调控目标与市场反应的悖论

我承认,即使在上一轮房价暴涨的时期,我也一直鼓吹首套房实行普惠政策,包括契税、首付成数和利率优惠。

为此我还跟社科院的一位研究员老师有过争论。他觉得首套房无论贫富同等普惠的政策是有漏洞的,因为富二代会通过分立家庭、多次购房而多次占有这种优惠,因而是不公平的。但我坚持认为,首套房是基本住房制度的重要内容,以家庭为单元,不管其何种职业、收入,首次购房都应享受优惠。这且不深入讨论。

正如你看到的,春节前央行首套房首付成数的调整,春节后三部委有关购房契税的调整,首套房的政策是全国普惠的。即,一线城市也适用。但营业税和首套房以外的契税政策的调整,却将一线城市排除在外。

房地产调控(或者叫做放松)政策把一线城市拎出来,并非第一次。2014年下半年普遍取消住房限购政策,一线城市就没有放松。

着眼于稳定经济增长,中央部委可谓煞费苦心。显然,新一轮房地产政策体现了因城施策、分类调控的原则。在鼓励改善性住房消费的前提下,既要推动三四线城市加快去库存,又要防止一线城市借机搭车涨价,是我揣测的房地产政策动因。

但政策出台后的市场反应,却背离了调控的初衷。北京一位朋友告诉我,春节前他看好的一套房子(二手房),报价是406万,春节后再看,已经涨到460万,而且,不还价。从媒体报道看,北京房价涨幅还是相对理性的。上海不用说了,去年领涨全国的深圳,在上海的刺激下,近两天又有接棒再涨的迹象。

一二线城市与三四线城市之间的分化犹如冰火。如上所述,三四线城市,以及一些大城市的远郊区县,是2013年以来房地产库存最高的区域,而此次调控政策的主要目标之一,就是希望帮助这些城市尽量消化库存。地方政府也是忧心如焚。前些天沈阳市拟出台政策鼓励刚毕业5年内的大学生零首付买房,便是这种焦灼心态的典型代表。

但政策作用之下的市场反应,即使不能说出乎很多人的意料,至少没有达到调控的初衷。当然,即便以央行春节前发布的政策来衡量,也不过一月时间,真正的效果尚需假以时日。就目前收集到的信息来看,三四线城市的成交量并没有明显放大。

部分省份出台的房地产去化政策,为农民进城买房给予更多优惠,进而为其申请城市户籍提供方便。我问过老家几位在外面打工、收入还不错的亲友,会不会因为有格外的优惠就在城里买房?回答是,格外的优惠不是买不买房的决定性条件。即使买了房,也暂时不会考虑申请城市户籍。

库存较高的三四线城市房地产市场的清淡,与房价已然高企的一线城市及二线热点城市的持续上涨,目前已构成了调控目标与市场反应的一种悖论。为什么会这样?

有种解释是,一线城市存在所谓的虹吸现象。

一个是房企的集中流向。早在2012年左右,一批知名房企集体回归一二线城市,并持续推高着这些城市的地价,而地价反过来又推动房价不断上涨。近两年地价虽然越来越高,地王动辄数十亿,但房企之间的联合、房企与金融类机构(尤其是险资)的联合,化解了拿不起土地的难题。

一个是资金的集中流向。知名房企,或者是房企与金融类机构的联合,本身就意味着资金的强大(加起来就是巨大的资金池)。而它们筹集资金的能力也较强,譬如2015年的房企公司债,大部分的份额被前五十强房企瓜分了。

在我个人看来,周小川所说的货币政策稳健偏宽松,在实际操作中已经体现为宽松。但货币的宽松,并不意味着所有行业同等的信贷宽松。房地产显然是宽松信贷受益最大的行业之一,如果不是受益最大的行业。

即使1月以来的增量信贷大量流入房地产市场,也不表示所有城市同等分享。一线和二线热点城市是吸纳资金最大的区域。而充沛资金过去10多年一直是推动房价上涨的主要因素,今年也不例外,抑或尤甚。而三四线城市的资金吸纳能力和实际流入量,均乏善可陈。

还有一个解释是供求关系。

不管你承不承认,京沪深和广州中心城区,已有多年呈现商品房供不应求的状态。哪怕是在限购的背景下,也是如此。需求稳定、供应不足,仅凭资金的涌入,就能推动资产价格的上涨。而所谓楼市利好政策一旦点燃了市场情绪(尤其是恐慌情绪),短时间内房价就会加速上涨。

三四线城市的高库存,归根结底就是需求不足。仅有优惠政策的刺激,很难根本性改变需求结构,除非新的需求突然增加,比如大量大学毕业生和农民工。但后者目前只是理论上的可能。这些城市需求的可持续增长,乃须仰赖于产业的积聚、人口的流入,但这显非朝夕之功。

一线城市房价的过快上涨,不排除招致新的抑制性调控政策。但必须提醒的是,在现有的产业布局、资源积聚和人口吸纳背景下,过往的调控方式已经不适用,效果难言乐观。(编辑 欧阳觅剑)