地产央企加速投资海外 回报趋于理性

除民企加速布局海外市场以外,地产央企也在谨慎迈出海外投资步伐。

近日,葛洲坝集团房地产开发有限公司(简称“葛洲坝”)宣布,将丰富地产投资组合、完善全球资产配置,并与世邦魏理仕签约拓展相关业务。葛洲坝是国务院国资委批准的16家央企房地产企业之一。

2015年5月份,千亿规模央企保利集团以合作方式首次布局海外。以总价1984.4万澳元(约人民币9729.31万元)获得澳大利亚墨尔本市南雅拉区克莱蒙地块一商住用地,拥有51%权益。

过去几年中,中国投入全球房地产市场的资本屡创新高。2015年前三季度,中国的海外房地产投资额达到112亿美元,已超此前一整年的两倍,机构类投资者增长尤为迅速,中国在整个亚洲对海外商业物业投资中占比已超过四分之一。世邦魏理仕预计至2020年,亚太区域海外投资新增资金中,中国的占比将进一步上升至34%,成为最重要的资金来源。

海外投资激增

世邦魏理仕调研发现,直接投资收购成熟物业是目前的主流方式。投资者购买海外商业地产的主要动因是拓展全球业务,构建多样化资产组合,借此进入具有战略意义的海外市场。全球门户城市的优质办公楼是中国机构投资者进入海外市场投资的首选,如信达和复星等在纽约购买办公楼就是开发商对海外投资的一种稳健尝试。与其他物业类型相比,办公楼的运作方式在全球范围内都比较相似,是理想的切入点。但近两年来,也可以看到开发商的投资标的更趋多元化。许多开发商已经开始投资其他物业类型,包括酒店、工业地产及零售等。例如,大连万达以4.2亿美元购买位于洛杉矶的Robinsons-May百货。

CBRE大中华区投资及资本市场主管李凌在接受21世纪经济报道记者采访时表示,中国目前有很多类似葛洲坝这样有海外扩张目标的央企。这些公司最早在第三世界国家做过一些基础建设,积累了一定外汇储备。央企国企的外汇储备目前也有保值增值需求。而中国经过30年的发展,实际上出现了明显的产能过剩。国内很难消化那么多资本,催生海外扩张的需求。

原首创集团董事长刘晓光也表示,过去中国房地产企业“走出去”比较少,现在量越来越大,一些中型房企也开始往外走。原因在于,在中国市场压力太大,拿不到地,就可能到海外发展。

房企加速海外投资的另一重要背景是,美联储加息。

2015年12月17日,美联储首位女掌门人珍妮特·耶伦宣布,美国联邦基金利率提高 25个基点至 0.25%-0.5%,结束了美国持续7年的零利率时代。

戴德梁行大中华区研究部主管聂安达认为,时隔近10年的美元首次加息将对中国经济产生一定影响,尤其是对投资者的心理带来不小冲击。美元加息对中国最直接的影响就是人民币的贬值和以人民币计价的资产缩水。对于那些有国际视野的投资者来说,资产保值与升值是他们最关心的问题。因此预计在短期内,中国将会出现较明显的资金外流现象,购买美国物业及以美元计价的金融产品会是绝大多数投资者最理想的选择。

对于海外投资的布局,葛洲坝集团房地产董事长、总经理何金钢对外的回应则是,国际化是中国房地产的发展潮流,葛洲坝集团的发展战略与中国国情保持高度一致。

投资回报趋于理性

聂安达表示,过去几年,由于人民币一直处于升值预期中,不少海外资金进入了中国房地产市场进行资产配置,以寻求资产增值机会。而现在,人民币出现了长期贬值的预期,海外资金进入中国楼市的情况将发生逆转,中国房地产市场不再是国际投资者的理想选择。这一变化会在一定程度上影响中国楼市。

对于国内房地产市场而言,一线与部分二线城市的物业仍然是投资者最佳的投资选择。由于这些城市的人口净流入较大,以及供应量有限的原因,物业仍有一定的升值潜力与空间,而广大三四线城市的楼市将迎来漫漫寒冬。

不过,李凌认为,目前人民币贬值对一些企业的海外投资战略也有一定影响。如果人民币贬值预期持续升温,美元资产及其回报率对中国投资者来说可能不再具有吸引力。但目前长期影响言之尚早,可以关注六到九个月内市场变化及中资机构的投资战略。

值得注意的是,中国房企进行海外扩张也面临先天劣势。缺乏海外房地产投资经验、陌生的市场环境和对当地相关法律法规缺乏充分了解是中国投资者面临的最大挑战。不少开发商在海外扩张中遇到各类风波,甚至还出现亏损。

李凌透露,据他们调研,海外扩张的企业中,赚到钱的超过一半,但仍有一定比例是亏损。

世邦魏理仕近日与葛洲坝集团已签订战略合作协议,协助其在全球范围内拓展房地产业务。李凌透露,葛洲坝地产对其国际化战略提出的要求是,两到三年内,其在海外投资的整体收益率不低于国内平均业绩水平。

但这并非易事。保利地产董事长宋广菊曾表示,保利进军海外战略仍很谨慎,目前来看海外赚钱还没国内好,旗下海外项目将会谨慎推进。

李凌也表示,随着大量资金涌入海外门户城市,当地优良物业的价格涨幅已超预期,未来上涨空间受到了一定压缩,投资回报率也较前几年逐步回落。此外,海外投资浪潮也使优良物业的选择范围开始缩小,直接购买成熟物业的海外投资模式受限。在这种背景下,部分开发商开始尝试海外地产开发模式,直接拿地开发回报率有机会可以达到20%以上。

李凌称,企业走出去很重要一点是要吸取先驱者的经验。选择哪些国家,哪些物业都要做足功课。(编辑 骆轶琪)