地王解套“伪命题”： 多数面临资金困境 时间不再是解药

21世纪经济报道记者梳理北京市多宗“地王”项目的运作过程发现,其中真正“解套”者只是少数。大部分“地王”项目因沉淀资金量大、去化速度慢,已一定程度上拖累了公司运营,少数甚至遭遇退地、转手。

见习记者 张敏 北京报道

在连续诞生多宗高价地之后,土地市场仍没有降温势头。临近年末,多个热点城市推出热门地块,引发房企踊跃报价。其中,北京市就有三宗土地收到报价,并于本周进入现场拍卖阶段。

支撑企业热情的,除地块本身的位置、性质等天然优势外,还与一种流行的观点密不可分:到目前为止,还没有解不了套的“地王”。

历史经验容易成为决策者的参考,但前提是,现实情况是否果真如此?

以北京市为例,21世纪经济报道记者梳理多宗“地王”项目的运作过程发现,其中真正“解套”者只是少数。除母公司给予强大的资金支持外,还与市场环境、政策走势等外部因素密切相关。

相比之下,大部分“地王”项目虽然随着时间的推移得以出手,但因沉淀资金量大、去化速度慢,已在一定程度上拖累了公司运营,难以称之为“解套”。少数“地王”项目一度面临困境,甚至遭遇退地、转手。

时间成本蚕食收益

“时间就是金钱。”北京楼市一位资深操盘手说,用这句话来形容“地王”项目的运作毫不为过。

他表示,“地王”项目的高成本,决定其必须以豪宅的形式推向市场才能获取利润。而豪宅项目沉淀资金量大、运作周期长,会令企业长期处在压力中。

以位于北京市朝阳区大望京区域的“大望京地王”为例。2010年3月该地块被远洋地产以40.8亿元竞得,楼面价2.75万/平方米,创当时的单价“地王”纪录。项目建筑控制规模接近17万平方米,除去公建、医院、教育等配套,可售部分在12万平方米左右。

与其他“地王”项目类似,该地块的入市节奏并不快。根据北京市住建委信息,从2012年4月至12月,项目先后四次取得预售证,以期房形式销售。2013年9月、2014年9月和2015年5月又先后三次领取预售许可,以现房形式销售。

也即从拿地开始,这个项目的操盘周期已长达6年。

住建委数据还显示,截至目前其仍有部分房源处于“未签约”状态。截至最后一次领取预售证,该项目的住宅部分报价为8万元/平方米,商业部分报价超过10万元/平方米,远远高出拿地时的成本。有分析指出,从单个项目利润的角度看,这宗“地王”已完成盈利。

但长周期运作给企业带来的资金压力仍然沉重。全经联房地产商会执行会长任志强向21世纪经济报道记者表示,项目运作期间,企业需要缴纳的各项税费、人力成本、营销成本和利息(资金成本),都随着时间的推移而不断叠加。尤其此前几年,房地产业的资金成本要明显高于如今。

事实上,很多“地王”项目的地价占房价比重并不高。

据中原地产统计,过去北京入市的30宗“地王”项目中,地价平均占比只有42%。但任志强指出,伴随时间而来的各项成本,仍会“蚕食”项目利润率。

亚豪机构市场推广部总监郭毅表示,企业通常对项目回款节点有严格要求,如果项目运作周期过长,经常会拖累公司资金链。如果企业正处于借贷周期的末段,这种拖累往往是致命的。

郭毅还表示,表面上高价地项目可随着时间的推移而实现“解套”,但在运营过程中,很多高价地项目已经影响到企业的扩张,并一度导致公司负债率高企。过去几年,这样的案例大量存在。“所谓‘没有解不了套的地王’,本身就是一个伪命题。” 郭毅说。

成败靠“天时”

尽管得到“地利”,但很大程度上“地王”项目的运作取决于“天时”,即政策和市场环境。

“低点时拿地,高点时卖房”是房地产运营的重要法则,“地王”项目的运作更需如此。有分析指出,大望京“地王”项目之所以销售不佳,主因在于高点拿地。就在远洋地产获取“地王”一个月后,调控楼市的“国十条”出台,从2010年下半年到2011年,楼市迅速降温。

郭毅表示,从过去几年的房地产市场运行周期来看,在2008年和2009年初获取的“地王”项目大多踩对节奏,运作良好。而2012年和2013年获取的“地王”不仅成本高企,还会遭遇2014年的楼市“小年”。

就有房企此前未踩准周期。大龙地产在2009年底获取顺义天竺“地王”,但次年初因欠缴地价款被收回。中国兵器装备集团曾在2010年3月获取蓟门桥“地王”,但一年之后便转让给保利地产。南昌市政在2012年4月获取东直门“地王”,两年后又将部分股权转让给融创。

一些微小的政策调整,同样会影响“地王”的命运。2012年北京市推出配建制度,要求商品房地块在出让时,必须配建一定规模的保障房。此后,竞争保障房面积甚至成为土地竞价的一道程序。

这项调整给房屋销售带来了深远影响。任志强就表示,在开发商眼中,配建了保障房的地块就不再是一宗“干净”的地。因为在规划和建设中,需要对两者进行拆分,除“贫富混居”带来的不适感,还会影响到小区的绿化环境等。所以相比无配建的项目,这类项目容易遭遇销售困境。

据悉,北京在2012年后诞生的“地王”项目,大多面临此类问题。分析人士指出,这也势必对项目的销售带来一定影响。

新“地王”压力更大

“地王”面临的环境已发生了极大变化。郭毅表示,所谓“地王”解套的历史经验已不能完全作为参考。

郭毅说,过去的“地王”价格没有高到离谱的程度,“地王”区域分布比较分散,诞生节奏也不频繁,所以面临的市场风险并不大。

如今“地王”扎堆出现。如北京市近两年来的“地王”和高价地项目多集中在东坝和丰台等地,势必导致区域内出现竞争激烈。而通常一旦区域内供应严重过剩,就可能一损俱损。

REICO工作室研究员刘琳测算表示,如果“面粉”的价格相当于“面包”的2倍以上,该项目就会面临风险。今年以来的很多地块价格“高得离谱”,并越过了这一临界点。

刘琳还表示,市场在上升期时,房价后期的上涨会消化前期的价格。但从行业发展中长期来看,业界普遍预期悲观。这种情况下,拿地成本很高的企业,其实“经营风险很大”。

据亚豪机构分析预计,未来北京市单价10万以上的住宅供应可达4000多套。相比之下,今年北京“10万+”住宅的成交量为200套左右。若抛开年初100多套“盘古大观”项目集中套现的因素,今年全年北京“10万+”豪宅的有效交易量可能不足200套。按照这一节奏,在北京市这些项目的去化周期可达20多年。

郭毅指出,当前北京楼市已出现“惜售”现象,部分项目欲借“地王”效应延迟入市,进而提高价格。这势必会增加高端住宅市场的供应。

多数分析人士认为,尽管当前的货币环境空前宽松,但北京市高价地项目仍将面临严重去化难题。(编辑 骆轶琪)