京沪深楼市酝酿供给侧变局： 分类调控或成大趋势

在全国楼市去化的大趋势下,京沪深房价的飙涨异军突起。

两会期间,高层对一线城市房价喊话值得关注。3月5日,住建部部长陈政高表示,当前房地产市场出现三大特点:一是房地产销售实现由负转正,去年销售面积增长6.5%,销售额增长14.4%,这种态势在今年1、2月份继续保持;二是城市间分化严重,一线和二三四线城市不一样,而且这种情况越来越严重;三是待售面积太大,今年已经把去库存列为五大重点工作之一。

陈政高表示,一线城市仍然会严格执行楼市限购政策,2016年不会取消,甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛。

3月6日,全国人大代表、上海市委书记韩正也指出,全国各地房地产市场情况差异性很大,因城施策非常正确。近期上海房地产市场出现了非理性、过热的情绪,韩正对此认为,房地产市场的健康发展不仅是经济问题,更是民生问题。

韩正表示,上海解决住房问题的根本是建立健全两个体系,即市场体系和保障体系。其中,市场体系应当按照“三个为主原则”调控,以居住为主,市民为主,普通商品房为主进行市场调控;保障体系就是要尽最大的努力,多策并举,去解决好中低收入家庭和困难家庭的基本住房需求,这是党和政府的职责。

多名业内人士对此解读为,民生问题,意味着不能完全放任市场自行调节;普通商品房与保障房体系的建立,意味着在供给侧酝酿变局,全面向新加坡靠拢,即保障所有市民最基本的居住权,不会因为收入过低而在上海没地方居住(保障居住的标准是:全上海所建设大型居住区的“两房”,大部分通地铁,但离市区直线距离较远)。但如果追求享受性或者高品质的住房环境(即商品房),需要承受一定的经济压力。

21世纪经济报道记者获得易居研究院的一份于3月8日发表的《近6年70城房价趋势报告》(简称“《趋势报告》”)显示,从2016年市场的表现来看,一线城市房价上涨的压力会进一步加大,或者说房价将有继续上涨的可能;从地区结构来看,华南和华东地区的房价上涨压力最大,尤其是2015年在各类宽松信贷政策的刺激下,此类地区各大城市都出现了比较明显的房价反弹态势。此类地区在2016年可能会面临相对收紧的购房政策。

上述业内人士指出,2016年在积极去库存的同时,对于部分城市的房价过快上涨现象需要有足够的认识,尤其近期上海、深圳等城市的房价出现了非理性的上涨,地方政府也正在做积极的干预。

供给侧酝酿变局

一线城市中的京沪深三地房价在2015年的涨幅远超其他城市,克而瑞研究中心提供的数据显示,以2015年2月-2016年2月为区间统计,北京均价涨幅19.7%,上海均价涨幅42.5%,深圳均价涨幅为68.2%。

根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》,易居研究院智库中心对全国70个城市房价指数定基增幅按一二三线城市分类进行分析显示,2015年一线城市反弹强劲,远远领先二三线城市,2015年12月,一线城市房价增长了48.1%。

进入2016年,房价上涨呈加快态势。今年2月,上海商品住宅成交面积同比再创历年新高。同策咨询数据显示,2月商品房成交面积约142.72 万平方米,较去年同期上涨52.7%;商品房销售价格为24754元/平方米,同比上涨26.03%。

事实上,截至2016年2月29日,上海市商品住宅库存量已经降至 937.44万平方米,由于去年下半年以来市场成交量及去化速度维持相对高位,短期内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。

来自北京中原地产研究部统计数据显示:截至3月7日,北京商品房住宅可售库存持续下调,从2014年5月10日来,首次跌下7万套,目前商品房住宅库存仅6.89万套,相比年初1月1号的78415套下调幅度达到了12%。剔除其中部分自住房等保障房库存比例,实际纯商品房住宅库存只有6.2万套。中原地产首席分析师张大伟则指出,2015年北京供应结构已经出现顶豪过剩的局面,2016年大批地王上市后,预计北京市场的畸形发展将更加明显。

