调控喊话背后的“开发商行为心理学”

经过住建部和各一线城市地方政府释放出的“喊话式”调控信号,开发商们普遍对一线城市调控收紧预期都比较强烈。

一名不愿透露姓名的开发商高管告诉21世纪经济报道记者,调控是否收紧是开发商会放在“桌面”上讨论的一个重要议题。而这个议论之下,开发商需要面临的判断是,要不要趁这轮上涨周期“抢种抢收”?如果抢收,必然要借窗口期涨价。

21世纪经济报道记者注意到,一些近期加紧推出的楼盘价格已经有不同程度上涨。

调控收紧预期

继非限购城市购买首套房最低首付款比例降至历史最低后,契税、营业税优惠政策的调整在房地产市场获得了立竿见影的促进成交作用。

中原地产数据显示,今年2月迎来了淡季中的最佳行情,重点城市商品住宅成交面积同比上升28%,且春节后市场节节攀升,迅速恢复至高位水平。各地量价呈现同步上扬走势,2月六大城市的中原二手住宅价格指数再度环比全线上涨,其中京沪蓉三个城市涨幅扩大。房企业绩同样呈现开门红,当前一线及二线部分热点城市持续火热,布局这些城市的房企今年销售业绩增长可期。

但尤其值得关注的是,上海市场短期内在政策、价格、舆论等多重因素综合影响下,热度更甚。尤其二手房看涨情绪使诸多业主惜售调价,更导致买家追涨入市,供不应求的局面推升房价迅速上扬。经过13个月的连续上涨后,上海本轮房价涨幅达38%,且当前大有接棒深圳成为下一个资金追捧焦点之势。

中原地产分析师张大伟称,对于个别城市的非理性表现,部分地方政府已经有所警觉和行动。而随着一线楼市升温的传导效应,以及各个地方政府去库存政策的集中出台, 一些具有较大市场规模及产业发展优势的地区房价有望接棒上扬行情。

住房和城乡建设部部长陈政高日前表示,当前我国一线城市房价变化非常大,对此应保持高度关注。住建部现在正与北京、上海、广州、深圳四城市保持密切沟通,想方设法稳定房地产市场。

陈政高表示,当前,京沪穗深四个城市稳定市场的具体措施包括:一是实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;二是增加土地供应面积,并要及时公布信息,以稳定信心;三是增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;四是打击各种交易当中的违法违规行为;五是正确引导舆论。

目前,购房首付款的“场外配资”行为正成为监管部门拟严厉打击的目标,这将在一定程度上抑制投资投机。

北京房地产协会的一篇官方微信文章称,“这几天以来,(北京)市里几乎天天开会,收反馈、拿方案、定措施,每天先是市领导给工商局金融局和其他委办局开会,然后这些委办局再去找用杠杆比较厉害的链家等等一类‘聊天’。这一轮针对的,是各种首付贷、抵押消费贷、白领贷等等能让购房人实际掏出的首付降到10%左右的贷款类型。杠杆的力量越大,楼市虚火也就越旺,未来若干年内的隐患就会越多。”

开发商的行为心理学

上述文章称:需要注意的是,杠杆的存在,是加速房价上涨的。政府对房地产市场调控的目标,从来都不是“降房价”3个字,而是保持“良性”、保持“健康”。只要经济向好,房价温和上涨没关系,但是不能过快。而且,现在市里的态度是,对于房价上涨这件事,是“不泼冷水不泼开水”,但前提条件是不能过快。

在这种“喊话式”调控背景下,开发商普遍有着调控收紧预期。绝大部分开发商对于房价和调控不愿表态。开发商之间也在揣摩,政府可能出台哪些调控收紧措施?

上述不愿透露姓名的开发商高管称,开发商普遍认为政府还是有很多措施来遏制房价的。

比如,严格一线城市限价政策;对于高价盘不予颁发预售许可证;再比如,提高首付比例;又或者,继续严格认房又认贷的首套房认定政策。

该人士认为,按照过往的市场周期经验,如果政府收紧调控措施,房地产销售市场将发生“断崖式”下跌。而这种预期之下,开发商会出现两种行为。一种是,借着窗口期加紧安排出货量,并借机跟风涨价;另外一种则是,基于对未来地价上涨预期的判断,继续惜售楼盘。

该人士称,“喊话”之下,开发商的推货心理是“趁机赶紧涨价”。区分在于,要不要借窗口期加紧推盘。而开发商具体采取哪种行为,取决于自身的货值和资金状况。

中原地产研究部数据显示:统计中25家房企今年2月公布的合计销售额高达891.15亿,同比2015年2月销售额426.5亿,涨幅高达109%。销售面积涨幅为88%。

销售均价也上行明显。25家房企在2015年2月销售均价为8920元。而在2016年2月均价高达1万,同比涨幅达到12.2%。