降息边际效应递减：住宅市场风险犹存

10月23日,中国人民银行决定自2015年10月24日起,下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,并自同日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此,五年期以上贷款基准利率进一步降低至4.9%,达到历史最低水平。

自2014年11月降息通道开启后,累计6次降息已经使得房地产信贷环境成为20年来最为宽松的一年。

不过,综合各方反应看,房地产市场并未被高度看好。中金房地产总经理宁静鞭认为,由于住房饱和度提高,居民购买住房的急迫程度已经下降,未来市场能否超预期还在于是否有更多支持刚需政策出台,比如减免交易税费或购房按揭贷款利息抵个税、政府补贴按揭贷款利息等。

利好提振效应有限

降息的确对购房者带来了实在利好。

链家网研究院李巧玲表示,本次“双降”政策出台进一步降低了贷款成本,也将在一定程度上对购房者的购房心理产生影响,并有可能带来新一轮的成交小高峰。本次降息使得基准利率首次降至5%以下,与去年同期的公积金贷款利率相近。而由于目前五年期以上公积金贷款利率已低至3.25%,所以本次“双降”政策并未要求公积金贷款利率同步下降,预计未来商贷利率进一步下降的空间也比较有限。

宁静鞭分析称,以30%首付比例测算,相当于有效房价下降1.6%-2.3%。而累计去年11月以来6次降息,测算发现,降息效果相当于房价下降10.7%-13.8%。

不过,宁静鞭注意到,货币宽松仍在持续,但政策已在担忧房价上涨。“此次央行特别提到个人住房公积金贷款利率保持不变,此举与2008年10月底双降政策做法一致,我们认为主要反映了对部分城市出现房价过快上涨的担忧,意味着未来房地产信贷政策调整或将从‘主动出击’转向‘被动应对’。”

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为,降息对住宅市场影响的边际效应也在递减。他认为,自2015年年初起,随着一系列降准、降息以及在大多数二线城市取消限购令等调控举措的出台,整体住宅市场持续复苏。降息能使购房者的房贷成本降低,从而提高购房者的支付能力。但考虑到政策持续出台后的边际递减效应以及目前对经济增速进一步放缓的担忧,此次降息不太可能为住宅市场带来明显的提振效果。

警惕库存风险

信贷环境宽松可能也无法改变房地产市场存在的风险问题。

易居研究院发布的《中国50城住宅库存报告》显示。在第三季度50城存销比排序中,北海排名最靠前,为30个月,库存去化周期最长,市场压力最大。而合肥排名最靠后,为6个月,库存去化周期最短,市场压力最小。(注:存销比=季度末新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值)。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,库存去化周期较长的城市,房价上涨往往会受到压抑,甚至容易出现房价持续下跌的风险。此类城市后续应该积极坚持去库存导向,鼓励购房需求进入。而对于库存去化周期偏短的城市,房价上涨压力会很大,此类城市应积极出让土地,并形成有效库存。

严跃进认为,对于存销比季度增加值明显的城市来说,去库存压力并没有得到实质性释放,部分城市甚至出现了压力增加的尴尬。而对于一些存销比季度减少值较明显的城市来说,目前政策宽松环境下各类购房需求在积极释放,交易趋于活跃、市场基本面也趋于改善。

中原地产分析师张大伟也认为,市场的刺激政策持续影响改善需求。但整体房地产市场已出现了明显的“需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡”四不均现象。从全国房地产市场看,一二线市场升温,库存降低,但很多三四线城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然酝酿崩盘风险。

另外,随着开发商集中转战一线城市。诸如北京这样的城市也开始出现令人担忧的豪宅去库存风险。

亚豪机构市场总监郭毅预计,北京市2015年土地楼面价超过3万元/平方米的宅地将达18宗以上,这些高价地正面临巨大资金成本压力和艰难的去化压力。未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象,而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。(编辑 骆轶琪)