地王“堰塞湖”：国字号抢占一线

“地王”走钢丝

一边厢,一二线城市“地王”频现,另一边厢,地方政府的土地使用权出让收入却进一步下滑。2015年前三季度,这一数据下降了34.7%,而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。从10月下旬开始,土地市场不断涌现地王,其中80%被“国字号”背景垄断,他们的融资成本优势也在无形中推高了地价。

虽然部分一线城市的土地市场交易依然火爆,但对于大多数三四线城市而言,他们正在经历土地市场的寒冬,对地方政府投融资、债务等诸多影响正在显现。

导读

二三线城市楼市风险增加,楼市分化严重,一线城市的保值增值属性越趋明显,吸引房企回归一线城市抢地,未来商品房项目或愈加高端化。现在房地产公司债最低已接近国债,利率再降的话,到1%甚至以下都有可能,这样综合来算,有望覆盖高价拿地的成本。

本报记者 张晓玲

实习记者 吴抒颖 广州、深圳报道

2015年,土地市场出现了一种奇怪的“集体性狂热”:开发商争相组团,去抢包括北京丰台在内的高价地,楼面地价动辄五六万,直至7.5万。

这样的状态让身处其中的业内人士也连呼看不懂。如果说一两幅地王还可能是冲动或意气所致,那么当众多的房企都这么做的时候,这背后隐含的,是怎样的逻辑?

广州一位大型央企内部人士一语道破:这些拿地的开发商是在赌,赌三五年后的房价还能上涨甚至翻倍;赌廉价资金还远未终结,直至零利率。只要能拿到足够便宜的钱,就可以抵消高价拿地的成本。

开发商也有说不出的苦衷:当前的房地产市场,城市分化已经非常严重,三四线城市卖不动了甚至亏损,二线城市量多价滞,只有一线城市如北京、深圳、上海还有机会赚钱,怎能不来抢地?

只是,当北京出现50个单价10万以上的“豪宅”的时候,他们能找到足够多的有支付能力的客户吗?这些被集体拔高的项目,是否会成为一个个危险的堰塞湖?

别无选择:回到一线拿地

10月下旬,北京、南京、杭州等一二线城市爆发了土地市场热潮,拍出了多个地王。而在这一轮土地市场的热潮中,京城是毫无疑问的“王者”。

10月20日,葛洲坝集团以总价49.5亿元竞得北京丰台樊家村宅地。据多家机构推算,这幅地的楼面价突破7.5万/平方米,是北京有土地出让以来的楼面价最高纪录。

10月30日,中粮首创天恒联合体经过近两个小时的竞价,以总价85.95亿元夺得丰台区南苑A地块。根据中原地产的测算,该地块商品住宅部分的楼面单价将达到5万元/平方米。

11月2日,华润招商华侨城联合体以83.4亿元的总价,配建5.7万平方米公租房的代价摘得丰台南苑乡槐房村和新宫村地块B组团。据中原地产首席分析师张大伟测算,该地块楼面价高达5.6万/平方米。

这意味着,仅隔三日,相邻位置的地块楼面价飙升了将近6000元/平方米。

值得关注的是,上述买地的主体都是国资或央企。在竞争激烈的土地市场上,靠单打独斗的民企的生存空间已经渐渐被压缩,万科、龙湖、绿城等纷纷组团参战,国企和央企甚至险资成为一线城市地价升高的主力。今年摘得北京地王的企业,80%以上都有国资或央企背景。

开发商为何要争相抢地王?张大伟分析称,二三线城市楼市风险增加,楼市分化严重,一线城市的保值增值属性越趋明显,吸引房企回归一线城市抢地,未来商品房项目或愈加高端化。在三四线城市普遍萎靡的情况下,开发商们正在面临一个战略上正确、战术上没有选择的市场:回到一线城市买地。

接下来的11月,一线城市土地市场将出现爆发景象,北上广深待售土地达到67宗,起价高达765.6亿,创历史最高纪录。

其中,北京11月还将有17宗,起价高达352.76亿,预计最后成交有望达到500亿;广州11月将入市地块(不含工业用地)达24宗,总起拍价高达227亿元。预计最后成交也将超过300亿;另外上海也已经有接近20宗土地将在11月出让。张大伟预计,未来还将出现多个地王。

