二孩政策放开：理论上将为房地产带来大量需求

10月29日,十八届五中全会提出人口政策调整。按照政策要求,未来依然坚持计划生育基本国策,但为促进人口均衡发展,完善人口发展战略,积极开展应对人口老龄化行动,全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策。

我国自1978年起正式提倡和推行计划生育政策,从人口出生率数据来看,自1988年起持续下滑(主要由于计划生育政策执行前十年育龄妇女人口处于历史高位),从1987年出生率23.33%跌至2013年的12.08%。为应对我国日趋严重的人口老龄化及人口红利衰竭,十八届五中全会提出根本性的生育政策调整,实施“全面二胎”。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示,开放二胎政策反映出政府对人口老龄化问题的关注与重视。大量数据显示,独生子女政策实施30多年以来,中国的人口结构已经发生显著变化,人口老龄化成为政府不得不面对的重要议题。

带来新增住房需求

对于二孩政策的影响,房地产业内人士普遍认为,长期来看人口增加对房地产市场的整体需求及平稳增长都存在积极意义,且人口结构的优化有利于缓解人口增长回落对房地产市场需求萎缩的冲击。短期来看,生育政策变化对产品类型需求影响较大。

CRIC研究员杨科伟做了一项研究。结论表明,理论上将带来大量的住房需求,中长期年均约1.4亿平方米。

“短期来看,根据卫计委数据,现阶段全国符合全面两孩政策条件的夫妇约有9000万对,假定5年内50%的家庭会生育二孩,那么将新增人口4500万,每年近900万。按人均20平方米计算,每年将新增1.8亿平方米住房需求;中长期方面,我们曾做过估算:全国在2028年底由15-49岁(1980年开始执行计划生育)人口组成的家庭将达到1.8亿户,其中“单独”家庭约7200万户,占比40%;“双非独”家庭9540万户,占比53%;“双独”家庭1230万户,占比仅7%。但并不是所有家庭都愿意生育二胎,据人民网此前民意调研结果显示,我国“单独”家庭中愿意生育第二胎的比例仅50.73%。如果比照推算,到2028年,得益于全面二孩政策新增的人口将在9000万-9200万之间,年均700万人左右。相当于每年新增住房需求1.4亿平方米。”

从去库存角度看,全面二胎政策对提振楼市需求、延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用,对当前楼市去库存也有积极意义。

同策咨询研究部总监张宏伟从另一角度测算了房地产可能带来的人口利好。他表示, 20-44岁人口是买房主力,大部分人在25-30岁会面临首次买房置业需求。根据测算,如果全面放开二胎,那么在2050年,20-44岁的人口比例将比不放开二胎时增加4%,增加规模达1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。

促户型结构调整

二胎政策为房地产带来的另一深远影响是,住房需求结构将全面革新,刚需与改善型户型面积要提高。

杨科伟认为,二孩政策将直接抬高刚需置业的户型面积门槛。在独生子女政策下,90平方米左右的两房、三房成为刚需置业(不跟父母同住)主体,而当一个家庭生育两个小孩后,需求将至少是三房、四房,这直接将刚需置业的户型门槛抬高了到120平方米左右。如果考虑到这些家庭跟父母同住,或者父母会帮助养育小孩,那么刚需置业的门槛将进一步增大;对改善型需求来说,五房将是主体。目前首改产品的面积划定为144平方米以下,大部分为三到四居宽裕户型,对于生二胎的家庭来说,也许在拥有两个孩子以后,首改产品对他们而言将成为刚需,五房则成为市场的改善性需求产品。

过往经验也验证了人口结构对户型结构的影响。在上海,2015年前9个月,三房户型成交占比首次超过二房,成为市场中成交比例最高的户型。在2012年之前,二房户型是市场上的绝对主力,占比超过50%。这一现象自2013年开始发生明显变化,三房与二房占比差距不断缩小,而2013年正是提出“单独二胎”的时间点。

二胎政策的放开令不少开发商期待政府对大户型限购的放开。中原地产方面甚至预计随着“全面二胎”政策落地,包括改善需求的不断释放,对三房以上户型,以及可灵活整合房型的多种需求将不断增加,各类限制性政策有望逐步失效。

不过,陈仲伟对此态度较为保守。他认为,开放二胎政策对住宅市场短期内不会产生显著影响。根据2013年“单独二胎”政策宣布后的情况来看,实际结果不及预期,大约只有13%符合要求的父母提出二胎申请。因此,此次政策变化很可能不会为人口增长带来立竿见影的效果。但出生率的提高肯定会推动住宅需求增长。二胎政策放宽后,开发商短期或2-3年内不会采取太多应对措施。目前,二线及三四线城市的房屋供应量仍然处于高位,这是市场首先要解决的问题。

公开数据显示,2014年全国出生率小幅上升0.29个百分点,这与2013年十八届三中全会所提出的“单独二胎”政策存在较大关联。然而,“单独二胎”政策目前的执行情况与政府预期存在一定差距。

“一线城市生不起,三四线城市一直管得不严,未来二线城市人口会有增加。”中原地产分析师张大伟认为,目前城市多数夫妇已经满足“单独二胎”甚至“双独二胎”的生育政策,但是抚养教育成本的日益上升,令多生育预期较低,此次“全面二胎”能否达到效果,有赖于后期相关配套政策的跟进。(编辑 骆轶琪)