城镇化的悖论

中央政治局前天分析研究2016年经济工作的会议提出了解决房地产市场问题的新思路:化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

房地产业曾是我国许多城市发展的支柱产业。但房地产在高速发展过程中出现了结构性问题,行业的利益分配失衡,库存压力越来越大。截至11月末,全国商品房尚未售出的面积高达69637万平方米。近年来,中央政府出台了一系列房地产宏观调控政策,但这些政策并没有解决房地产市场结构性矛盾。房地产市场过热现象虽然有所改变,但房地产市场价格仍然居高不下。这一方面是因为房地产关系地方政府财政收入,另一方面涉及国家金融稳定,因此,各级政府在房地产宏观调控的过程中都得投鼠忌器,充分考虑房地产领域存在的风险,须从地方财政经济发展的需要出发,循序渐进地逐个解决问题。

当前我国房地产市场的最大问题就在于空置率高,一些地方甚至出现了“鬼城”。不尽快破解这个问题,那么,房地产开发商的资金将难以保障,金融机构的风险会陡然增加,地方财政将会面临巨大困难,土地资源利用率将会降低。而要让空置率降下来,须从改革房地产收入分配结构做文章,才能找到切入点。

我国房地产市场存在着非常严重的相互依存关系。商业银行过于依赖房地产贷款,地方政府过于依赖房地产市场发展,房地产开发商充分利用商业银行和地方政府对房地产市场的依赖性,在房地产开发过程中提高债务规模。解决这个问题的途径在于,一方面必须分析房地产开发商的债务偿还能力,另一方面必须针对不同地区存在的问题,寻找化解矛盾的手段和方法。加快城镇化的步伐,让农民工市民化,是化解房地产库存的重要途径,但在短期内很难有效解决我国房地产市场发展中存在的问题。

首先,农民工工资收入偏低,城镇化过程中如果采取低工资福利政策,短期内能提高企业利润率,但从长期来看,由于劳动力再生产成本不足,经济发展将难以为继。世界各国城市发展经验表明,只有大幅提高劳动力价格,才能实现城市和企业的良性发展。我国农民工工资收入相对较低,消费能力不足,因此,靠农民工购买商品房来消化城市房地产库存几乎没有可能。所以,中央政治局这次提出加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,并非是鼓励农民工购买商品房,而是从城镇化发展的角度出发,鼓励更多农民工从“候鸟”变成城市居民,从而促进城镇化的发展。在这个过程中必须设法提高农民工的收入,这是农民工长期留在城市的必要条件。

笔者曾提出,政府应加快社会保障性住房建设,在房地产库存压力相对较大的情况下,可通过采购方式,将房地产开发商修建的商品房转为社会保障性住房。简单地说,就是将商品房按“成本加必要的利润”回购,既化解了农民工进城的住房难,加快农民工市民化,又减少了房地产市场的库存压力,消除了金融和财政风险。

其次,在化解房地产库存的过程中,必须调整房地产市场的利益分配结构,严防出现新的分配不公。政府采购价格肯定会低于市场房地产销售价格,房地产开发商是否会囤积居奇,待价而沽呢?从部分城市房地产市场交易情况来看,这种现象的确存在。部分房地产开发商宁愿拖欠商业银行的贷款,也不愿意低价出售商品房。部分房地产开发商之所以宁可承担银行利息也不愿意降价,原因就在于,降价出售不仅会引发连锁反应,增加商业金融风险,而且会引起地方政府不满。

针对房地产市场利益分配结构不合理,中央政府应采取针对性措施,尽快清理房地产领域的各种税费,要求房地产开发商补交土地增值税及拖欠的土地出让金,敦促房地产开发商出售商品房,不再心存侥幸,以拖待变。全国人大常委会也应尽快研究房地产税的立法,通过征收房地产税,增加房地产开发商持有商品房的成本,防止一些房地产开发商通过关联交易的方式,规避中央政府的各项政策。此外,还需尽快修改《建筑法》,对房地产开发建设过程中出现的一系列问题,特别是农民工利益得不到有效保障问题制定相应的法律规范,确保房地产建设施工过程中的各方利益得到有效保护。

那些背井离乡的农民工进城后,无法享受城市基本保障福利待遇,是我国城镇化面临的最大悖论。当然,短期内增加农民工工资不太现实,但从长期看,给农民工“国民待遇”,让他们享受市民的基本社会保障福利乃大势所趋。我国正在落实《社会保险法》,加快城镇职工和居民社会保险体系一体化改革步伐。政府应通过收购商品房的方式,解决农民工的基本住房需求,并在此基础上调整房地产业的利益分配结构,促进房地产业健康发展。

(作者系中南财经政法大学教授)