过犹不及

有个房企的朋友,最近有点不顺心,私下跟我说想离职。我赶紧劝阻:别啊,你没看很多行业都很困难,裁员一波又一波。地产算好过的了,国家还指着你们行业救主呢。

话音刚落,三部委果然又给房地产发来一批利好政策。

这次楼市刺激政策的逻辑很简单,看得多了,想必连业界以外的朋友也明白:以去库存的名义,鼓励住房消费。既能去库存,消化过剩产能,又有助于经济的稳定,一箭“多雕”,还有哪个产业比房地产更能胜任?

更不用说,房地产还是税收和地方收入(卖地)最重要(不是之一)的来源。根据财政部1月29日公布的数据,2015年全国房地产直接税收共18848亿元,国有土地使用权出让收入32547亿元。

好吧,你说得都对,经济结构调整和增长方式转变,需要时间,摆脱对房地产的依赖,需要时间。在去库存、去产能、调结构的重要阶段,当务之急是要让经济尽可能止滑,从而为深化改革争取更大的空间,所以还得抬出房地产这枚压舱石。就像做手术前,打几针吗啡。这样说诸君理解了吧。

就目前楼市情况而言,有两个现象我比较担忧。一是各地竞相出台更强劲的刺激政策,唯恐剂量比别人小。我们记者曾经报道说,有些城市已经把楼市去库存理解为一种政治任务,除了中央已经出台的政策,还使出浑身解数,能想到的办法都给用上了。

有的城市则明确提出,连项目的规划设计都可以修改。此外,在没有为农民市民化制定配套政策之前,鼓动农民买房也涉嫌操之过急。他们抵御资产价格波动风险的能力更低。

还好,海南省比较冷静,同样是为了去库存,提出了两个“暂停”,即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的县市,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地供应,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。海南的住宅开发量太大了,全岛超级大盘林立。高强度的同质化开发,正在摧毁这个国际旅游岛。

二是去库存政策被市场误读为房价上涨信号。反应最快的,是二手房。房东(业主)坐地起价、临时毁约的现象不断增多。倒显得能按照合同把房子卖给你,就算是良心房东了。沪深动辄涨价七八十万甚至上百万的案例,媒体已有报道,就不列举了。

春节过后,这波涨价风刮得最猛的,是上海,恍若去年深圳的翻版。2015年深圳也是过完年就开始上涨。好像上海不服气,今年要补涨。其实,这次楼市刺激政策,除了首套房契税是普惠调整外,其他都绕过了一线城市。但上海突然发力跳涨,令人意外。

上一轮出台鼓励住房消费政策,是2008年底2009年初。国家减让的税费,朝夕之间就被房东跳价和开发商涨价给吞没得干干净净。那一年的楼市几近癫狂,一周一个价。据说,现在上海朋友的微信群都在讨论房价,恐慌情绪的苗头已经初显。一位确实有刚需的上海朋友懊恼地跟我说:去年上半年犹豫没买,10年白干了。

最让我吃惊的还是,听说有少数朋友准备用高杠杆来投资买房,包括将现有房产二次抵押。高利率借贷蠢蠢欲动。但是,房地产市场经过十多年的连续狂飙突进,到达今天这个高位,绝大多数一二城线市已经不具备投资价值了。

上海的传导效应非其他城市可比。犹记得,十多年前,也是上海率先上涨,拉开了楼市黄金十年的序幕。今天,历史还会重复么?我个人认为2016年不可能重演2009年普遍性的楼市疯狂。一二线城市泡沫化的房价已巍然高耸,鉴于房地产所占权重,金融系统恐无法承载其潜涌的风险。

请注意,国家支持鼓励的,是刚性需求和改善性需求,并没有对投资投机需求开口子。仍以上海市场为例,哪怕今年是上涨的,你怎么能保证,你是短线高手,能在高位出货?房地产投资的最好时期已经过去,过往10年的楼市经验不再适用,谁也不能拍着胸脯说,房价只涨不跌,也许上海房价明年就掉头向下,那些用高杠杆买房的将置自己于何境地?

各地争相给楼市优惠,无非是期望大家快买房、多买房,但作为去化重点的三四线城市,主要矛盾是库存量远超本地基本需求,而投资投机需求则早已驻足观望,仅降低契税和首付成数,很难再激发购买欲望。这些城市的去库存预期,如同悬挂在树上的苹果,空怀热情。

虽然现在换了个名词,叫做去库存,但跟过去调控楼市一样,出的招仍是治标,而不是治本。当然,也许压根就没想到治本,因为实在太难。(编辑 张立伟)