苏州楼市供不应求 购房者“持币求购”

2月26日,自去年11月以来没有推过地的苏州主城区,终于发布2016年第一批土地出让公告,共14宗,均为住宅用地,总出让面积80.6万平方米,总起价90.34亿。

这让苦苦等待多时的地产商,似乎看到了希望。但这批土地能否缓解苏州楼市的“饥渴”,目前仍待观察。

根据易居克而瑞的统计,截至今年1月,苏州新建商品住宅存销比不到4个月,在被监测的35个城市中排名最低。过去一年来,苏州楼市的库存规模同比下降44.8%,同样是跌幅最大的城市。

这种情况给市场带来巨大的恐慌。去年以来,面对不断上涨的房价,很多企业出现无房可卖的窘况,四处寻找项目。购房者则蜂拥抢购,出手迅速,苏州甚至吸引了相当部分来自上海等地的投资需求。这一步步将苏州的房价推向高位,使之成为去年表现最为“抢眼”的二线城市之一。

拿地,拿地

“先别提销售目标,我们今年的主要任务,就是先拿两块地。”面对记者的采访,某大型房企苏州公司总经理向21世纪经济报道说,公司的当务之急是拿地,春节前后一直在寻找项目。

2015年,该公司在苏州共运作两个项目。其中一个在上半年售罄,另一个也于11月彻底卖光。11月以后,信贷、税收等刺激政策不断出现,苏州房价也迅速走高,但公司却面临无房可卖的窘境。公司总部多次催促,要求利用市场向好的时机,不惜一切机会获取项目。

这种情况在苏州房地产界颇为普遍。正荣集团苏州公司营销总监成军向21世纪经济报道坦承,苏州楼市库存很少,到去年年末,很多企业已经无房可卖,企业之间存在一定程度的恐慌心态。

问题的根源,似乎可以从土地供应中寻找。根据中国指数研究院的数据,2015年苏州市住宅供应面积为888.48万平方米,同比下降20.55%。同期,苏州市商品住宅供应面积为763.23万平方米,同比下滑19.2%。

相比之下,去年苏州商品住宅成交面积为1176.15万平方米,同比增幅达到42.66%。受供不应求的影响,去年苏州商品住宅的成交均价攀升至12924元/平方米,同比上涨高达15.26%。

恐慌情绪还普遍存在于购房者中。到去年年末,经过大量的去化后,苏州的老城区、工业园区的可供房源已经很少,吴中区的可售商品房库存也极少。按照一位开发商的说法,大量购房者处于“持币求购”的状态。

按照龙湖地产苏州公司营销总监黄万松的说法,数年前的一项政策调整,也给市场心理带来了潜移默化的影响。

国土部曾在2009年发文,对单宗土地出让的最大面积进行限制。对苏州这类城市而言,单宗住宅用地的最大出让面积不得超过14公顷。“与大体量项目的销售相比,小体量项目的销售周期短,容易给市场带来‘供应不足’的印象。”黄万松说,近年来苏州土地出让的体量不大,项目容易很快售罄,从而加剧了市场的恐慌心态。

二手房的情况也较为夸张。在苏州工业园区的核心区域,一个名为“绿地华尔道”项目,价格从去年5月份的不到2万元/平方米,攀升至如今的3万元/平方米以上。当地的房产经纪人介绍,单是春节前后,项目单价就提高了2千元/平方米左右,且基本是“出一套卖一套”。

资本暗流

在苏州飙涨的房价背后,有着两股不易察觉的资本暗流。其中一股存在于土地市场。

2015年9月29日,在苏州姑苏区留园路地块的拍卖中,名不见经传的天房发展以5.9亿元获得,溢价率为55%。高达31005元/平方米的单价,也使该地块成为苏州的历史“地王”。

