“500亿”诱惑： 中型房企的规模命题

在龙头房企受困于多元化转型、股权变更之时,众多中型房企则面临着“规模扩张”的命题。

2015年,全国共有16家房企的销售规模超过500亿,销售额在100亿到400亿之间的房企数量超过80家。一个空前庞大的中型房企梯队正在浮出水面。如何跨过500亿销售门槛,是这些企业面临的重要命题。

“500亿”通常被视为大型房企与中小型房企的分界线。跨过这一门槛,不仅意味着规模做大,也是企业品牌效应、管理能力、融资能力的体现。在强者恒强的竞争背景下,若不能突破500亿门槛,企业可能面临“不进则退”的窘境。

但在量变到质变的过程中,这一关口并不好过。即使在万科等大型房企的发展史中,500亿也曾成为一块“绊脚石”。在供需关系逆转、市场空间狭窄的当下,这些房企将要打响一场规模的战争。“500亿”既有可能是美好的诱惑,也可能成为陷阱。

庞大的“中产阶级”

近日,易居克尔瑞公布了《2015全国房企销售TOP100》。榜单显示,房地产行业规模集中度进一步提升。

2015年,销售规模在2000亿以上的房企共有3家,1000亿到2000亿之间的房企有4家,500亿到1000亿之间的有9家。剩余的84家房企,销售规模在100亿到500亿之间。

这个空前庞大的群体,被认为是房地产业的“中产阶级”。虽然实现了一定规模,但远谈不上“做大做强”。

将销售额做到500亿,无疑是这部分房企的战略目标。因为一旦跨越500亿门槛,不仅意味着规模做大,还标志着在品牌效应、管理能力、融资实力、风险抵抗力等多个层面真正做强。在市场竞争愈加激烈的环境下,这几乎成为房企避免被甩开的不二途径。

一些企业确已显露野心。根据克尔瑞的数据,首创置业2015年销售额323.2亿元,排名第23位。但在拿地上耗资232.5亿元,排名第9。华侨城2015年销售规模为175亿元,仅排在第57位。在拿地上的支出也达到191.8亿,排名第14。

中国金茂、首开、旭辉、泰禾、阳光城等房企也是如此,无论销售业绩还是拿地规模都在保持强劲增长。其中首开、旭辉、阳光城、华侨城等企业都将北京作为土地布局重点。早在数年前,阳光城、旭辉等房企就明确喊出“500亿”目标。

“这些房企中,有的带有国资背景,有的是民企性质,但都有两个共同特点。”一位不愿透露姓名的分析师向21世纪经济报道记者表示,一是与龙头房企相比,起步时间较晚;二是经过多年发展,已经完成了全国化布局。

他还表示,还有一类房企如首创、华侨城等,虽然起步早,且拥有国资背景,但由于各种原因错过了2009年至2013年的最佳扩张时期,而不得不在当前阶段陷入厮杀。

500亿“魔咒”

“从100亿到500亿的增长,往往靠量的积累和成长惯性。但500亿是一个从量变到质变的过程,不是简单地扩大规模就能完成。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向21世纪经济报道记者表示,500亿是房地产企业的一个“瓶颈”,很多企业会在这一规模上出现停滞和反复。

严跃进表示,从500亿的基础上继续做大,往往需要进行区域扩张,这意味着管理半径的扩大和管理成本的增加。成本增加有可能是成倍的,而且未必会对业绩有所帮助。

同时,区域扩张本身也存在风险,一旦战略失误或市场生变,导致单个区域或重点项目遭遇风险,就可能使企业的业绩陷入停滞。

“当你长期呆在四五个城市,每个城市贡献三四十亿的销售额,你很容易做到200亿。市场好一点的时候,300亿也不难。”南方某房企负责人向记者表示,如果继续扩大区域,还会面临一个现实问题,即土地成本提高,一个项目往往能定生死,所以很多企业在这个阶段十分谨慎。

作为国内房企龙头老大的万科,销售规模从100亿做到2000亿,仅用了10年时间,但万科曾在500亿规模上停留了两年多。2007年,万科销售额为523亿;2008年出现下滑,为487亿;到2009年,万科销售额达到634亿,才真正走出“500亿魔咒”。

万科在2008年出现的业绩反复,既有房地产市场调整的因素,也与管理模式滞后有关。万科总裁郁亮就曾对媒体表示,销售额达到500亿之前,所有的事情通过增加人手就能获得解决,但在500亿之后,这么做已经不管用。

绿城、金地等房企的业绩,都曾在500亿规模上有所停滞。“华南五虎”之一的富力,2015年的业绩甚至出现同比下滑,销售规模仍然在500多亿水平徘徊。

严跃进表示,有很多起步较早的房企,早早做到百亿甚至更高的规模,但都未能进一步做大,最终退出市场。在中国房地产发展史上,这种案例并不少见。

按照宋延庆的观点,明智的做法在于,在企业销售额达到百亿规模时,就提前做针对500亿扩张的详细战略,包括搭建500亿甚至更大规模的管理平台、布局产品线、拓展融资渠道等。

“企业规模的增长,从来都不是线性的,反而经常出现螺旋上升,或者波动增长。这跟企业的管理层思路、内控能力、执行力以及外部环境都有关系。”严跃进说。

竞争与分化并存

当前已然不是规模扩张的最好时机。

根据国家统计局数据,截至2015年11月末,全国商品房待售面积为69637万平方米,继续创历史新高,比三年前的库存水平翻了一倍。这些库存主要集中在三四线城市和广大中西部地区。

从房企的投资布局中也能看出端倪。2015年,碧桂园、阳光城等房企不惜重金进京拿地,华侨城也在时隔多年后再次布局北京。

严跃进认为,随着房企扎堆进驻,一线城市和核心二线城市的竞争越来越激烈,土地成本高企。无论是深耕还是扩张,企业都会面临成本压力和操盘能力的制约。

但严跃进同时指出,随着经济增速放缓和城镇化进程加速,房地产的支柱地位仍会凸显,潜在需求仍然较大。因此,如果企业没有更好的多元化选择,实施规模扩张、冲击500亿门槛仍然应该成为广大中型房企的主要战略方向。

残酷的竞争态势使房企不得不尽快做出选择。

一方面,庞大的中型房企群体,将使这种竞争呈现“不进则退”的局面。按照严跃进的观点,一旦迟迟无法迈过500亿门槛,房企原有的竞争优势会逐渐消失,并导致人才流失等,给企业带来致命打击。

另一方面,众多大型房企正在关注并购机会,若中小企业止步不前,其公司或项目控制权很容易遭遇收购。企业甚至可能因此而退出市场。

上述受访者均指出,在庞大的中型房企群体中,未来势必会出现优胜劣汰的分化过程,部分房企会冲破“500亿魔咒”成功上岸,也有一些房企无法迈过这道关口。但好处在于,这种竞争态势能够促使行业告别粗放增长,向更精细化的方向发展。(编辑 骆轶琪)