开发商瞄准联合办公空间去化优势

房企利用联合办公形式实现转型、去化,正体现出过往拿地模式的沉疴,很多房企以前在二三线城市低价拿下上千亩地块,同时规划有大量商办配套,房企不得不启动多种方案推进去化。而开发商介入则更侧重于短期的销售获利,因为资产增值价值远多于租金收益。

本报记者 沈浪 上海报道

经过2015年的发展与扩张,联合办公的发展趋势已有变化。

2015年11月底,优客工场上海漕河泾项目启幕仪式现场,优客工场创始人毛大庆指出,优客工场要推进一种新的共享经济模式,用一张桌子做端口,产生大量新生业务。近日有媒体透露,优客工场已经在并购一家有金融牌照的P2P公司。

克而瑞研究中心分析师陈桢颖指出,现在联合办公项目会倾向于嫁接增值服务,如提供财务、法律等咨询服务,对接天使投资、金融机构等。这些资源对于创业者来说很重要,也是联合办公的核心竞争力,对项目提升出租率起直接作用。

据毛大庆透露,优客工场要创造一个多维度盈利的可能。近期不仅要成立产品设计平台,还要在1月份启动优客工场创业投资基金平台。“我们募集基金、也做投资。”毛大庆指出,优客工场可能跟清华大学成立一个基金,投资场内优秀投资者,投资方向是硬科技,而非互联网产品。

提供增值服务

联合办公最初有两大经营模式:含有创业、产业孵化属性的众创空间模式与以灵活性为主要特点的服务式短租模式。而目前正出现“提供增值、创新服务与开发商介入掘金”两大趋势。

优客工场运营模式已露端倪,外部合作者提供场地、资金,而内部创业团队主要负责招商和运营,入驻企业以初创公司为主。

为入驻企业提供“智能化办公处理器”的全方位服务也是优客工场主要发展的方式。包括提供小微金融、定制化保险、人力、法务、财务、投资、市场推广、培训、医疗、社交等多维度基础服务,还有诸如银行、咨询、导师等特色服务。

按照毛大庆的规划,主题化与规模化已成为优客工场的新趋势,例如其在陆家嘴的项目是券商集合体、北京设计港;每个项目选址空间起码在5000-8000平方米以上。将来会开在购物中心,把商城变成新型商场,目前在天津已有尝试。

对空间价值的最大化利用,正成为商业热点。2015年12月中旬,北京优客工场阳光100项目还引入以全移动空间形势呈现的小米线下体验店。毛大庆此举正出于两者对空间理解的共鸣考虑。全移动空间是在传统商业地产与线上O2O商业模式之外的第三类空间,商业的灵活性变得很碎片化,应用范围广,将来可以引申出做社区服务。

投资者在城市中心地段的写字楼项目上看到更高价值与更大潜力,因而对改造年代较久的非写字楼物业表现出日益浓厚的兴趣。例如SOHO 3Q、孵化器以及由废弃仓库改造而成的创意办公空间。同时,各类公司也在往非中心地段迁移,在满足扩张需求的同时减少运营成本。

开发商介入

获得大型开发商青睐是目前联合办公模式的另一个变化。主要包括,介入创办联合办公空间,或大型公司为拓展业务进驻联合办公场所。

万科(000002.SZ)、绿地控股(600606.SH)已于2015年进入联合办公领域。但克而瑞研究中心研报指出,小微企业和初创团队好比住宅中的刚需客群,如何在保证利润空间的同时提供优质服务,始终是开发商不得不面临的一大难题。

解决去化转型也是开发商介入联合办公的初衷之一。2015年12月初,绿地控股分别与SOHO中国(00410.HK)、优办等达成战略合作,通过嫁接国内办公租赁互联网平台资源,绿地希望提升全国一二线城市优质办公项目一站式运营服务能力。合作的首批项目确定在上海和北京的核心区域。

上海业内资深人士指出,大房企利用联合办公形式实现转型、去化,正体现出过往拿地模式的沉疴,很多房企以前在二三线城市低价拿下上千亩地块,同时规划有大量商办配套。去库存阶段,房企不得不启动多种方案推进去化。

开发商进驻联合办公,更侧重于短期的销售获利,因为资产增值价值远多于租金收益,而孵化器等产生收益则需要3-5年周期。

“有租赁需求的就这么多,大企业前期进入上海市场,会以进驻联合办公形式布局,如果是已经在市场扎根的,就不会需要这个场所。”上述业内人士指出。第一太平戴维斯中国市场研究部负责人简可则透露,“但部分区域的写字楼空置率显著上扬,则会对租金与资本价值带来下行压力。”

第一太平戴维斯在相关报告中指出,众多开发商转型“轻资产”模式,意味着商业物业尤其是写字楼市场的所有权格局发生改变。写字楼自住业主与机构投资者的大宗投资活动,以及房地产投资信托(海外上市的中国房地产投资信托以及具有中国特色的房地产投资信托)的出现,将使写字楼市场发生转型,同时为资产管理商提供机会。

在政府支持下,新的需求驱动因素正不断出现,包括互联网与“互联网+”公司、高科技以及绿色技术公司。同时,由于政策在经济放缓背景下出现相应调整,一些主要租户的空间需求增加,尤其是金融类公司。

这或许就是毛大庆们要在陆家嘴等中心路段开辟主题联合办公场所的理论依据与初衷。(编辑 李二民)