在早些时候的9月7日,深圳联新以40.4亿元的价格拿下劳动路绝版地块,溢价率为64.9%。深圳联新背后的“金主”,是保险大鳄平安集团。

黄万松表示,在全国楼市整体供大于求的情况下,苏州作为一个经济体量大、供需关系相对紧张的“强二线城市”,吸引了大量的外来资本进入。这些资金对土地市场影响十分明显,“现在动辄十几家企业竞拍,土地溢价率也经常超过50%,甚至100%,这在以前是不可想象的”。

保险资金带来的压力更大。当地一位知名开发商向记者表示,过去一年多来,在苏州热门土地的拍卖之前,几乎都有保险公司前来洽谈合作。他们希望以入股的方式与房企联合开发,并分享收益。该人士认为,这些保险公司资金雄厚,即使最终未能获取土地,也抬高了房地产企业的心理预期,对地价的攀高有着明显的作用。

一个直观的案例在于,深圳联新在获取劳动路地块之后,摇身一变成为“甲方”,就项目的开发和运营权向房地产企业招标。最终仁恒中标。

中国指数研究院的数据显示,2015年,苏州住宅用地成交的楼面价为6525.02元/平方米,同比上涨63.92%。苏州住宅用地平均溢价率为54.51%。两者均为历史新高。

另一股资金来自民间,主要体现为投资客。蓝光发展苏州公司总经理汪静向21世纪经济报道表示,根据项目客群估算,在吴中区和吴江区的购房者中,约有40%为投资性需求,这些需求除了苏州本地以外,还有相当部分来自上海。这一结论也得到很多企业的认同。

汪静表示,“长三角”地区的经济发展水平高,投资资金活跃,且资本的敏感度极高,这也使得长三角地区的楼市容易出现剧烈波动。限购解除、限贷放松等政策利好,除满足刚需和改善型需求外,无疑也加速了投资需求的释放。

转型期的考验

按照房地产开发的层级划分,上海易居房地产研究院副院长杨红旭将苏州归类为“强二线城市”。加之此前几年苏州房价一直处于平稳状态,因此本轮的房价上涨有一定的“补涨”成分存在。

苏州的GDP总量长期处于全国前十的水平,在江苏省更是位列第一,是“长三角”地区仅次于上海和杭州的重镇。但与经济实力相比,近期苏州获得的政策利好,似乎更能刺激楼市。

2015年7月,国务院批复《江苏省城镇体系规划(2015-2030年)》,按照规划,至2030年,全省将形成南京、苏州两个特大城市。这一定位对苏州的城市规划、人口政策等都将带来深远影响。

2015年10月,国务院印发《关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复》,苏州工业园区成为全国首个开展开放创新综合试验区域。

按照很多业内人士的分析,这两项利好政策的出台也是刺激苏州楼市的重要因素之一。乐观者甚至认为,尽管苏州房价存在一定的泡沫,经济实力的提升,仍然能够支撑市场的上行。

但这在背后,仍然隐隐存在着一些风险。

苏州大学东吴商学院经济系主任段进军向21世纪经济报道记者表示,苏州是传统的制造业基地,受国内外经济形势的影响,近年来苏州经济开始进入调整期,主要表现为招工难、资金流失严重、经济增速下滑,等等。很多制造业企业面临较大的生存问题。

段进军认为,苏州经济正在经历一个转型的过程,这一过程可能持续较长时间,并伴随着经济增长方式、人口结构、产业结构、区域定位等的调整。

在这种背景下,苏州房地产市场能否持续火热,目前尚存疑问。苏州市统计局的数据显示,2015年苏州房地产开发投资完成1865亿元,同比增长5.7%,占全社会投资的比重达到30.5%。在一些分析人士看来,与固定资产投资增心下降、经济进入转型期相比,苏州房地产市场已有畸形化发展的趋势。

多位受访者均对苏州楼市的现状表示担忧,认为苏州房价已存在一定程度的泡沫,并可能在今年第四季度迎来调整。

但短期内,市场的火爆走势并未改变。据苏州市官方数据,节后第一周(2月15日-2月21日),苏州共成交商品房1275套,比去年同期翻了一倍。第二周(2月22日-2月28日),苏州成交商品房2686套,再度大涨。

(编辑:张星)