去库存背景下的温和增长：转型中寻求生存空间

在7月20日上午举办的博鳌·21世纪房地产论坛上,经济学家、北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟在演讲中指出,房地产已经出现转型,出现了从注重增量,到同时注重增量与存量的过程。

本报记者 王营 三亚报道

已经卸任全联房地产商会会长的聂梅生已经不再愿意多谈传统房地产。她目前关心的焦点是养老地产;花样年控股集团董事会主席潘军目前正在思考如何通过O2O解决旅游地产存量过剩的问题;58同城和房多多的掌门人成为博鳌论坛的焦点,他们给开发商带去的解决方案是如何“卖房子”。

根据国家统计局7月15日的数据,全国商品住宅待售面积出现了三年来的第二次下跌现象,反映了全国市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数据,目前已出现连续4个月的环比下跌,反映了此类城市在去库存节奏更快,当前全国主要大城市的库存压力进一步释放中。

在去库存的背景下,一部分开发商开始为转型寻找新的机会,而一部分开发商则将所有的焦点都放在“卖房子”方面。

增长空间还有多大

悲观一向如钟伟。

在7月20日上午举办的博鳌·21世纪房地产论坛上,经济学家、北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟在演讲中指出,房地产已经出现转型,出现了从注重增量,到同时注重增量与存量的过程。

钟伟说,“以往房地产的开发始终是做加法,比如典型就是万科、万达,主要的做法就是找钱、拿地、卖房,这样连续做增量的增长之路看起来是走到了尽头。现在要做存量了。”

钟伟说,“在全国现在这么多城市当中,真正有地产投资价值市场非常少,至少需要有两个条件:常住人口600万以上,商品房销售均价高于1万块钱。如果不符合这两个条件,那这一区域的房地产市场做不了增量,只能做存量的优化配置。中国600万以上的常住人口没有增加,还要新开发房地产怎么可能。对于不符合这两个条件的区域,我们只能做存量的优化配置。”

任志强则是房地产一向的乐观派。

任志强发表演讲指出房地产不会“快完了”。据他分析,中国目前仍然有巨大的住房需求空间。比如,中国越来越高的家庭分裂速度,正是其中一个需求压力的因素。“中国的离婚率是逐年上升,每年增加20到30万个家庭离婚,这也是对住房需求的压力,单身数在统计中逐步增加,过去单户所占的比例很少,现在单户所占的比例越来越高。”而从城镇化角度看,任志强认为,中国城镇化还需要经历一个漫长的过程,我国目前城乡住房的比例仍然很低,还存在大量的改善性居住需求。

此外,任志强还从老龄化加剧来力证未来房地产市场存在需求。现在,国家的老龄化程度提高了,一些媒体认为,一个80后以后可以继承4套房子,所以不用着急买房子,人们忘记了,老人还没有死,过去我们认为老人60岁、70岁就死掉了,他们的后代可以顺利继承,但是,现在的老龄化程度导致老龄化的结构开始逐步上升,现在的一些城市老年人平均年龄已经达到86岁。是不是还要等这么长时间?那是继承不到这些房子。

去库存的N种解决办法

尽管任志强仍然可以用强大的逻辑来力证房地产未来仍存增长空间,但业内普遍认为房地产增量空间已经有限,存量市场正在到来。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,未来15年中国的房地产有大的发展空间,但是增速放缓,不会像过去15年中每年都会增加20%-30%。增量减缓,但是存量也越来越多。所以未来15年内,房地产主要的任务就是如何盘活存量、稳定增量。存量包括没有卖的商品房,以及巨大的二手房存量,还有未来旧城改造当中被拆掉的存量。

潘军则已经开始为旅游地产中的存量寻找解决办法。潘军称,不少旅游地产和度假资源在空间上存在“错配”。“在很多名山大川下,本身没有人居住,结果盖了很多房子,而这些房子是按照城市酒店公寓标准来建的,缺乏跟当地文化的结合,并不能解决度假需求;另外则是时间错配了,一些度假公寓在周末和工作日的不同时候存在潮汐效应,在工作日是空的,周末时却很满。”

潘军表示,目前行业对盘活存量资产的方式是从线上走到线下,例如途家、游天下等平台,试图用轻资产、酒店化管理解决线下体验。

潘军还宣称,美易家要向类似途家这种传统式、分散式的互联网解决方案发起挑战。“途家的模式是分散的,人力成本是痛点,而美易家是集中式管理,走低成本模式。我在一个城市就做一个楼盘,把你和中国110个城市将近3000个社区1000万住户连接在一起,我们了解你的家庭构成、你的家人需求,这是我们区别于传统互联网的地方。我们在全中国30个城市服务了将近100万的白领,这些年轻人有需求,通过互联网的平台把你的项目在所有的业主移动端进行推荐,我们可以集中性地提供标准化加个性化服务的平台。”

58同城高级副总裁叶兵则表示,收购安居客之后,58同城正通过安居客的新房业务来拓展自身的新房业务。未来58同城在新房业务领域不仅包括直接帮助开发商去化项目库存,还包含既有资源的合作,例如在社区商业领域,58同城就会把自己在线上积累的商家资源拿来跟开发商合作。叶兵透露,华润、远洋等公司都是合作对象。

从开发商转型到房多多网络科技有限公司合伙人杨冉表示,其以前服务的房地产企业并不是过得特别好,库存逐渐增加,拿地成本加大,利润不断降低。房地产和互联网之间必须要融合。营销,这是房多多给开发商贡献的一个核心价值,其实对于房多多而言,可以利用互联网技术,让开发商更精准地找到客户。“我们希望把整个开发商卖楼的营销费率控制在1.5%甚至是1%以下,这是我们要去做的。”(编辑 袁一泓 骆轶琪)