眼见房子不够卖,房企已经陆续延迟开盘甚至封盘惜售。以上海为例,保利叶之林、仁恒西郊花园,这两个楼盘分别位于上海外环外,定位中高端,客户群体多为置换型买家。保利叶之林均价4万元/平方米,去年12月已经开始停止销售;仁恒西郊花园均价3.7万-4万元/平方米,但目前开盘时间一直定不下来。据该项目一名准业主透露,距离仁恒西郊花园不远处的一个大型社区,售价则在1.8万元/平方米。

在涨幅最大的深圳,房价已经引发当地政府高度重视,近期该市相关部门从土地供给侧酝酿改革,大深圳全新规划呼之欲出。知情人士透露,相关部门已经拟定了“十大专项行动方案”,将在各区各部门征求意见之后强力推进,进一步释放土地空间;上海,地方政府早已着手土地供应与中小户型供应改革;北京则在1月份公布的《2015年北京市政府重点工作情况汇编》也指出,优化住房供应体系,继续坚持限购不动摇,坚持鼓励自住型改善型住房等政策。

释放土地空间与保障房供给是京沪深今年供给侧改革的两大共识。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,政府一方面要积极打击各类捂盘惜售的做法,进而为市场增加充足的供应量;另一方面则需要对各类随意涨价的行为进行查处,进而维护市场交易的稳定和公平。

新政出台冲动

陈政高在两会上透露,一线城市北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)房地产市场变化非常大,目前正与这四个城市保持密切联系。这四个城市也在想方设法稳定市场,主要做法有:实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;增加土地供应面积,及时披露相关信息;增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;打击各种交易中的违法违规行为;正确引导舆论。

一线城市政府相关部门也确实在“两会”前后积极调研楼市,密切关注春节后突显火爆局面的状况,并且也正在储备相关楼市政策,这些政策主要是为了防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施,抑制投资投机性需求的蔓延,防止楼市出现大起大落的现象,保持楼市平稳健康发展。

同策咨询研究部总监张宏伟预测两会结束后一个月内,针对楼市过热的现象,京沪深等一线城市会发布调控措施,市场也将在下半年进入到市场调整期,从一线城市政策与市场变化趋势特征来看,可以说未来几个月或将迎来“百日巨变”。

在张宏伟看来,具体的调控措施可能包括:严格执行楼市限购政策,甚至可能会提高限购政策执行门槛,抑制外来的投资投机需求;重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案,调节楼市的交易结构;增加中小套型土地配比与供应;针对房产交易环节实行差别化的税收政策;针对持有环节实行差别化的税收政策;实行差别化的信贷政策等等。

以上海为例,在供应端,在土地供应结构上不会有大范围调整的背景下,增加土地的利用效率,增加商品房套数上的供应,同时建立完善的保障房体系。上海政府去年开始已经实行土地集约化利用工作,推进存量土地盘活;在需求端,上海正清退劳动密集型产业,进行产业转型,控制上海的总人口数,吸引高素质人才引进。唯一的难点是,对于高素质高收入人才的引进(腾笼换鸟)变相提升了高素质高收入人才对于高品质好地段的商品房的需求,会进一步加大不同类型不同地段的商品房的价格分化。

上海、深圳官方表态已经明确开始转向,收紧可能性很大,并且目前上海、深圳等城市相关部门正在研讨楼市形势,未来一个月内政策开始收紧的可能性较大。

多名业内人士认为,待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时,再叠加楼市政策对一线城市的影响,本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去,下一轮市场的阶段性调整也就来临了,也就是说今年下半年将进入市场调整期。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

业内普遍认为去年下半年上海市二手房3万多套/月的成交量有些不正常,远超过2万套/月左右的正常成交量,普遍认为二手成交量需求被透支,2016年二手房市场调整的预期加大,调整的幅度也会比较大,2016年中介关店潮或许也会来临。