融资成本优势推高地价

在北京2015年出让的高价地中,丰台占了6席,最贵的由央企葛洲坝领衔,花乡樊家村危改项目的楼面单价高达7.5万元;再加上其他地王如东坝、孙河地价超过5万的地块,已经多数位于四五环。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,整体来看,北京地价已明显高于上海。四环至五环多保持在5万元左右/平方米;五环至六环一般在4万元以下,但优质地块也达到4万元-5万元/平方米。上海外环近似于北京五环,而当前上海外环线楼面价也只有2-3万元。

这个地价水平,已不仅是“面粉贵过面包”这么简单,而是已经超过了更优区域的在售房价。根据安居客、链家等房地产电商和中介门店信息,目前东四环、北四环的二手房单价基本在5万左右,而丰台的二手房区域均价相对更低。

楼面价不断走高,受益最多的是前期拿地的房企。“旧地王解套靠新地王”,似乎成了这几年北京土地市场的定律。

广州一大型房企管理层人士对21世纪经济报道记者表示,拿地的开发商是在赌,一个是赌未来房价继续上涨,比如囤个三五年涨一倍就可以盈利了;还有是赌资金利率下行,现在房地产公司债最低都接近国债,利率再降的话,到1%甚至以下都有可能,这样综合来算,有望覆盖高价拿地的成本。

这也可以解释为何国资和央企开发商勇于拿地王,对于具有国资背景的房企,其最大的优势就是资金宽裕。2014年典型房企低融资成本排行中显示,排在前十位的房企中有8家为国企或央企背景,其中华润置地的融资成本更是低于5%。

中国房地产学会副会长陈国强指出,央企国企可以从银行获得低利率贷款,而且其他渠道的融资也比民企容易。另外,在一些需要相应政府主管部门审批的融资上,国企和央企也占据有利位置。比如2015年的公司债能得到更低的利率等。

但房价未来能涨多少?根据万科的测算,去年北京等一线城市的地价占房价的比例,已经达到了66%,这需要房价三年内上涨一倍,才能有所盈利;而根据今年的地价来看,未来房价需要上涨更多,才能覆盖成本。万科认为,拿了这种地的企业无疑要承担很大的经营风险。

前述房企管理层人士也坦言,这种高价拿地的风险也太高了,该公司今年在北京土地市场几乎每场都会参与举牌,但最终都放弃了。

分歧:未来的压力与风险

豪赌的另一面是,分歧暗生。

地价高企,土地市场竞争激烈,联合拿地蔚然成风。据中原地产研究部的统计数据显示,截至11月3日,北京成交的32宗商品房住宅用地中,有15宗为综合体拿地,合计占比高达46.9%。

但在近期的地王争夺战中,一些联合体出现了分裂,开发商阵营关于房地产后市的判断产生了分歧。

以83.4亿元成交价晋身北京总价第三高的北京丰台区南苑乡地块,在拿地结果诞生后一小时即传出了华润、招商因为拿地成本超过预期有意退出的消息。

穆迪在研究报告中曾直指,房企合作拿地可能带来三种风险:一是降低企业的透明度,缘于公司的财务报表对于合作条款的披露不够详细;二是导致合资伙伴发生争议;三是可能承担一些隐含的合约义务。

回头再来看拿地开发商的这场豪赌,涉及到多少项目?中原地产的统计数据显示,北京商品房住宅进入“顶级豪宅”化,未来单价预期在15万左右的将有13个项目(楼面价超过5万),售价在10万以上的项目在2016年将接近50个,整体入市的顶级豪宅套数有望达到3000套以上。

对比中原的另一组数据:2015年,剔除盘古整体签约的96套,北京10万+顶级豪宅整体签约套数有望达到154套;而在2015年之前,年度历史最高成交是28套,全部历史成交合计只有113套。

这意味着,按照今年以前来测算,这些项目需要消化107年;即使按照今年的顶级豪宅销售来算,这些豪宅项目的消化周期也将近20年。

北京亚豪机构市场总监郭毅指出,高价地面临着艰难的去化压力——北京豪宅项目短期内暴增,而面对的客户群增长速度则相对缓慢,未来北京的豪宅市场将会出现严重的供过于求的现象,项目之间的竞争也将非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”,如葛洲坝所拿地块则将面临更大的风险。

杨红旭表示,被推高的房价已经超出了普通刚需和改善的购买能力。虽然对于北京来说,顶级豪宅有其市场需求。但是,如果房地产市场持续呈现这样倒金字塔的供应形式,整个房地产市场也容易出现结构性问题。

(编辑:林虹,如有建议或意见请联系linhong@21jingji.com)