地产开发投资退潮 存量房市场万亿级机会?

高和资本董事长苏鑫认为,未来更大的市场空间在于存量房市场。据他粗略估算,目前北京市2005年以前竣工的商业和办公类物业总量中,有价值1347亿元物业需要进行更新。而以此估计到全国,他认为保守来看可以达到万亿市场。

本报记者 王营 北京报道

12月2日,SOHO中国宣布与绿地控股签署战略合作,今后两家将共同探索办公室互联网运营新模式。绿地将发挥在全国主要城市物业、场地资源优势;SOHO中国将提供空间设计、施工管理、营销推广、运营管理等资源,双方将在全国一二线城市(首批试点北京、上海)建设和运营一批共享办公空间。

以开发商的角色进入管理输出,潘石屹的这一做法缘于其自身对当前高地价风险的担忧。

潘石屹并非个案。近期以来不少开发商不再热衷于争抢高风险的地王,而是将目光转向大量存量物业的经营上。

开发投资市场的高风险

房地产的市场化集中度越来越高。

截至上周,多家重点房企已陆续公布10月业绩,整体表现优于市场大势。今年1-10月,中原监测的20家重点房企平均销售面积、金额分别同比增长15%、14%,销售面积增幅明显高于全国水平,销售金额增幅与全国相当。而从市场份额来看,20家重点房企今年以来在全国市场销售面积占比为12%,销售金额占比19%,均与去年同期基本持平。

目前,有7家房企销售金额已经突破一千亿元,分别是万科、恒大、保利、中海、碧桂园、绿地、万达。尽管市场持续回暖,重点房企总体业绩向好,但全国市场分化加剧,中小房企生存依然维艰。即使实力房企也趋向谨慎,合作、转型加速,以增加自身抗风险能力。

开发商对三四线城市风险形成了共识,集中转向一二线城市导致这些区域地王频出。

据CRIC研究中心统计,今年年初至今,北京市场共成交96块地,其中13块地王,占比达到13.54%。这些地王当中,除了华润、首开和新联投资联合体于丰台区以86.25亿元拿下的全市总价地王外,其余12块地全部成交于9月以后。10月下半月开始,不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价地块,葛洲坝所拿樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平方米高位,18个行政区中,7个有新地王出现。

CRIC研究员杨科伟称,“周周地王、一日多地王的戏码接连在北京上演。北京土地市场的疯狂可谓前无古人,恐怕也难再有来者。”他认为,对企业而言,过高的地价无疑增加企业盈利难度,回款周期也将大为拉长。华润和招商被曝出的退地事件表明部分企业已觉察其中风险。

高和资本董事长苏鑫在接受21世纪经济报道记者采访时感慨称,“房地产出现的问题就在这里。大家为了避险,所有的钱都跑到一线城市。一线城市为了政治稳定,所有的土地供应都标准化,拆迁谨慎化,也就是说该供的土地供不出来,土地供应越来越少。没有土地供应,但开发商中上市公司已经有这么多。现在只要是上市公司,最低融资成本可达4%。在钱非常便宜的情况下,开发商的总经理们为了自己活下去,不得不坚持举牌。而央企国企举牌最终还可以配建保障房为社会做贡献。”

万亿存量房市场风口?

潘石屹早在三年前就不再看好开发投资市场。

对于潘石屹而言,土地红利的消失,房价高增长不再,是他不再想涉足开发投资市场的主因。他时常感慨的是,几年前他销售出去的写字楼,如今再购回就要花上好几倍的价格,这让他深感不值。

尽管一二线城市地价高居不下,但整体上,房地产开发投资也在退潮。

国家统计局数据显示,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积17847万平方米,同比下降33.8%,降幅与1-9月持平;土地成交价款5794亿元,下降25.2%,降幅收窄2.3%。

2015年1-10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1-9月份回落0.6%。其中,住宅投资53150亿元,增长1.3%,增速回落0.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

苏鑫表示,从基金的角度看,他们不敢再像以前一样投资开发市场。“在一线城市,不考虑赚钱因素去拿地,基金做不到;而在二线城市时机非常难把握,三线城市由于高库存风险不敢进。”

苏鑫认为,未来更大的市场空间在于存量房市场。据他粗略估算,2005年以前,北京竣工的商业和办公类物业总量是1683万平方米(工业仓储类物业也可以更新,但量很小),保守假设这其中20%可以进行更新,更新后单价在4000元/平方米(早先竣工的大部分都在城市核心区)。这样算来,北京共有价值1347亿元物业需要进行更新。而以此估计到全国,他认为保守来看可以达到万亿市场。

苏鑫认为,从政府角度而言,由于一线城市核心区土地供应已经非常少,政府也有动力推动城市更新来增加投资和税收。而他前述估算的仅是商办物业。

从住宅市场来看。财经评论员项峥测算认为,“截至2013年末,我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。2015年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米,考虑折旧因素,按照0.5系数来折算,存量住宅销售均价为3407元/平方米,由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。若以2000年划界,2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元,那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000亿元。当然,这样估算或过于简单,我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程,实际上市场潜力可能远较上述估算要大。”(编辑 骆轶琪)