分类调控下房企承压

上述易居研究院的《趋势报告》指出,从近6年全国70个城市的房价走势看,共上涨9.6%,此类涨幅剔除了包括物价上涨在内的因素会显得相对小。而部分城市的房价上涨压力远远大于统计数据。

克而瑞研究中心分析师陈开朝指出,当前京沪深调控面临“促成交”和“控房价”的两难局面,如果提高首付,势必影响成交量。近两年,一线楼市需求驱动力中高端化,房价相对刚需人群已经颇具承受压力。接下来,刚需的刺激越来越依赖首付门槛的降低。因此他倾向于信贷分类调控政策,京沪深按总价分类调控。他的理由是,一线城市的人口结构与财富结构已发生变化。他举例说,一线城市中,购买总价100万以下的房子可实行1成首付;200万-300万的可实行2成首付;300万-600万的3成首付;700万-1000万的4成首付;1000万以上的5成首付。

供给侧酝酿大变局,与此同时税收细则的导向,也将给房企带来利润压力。

从5月1日起,房地产及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业(包括医疗业,酒店业、餐饮业和娱乐业等)同时纳入营改增试点范围。预计具体的实施细则将在近期发布。

新城控股(601155.SH)高级副总裁欧阳捷接受21世纪经济报道记者采访时指出,新的税率分档不太合理,像17%、11%,6%,3%,跨度非常大,从6%直接跳到11%有5个百分点的区间。而建筑业营改增基本上是会导致建安成本增加,他的依据有两个方面:建筑业税前的工程报价包含有人工费、材料费、施工机具费等,黄沙石子等材料、农民工工资等无法获得发票,增值税就不能抵扣,间接提高增加了税负,影响的比例应该在10%-20%之间;第二个方面就是土地增值税如果不能抵扣的话,营业税和增值税重复计税,税收额度比较大,例如在上海,地价高影响就大。

“例如一般房地产开发项目毛利率在25%左右,基本上,按照11%来算,那么这个里面基本上是净利润等于零,如果建筑业按照11%,房地产业按照11%,土地不抵扣,25%左右的利润率是持平。”当然,这就要看项目盈利还是亏损。欧阳捷指出,例如不赚钱的项目,按照过去5.5%营业税是必须要交的,营改增之后就不用交了。

据不完全统计,大部分房地产企业的毛利率一般在22%-30%左右,净利率达到8%-10%。因此,营改增之后,对房地产项目的利润率要求更高了。

来自毕马威中国的数据显示,2015年,房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%(6104亿元),建筑业营业税收入占比为26.6%(5,136亿元),金融业营业税收入占比为23.6%(4561亿元)。由此可以看出,此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。

根据中国国际金融有限公司的报告,当所有企业都完成营改增后,企业从增值税改革中得到的节税额估计会达到9000亿人民币(约为GDP的0.4%)。除此一般节税效果以外,有的行业受到的影响要比其他行业更大。例如,房地产及建筑业适用11%的增值税税率(代替以前5%和3%营业税税率),就很可能对房地产市场产生各种影响,包括定价、项目盈利能力和市场情绪等,有些项目也可能会因此传导到房价上。

泰禾集团华东区投资总监王显巍认为,营改增对房地产企业会产生深远的影响,有利有弊。“由于房地产开发是资金密集型行业,所以对经营所需的现金流要求很高,实务中,房企多采用预售制,占销售额比例为5.65%的营业税及附加在确认预售收入的当期就要缴纳,对企业现金流影响很大,而改征增值税后,一般房地产项目土地、材料等先购入,多数时间,进项税额大于销项税额,因而开发之初较长的时间内缴税较少,从而减少企业流动资金的占用,扩大企业现金流。”

多名业内人士还对21世纪经济报道记者指出,“新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”可以看作是解决房企下游的后顾之忧。比如企业买房之后,符合条件的可以获得相应的抵扣,这或许对去库存有好处。

(编辑:李清宇,如有意见建议请联系:liqy@21jingji.com)