一线城市楼价暴涨到底有什么基本面支撑?

拿那些置于任何时期和场合都成立的观点来解释近期房价暴涨不仅站不住脚,而且有害。事实上,2015年以来重点城市房价暴涨,首要动因是“去库存”政策的溢出效应。若楼市继续狂飙突进,有把创业激情、实体资金引向楼市和资产泡沫上的危险。重点城市楼市亟须适当的政策抑制。

丙申春节前后,楼市直接从往年的“倒春寒”变为“高温天”,火爆的中心在京沪穗深及宁杭等重点城市。狂奔了一年的深圳楼市也并未放缓节奏,最新均价正在向每平方米5万元迈进。2015年创造全球第一成交量、房价涨幅紧随深圳的上海,似已接过了跳涨“接力棒”;北京又催生一连串“面粉贵过面包”的地王,直接引发房价上涨,二手房单日成交创2010年以来新高。央行昨天的超预期降准,业内也多以利好重点城市楼市视之。

值得注意的是,对近期重点城市房价暴涨,业内有一种很有分量的声音,即这些城市的宏观经济基本面支持楼市的火爆行情,例如对资源的吸附能力很强,人口净流入是长期态势;土地供给紧缩,中心区无地可供,供求矛盾长期难以缓解;还有产业结构转型,收入水平较高;高净值人群、高收入居民集中,投资需求强烈等等因素。归纳起来,重点城市的楼市是较为健康的、有基本面支撑的。

近期重点城市房价暴涨确有基本面因素的作用,但笔者认为,此类置于任何时期和场合都成立的观点不无迷惑性,用来解释近期房价暴涨不仅站不住脚,也是有害的。事实上,2015年以来重点城市房价暴涨,首要动因是“去库存”政策的溢出效应。2014年以来,尽管楼市“去库存”坚持分类调控、因城施策,但客观上重点城市是最大受益者。首先,2015年以来“降准降息”、税收减免对需求集中的重点城市惠及面最大,利率降至历史最低,叠加交易成本降低,提高了房价上涨预期下的买房收益。其次,2014年“9·30”新政放松了首套房认定标准,尽管能支持部分改善型需求,但“先还再贷”的首付比例从7成降至3成,也极大提高了投资投机需求的杠杆水平,投资炒房的门槛降低了。再加上2015年5次降息后,融资成本降至历史最低水平,低利率环境下互联网金融和消费贷款等场外融资纷纷涌现。平安好房、搜房网、世联行和五花八门的P2P平台均推出类似金融产品。因此,购房者实际杠杆水平被抬升了。上海链家事件仅是“首付贷”市场乱象的冰山一角而已。

深圳链家地产的数据显示,2015年,深圳二手房市场45%的购房者以离婚(提供虚假离婚证明或“真离婚”)获得购房资格或享受首套房高杠杆、低成本优惠。2015年,深圳个人住房贷款平均成数为6.5成,难道都是首套房吗?据深圳链家的数据,2015年四季度,深圳二手住房投资客(明确表示买房非自住)占比从三季度的20%上升到了30%,是2011年的3倍多,出于投资目的买房者占比远高过30%。很多中介从业人员告诉笔者,据他们的测算,二手住房实际投资比例在40%至50%,新房投资客占比在60%左右,一些热点区域(如前海)的投资客占比在80%以上。

防止房价大起大落,是政府楼市调控的一贯指向。根据百城房价指数,今年2月,深圳、上海、北京三城的二手房价指数同比分别上涨52.6%、23.3%和12.8%,均价水平上涨更多,深圳很多区域房价已翻了一倍,北京和上海的房价水平同比分别上涨38.8%和24.9%。数据显示,上海主城区套均价格一年来上涨了100万左右,春节前后一套房涨个20万已是稀疏平常之事,近期甚至出现了“一天一价”。

楼市源头的土地、规划在政府手里,信贷和政策在政府手里,因此,笔者认为,对公共色彩浓重而又具有要素管制的楼市,在发挥“市场决定资源配置”作用的同时,该强化政府的积极作用了。

因城施策,发挥地方主体责任,这已说得很清楚了,主政者不能被基本面迷惑。人口流入推动房价上涨是国际经验,但我国在多年的“二元”体制管制下,外来人口就业地购房仅占1%,整体不具备购房能力;而眼下特大城市人口流入在减缓,城镇化进入中低速阶段,人口推动说短期内并不成立;眼看人民币汇率升势结束,货币增量会造成过度炒作,此时尤须高度警惕日本、我国香港的前车之鉴;供求紧张说也值得商榷,一旦预期逆转,重点城市二手房供应很多,行情立马会变。对去库存而言,楼市是“稳增长”的安全垫,对城镇化而言,楼市是“促转型”的发动机,重视楼市无可置疑,但炒作风险和高房价会产生对资金的虹吸效应,不仅不利于全国“去库存”,而且可能造成大起大落。

从2016年开始的“十三五”,我国产业转型进入最艰难的时期,也到了非转型不可的时刻,通过“三去、一补、一降”,实现产业转型是不可动摇、不能动摇的战略目标。在这盘大棋中,楼市的作用仅仅是“托而不举”。需要强调的是,重点城市也是我国经济转型的“领头羊”。近期,对重点城市楼市或现泡沫、炒作、风险,已是铁板钉钉的事实。同时,脱实入虚、全民炒房之势再度涌动,若楼市继续狂飙突进,有把创业激情、实体资金引向楼市和资产泡沫上的危险,这将使经济转型“领头羊”地位失色,产业转型之窗错过。地产风险的冲击无须赘述,重点城市楼市亟须适当的政策抑制。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)