平安系的地产版图：多平台进入全产业链

过去受政策所限无法大展身手的险资,在2014、2015年气势汹汹进军房产界。而平安作为险资企业中的领军人物,是其中的佼佼者。

年初以86.25亿刷新北京市地王纪录的丰台区花乡白盆窑村地块,其背后正是由华润、首开和平安组成的联合体。而碧桂园的上半年年报中显示,平安系持股9.93%成为碧桂园的第二大股东。

按照平安集团早前的表述,平安不动产的定位是房地产的基金管理公司,其致力于成为全国最大的房地产投资企业;而平安旗下的平安信托、平安银行、平安人寿等,也正通过各种方式介入房地产全产业链,共同打造平安系的地产王国。

多渠道介入房地产投资

公开资料显示,目前平安集团主要通过房地产开发、房地产投资、房地产金融服务三个方向涉足房地产,涉及地产业务的板块主要有平安人寿、平安银行、平安不动产、平安信托以及平安好房。

根据克尔瑞研究中心的分析,平安集团目前在地产的布局主要包括:房地产投资及房地产金融服务。

其中,平安不动产是平安系房地产投资的主要平台。2015年前十个月,该公司在北京、上海、杭州、天津、苏州等城市单独或联合房企拿下至少14宗地,涉及土地出让金达477.32亿元。

截至目前,平安不动产的业务范围已覆盖商业地产、旅游养老地产、工业地产和住宅股权投资等,涉及股权合作的房企超过20家,包括招商、金地、保利、华润、九龙仓、碧桂园等。

平安与房企的合作方式分为三种:一是与房企组成联合体共同拿地;二是入股房企某个优质项目;三是成为房企的战略投资者。这些项目也多是“平安出钱,房企出力”。

在这些合作的项目中,平安基本不参与开发与运营,被认为是房企合作的“好伙伴”。克尔瑞进一步分析称,以后“联合拿地”的模式将会成为平安在地产界扩张的主要方式。

除了联合拿地,平安也会入股房企的一些优质项目。目前来看,平安入股项目较多的企业是招商地产旗下的招商局置地,以及深圳龙光地产,而合作的形式多是对项目进行增资及向股东提供贷款,与平安的合作已经为招商局置地带来超过10亿元的融资。

此外,平安还和不少房企达成战略合作。相较于合作拿地和入股项目来说,战略合作属于长期深层次的合作。如平安不动产与滨江集团签订战略合作协议,平安银行与多家房企组成的平安文旅荟等。

当然也有独立拿地开发,这类项目主要分为两类,一是拿商业地块,打造办公楼等产品。平安对于此类产品具有较丰富的经验,前期也打造过不少自用办公楼,如深圳平安金融中心大厦等;第二类是养老地产项目,其主打品牌为“合悦”系产品。

玩转地产+金融+互联网

平安集团董事长马明哲在2015年新年致辞中指出,平安投资房地产不仅是为险资寻找投资出口,以及充当财务投资者,其未来或许会打通旗下多项金融业务,尤其是资金信贷服务、住宅社区金融服务等进行协同发展。

根据中国平安官网的介绍,公司在互联网金融方面已布局陆金所、万里通、平安好房、平安好车、平安壹钱包等平台,计划将金融服务融入“衣食住行玩”各项生活场景。马明哲的想法是,在这几大场景之间实现无缝链接。

接近平安的保险界人士表示,由于金融、地产两大行业之间的关系非常密切,未来保险企业确实会尝试在房地产的场景下打通其它业务入口。

在开发商层面,平安银行旗下的地产金融事业部应用了地产永续债(与恒大地产等合作)、土地一级开发基金和资管计划等创新金融产品,正在创设并购基金及商业地产基金等。“用事业部专业化经营的方式,在全国范围内与地产商合作,平安是领先者。”平安银行副行长赵继臣说。

在房地产金融服务方面,平安也已经试水。今年五月份,中国平安联合碧桂园宣布,以碧桂园上海嘉定项目为试点,推出行业内首个开发众筹产品。在今年6月份,平安集团旗下的平安好房网就推出了“好房宝1号”。这款产品主打“房地产+互联网+金融”合作,购房款成为互联网理财产品,享有一定年化收益。

在房地产互联网化的过程中,平安也找到了着力点。平安好房主打“互联网+房地产+金融”模式,利用电商作为切入口,以金融为支点,企图撬动房地产全产业链。

相比其他房地产电商,平安好房强调“去中介化”,在售房过程中引入金融手段是其重要特征。平安好房推出的互联网金融产品“好房贷”,包括首付分期贷款、按揭贷款、过桥贷款、赎楼贷款等。

“好房贷”提高了购房者的购房能力,放大了金融杠杆,相当于信贷政策的再度放松。而解决信贷瓶颈无疑抓住了市场的“痛点”,引发多家开发商兴趣。目前,绿地集团、世茂集团、越秀集团等已成为平安好房的战略合作伙伴。(编辑骆轶琪)