间,这在四季的历史上是创记录的。
因为这个大楼非常雄性化,这个地方未来毕竟不是一个收税的地方,而是生活的地方,所以我们希望尽量把它柔性化,所以作为配套设施之一,我们就选了一个米其林三星法式餐厅,厨师Anne-Sophie Pic也是全世界惟一的女性米其林三星厨师,她个不高,模样柔弱,她的菜很注意细节,这个跟很男性化的建筑相配合,是相得益彰的。
欧洲经济已见底正掉头
《21世纪》:现在是不是基本问题都解决了,只剩把余下工程完工就可以?
倪松华:不能说都解决了,在这个过程中还会有这样那样不同的调整和变化,不到最后开业那一天,就不能说都解决了,还会有很多意外。中国的地产商可能难以想象,在英国建设有多困难。也许会说,你们五年的时间都干什么了?
《21世纪》:这栋建筑按规定是只有25%的面积可以用于商业目的?这就是为什么华彬只有41套私人公寓出售?
倪松华:是这样,也没有硬性的规定。容积率越高越赚钱,你看这个房子这么高,这么大空间,容积率这么低,对发展商就不合适了。41套私人公寓也是我们谈判争取来的,在原来的建筑上加盖了两层。
《21世纪》:近期华彬还会在英国或欧洲其它城市投资地产项目吗?你怎么看欧洲经济复苏状况?
倪松华:我们对欧洲很有信心,过去两三年,伦敦和纽约是我们重点投资的海外城市,下一步就是欧洲大陆,我们对欧洲整个经济复苏势头非常看好。
我们认为肯定是见底了,而且已经在调头向上,在欧洲的一些重点城市,像巴黎、柏林,这些经济比较领先的城市,我们也在寻找新的发展机会,包括一些度假村的资产都是不错的。
《21世纪》:那你怎么看复星集团收购地中海俱乐部(ClubMed),像那样的资产你们会有兴趣吗?
倪松华:ClubMed的收购我觉得是很有眼光的做法,对于怎么运营俱乐部,我想关键的核心就是如何整合。ClubMed在全球有几十个不同的分支,怎么跟中国游客市场整合起来是关键,你不能把它变成全部是中国旅游者的俱乐部,那就麻烦了。
这也是为什么我们在发展三一广场项目的时候,特别是公寓销售,我们非常坚决要按中国、美国、欧洲客户各占三分之一来做。
《21世纪》:就是说,即使有更多中国顾客想买也不会卖给他?那现在有没有已经销售出去的?
倪松华:对,不能变成一个中国大楼。
现在预售情况不错,因为我们法律合同以及和四季的管理合同刚刚做完,表示强烈兴趣的客户已经有几十个了,有来自香港、新加坡、中东等地区的客户。我们会在整个客户分析完成以后做一个分配。
《21世纪》:你刚才讲到欧洲重点城市像巴黎、柏林,这些地方还是会继续寻找类似三一广场这样的项目发展吗?之前听严彬先生(华彬集团董事长)曾提到过藏品地产这个概念,现在你们还是这么主张的吗?
倪松华:实际上藏品地产真要能做到并不简单。因为藏品地产需要几个特点,一是需要稀缺性,二是需要建筑的历史久远性,必须是古董级的,得有现成的值得改造的建筑,否则怎么再来一次?我们做的应该是品质地产。
通过这个项目的发展,就形成我们在这个领域独特的定位,包括我们的房地产品质和服务水平,我们提倡的生活方式生活风格。这是我们跟其它中国地产公司在海外发展的区别之处。
相对而言,弄一片地盖起来卖就简单了,一套卖50万、100万英镑的,很快。在伦敦这个地方投资,想要长期发展,我想还是要给当地一种感觉,首先你的公司具有长期承诺,不是来打一枪就跑的,这样你才会得到大家的尊重和支持,才能成长为真正国际化的跨国企业。否则你走到哪里都还是中国企业。
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