上海楼市新政出台前后

新政出台前的3月24日,上海一手房签约套数(包括保障房)总数达到1706套,总面积超过20万平方米。而二手房市场上,此前非常强势、屡屡跳价、不惜毁约惜售的二手房东,纷纷放低姿态,甚至一些业主愿意让价促成交。

新政出台的当天,上海一手房网签再次“爆表”,截至18点42分,网签套数已达到2373套,创下历史新高。业内分析认为,这两日网签的大幅攀升主要是为了“赶末班车”,因为一旦错过签约,一部分购房者可能因为首付不够或者不再具备买房资格,而令购房计划告吹

传闻已久、备受关注的上海楼市新政终于在一片喧嚣中正式落地,“史上最严厉”的威力彰显。一边是以“最严限购”抑制需求,一边是大量增加供应,业内人士认为,此次上海政策力度超过预期,将明显抑制改善型和非沪籍人士的购房需求。市场降温不可避免,成交量或将出现明显萎缩。

力度之大超过预期

“这次调控的力度可以说超出预期,尤其是二套非普通房首付比例和非户籍人口社保年限的提高,将抑制相当一部分改善型需求和外地在沪人士的购房需求,对市场影响较大。”克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟表示。

相关数据显示,在上海2015年成交的改善住宅(120平方米以上)中,只有不到一成归属于普通住宅。经过年初至今的楼市暴涨,如今能够满足普通房标准的房子,在上海更是不多见。二套非普通住宅首付比例上调至七成,恐怕会令很大一部分改善型需求面临首付不够、换不起房的窘境,从而放弃换房计划。

值得注意的是,政策调整后,上海对于二套房的认定是“认房不认贷”,即只要名下无房,就可以视作首套房,这对于改善型需求算是留了一道口子——只要把原有唯一住房卖掉再买,仍算首套。但是,有中介人员告诉记者,这样一来无疑会延长交易流程,置换型买家必须把自己原有住房卖掉并完成过户手续之后,才能进行买房及贷款流程。“任何一个环节卡壳都有可能中断交易,不仅交易时间延长,还会增加违约风险。”

有中介人员告诉记者,新政出台当天,长宁区甚至出现直接降价20万抛售的情况。记者还了解到,浦东唐镇板块的毕加索小镇有一个业主,在新政出台当天报价直降60万元,因该业主第二天要去认筹一套新房,原有住房不卖掉将影响其首套房的认定。

而对非沪籍人口限购政策的进一步趋紧,使得上海在限购年限上已经和北京持平,但由于上海对非沪籍人口买房还要求已婚,所以其实比北京更加严格。上海易居房地产研究院分析师朱光认为,限购政策的升级会将一些购房需求排除在外。同时,由于上海市中心区域房价较高,外地来沪工作群体由于自身承受能力有限,购房大多会考虑市郊区域,新政策对上海市郊一些库存相对较高区域的楼盘去化明显将带来不利影响。

据记者了解,对于首付因新政由五成提高到七成的购房者,有开发商表示,新政出台后会给他们预留准备首付的时间,对于凑不齐首付的将允许无理由退房。同样,因限购而失去购房资格的购房者,也将允许其无理由退房。

新政效力提前显现

事实上,上海楼市调控新政在正式出台前已现“史上最严厉”的威力。从3月初调控收紧风声渐起,传闻已经给市场一些压力,房企在推盘上捂盘惜售现象已有所缓解。中原地产提供的数据显示,上周新房市场供应达到19万平方米,为今年以来最高值,并且本周前3天市场供应也达到13万平方米,房企惜售心态有所转变。3月23日夜晚,更有沪上楼盘连夜开盘,当晚120套房源全部售罄。

从二手房市场看,买卖双方心态变化明显。此前非常强势、屡屡跳价、不惜毁约惜售的二手房东,纷纷放低姿态,甚至一些业主愿意让价促成交。

新政出台前的3月24日更是出现了“赶末班车”的景象。当天,网上合同备案系统签约时间延长到了24点,上海一手房签约套数(包括保障房)总数达到了1706套,等于每分钟签约1.2套,总面积超过了20万平方米。而上海单日签约套数的最高纪录是在2010年3月29日创下的,单日签约1801套,但当时是因为有一大批动迁房及配套商品房集中签约。

楼市将进入调整期

新政出台的当天,上海一手房网签再次“爆表”,截至18点42分,网签套数已达到2373套,创下历史新高。业内分析认为,这两日网签的大幅攀升主要还是出于“赶末班车”的缘故,因为错过了这两天的签约,一部分购房者可能因为首付不够或者不再具备买房资格,而令购房计划告吹。

一边是以“最严限购”抑制需求,一边又大量增加供应——要求开发商一次上市供应量不得少于30000平方;进入可售阶段的楼盘要加快上市,加强捂盘惜售的打击。在土地供应方面,2016年会比2015年增加169公顷。由此,上海楼市将不可避免地进入一段调整期。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为,限购政策进一步加强以及信贷去杠杆,将令购买力大幅缩水,成交走弱是大概率事件。从产品来看,将对“非普宅”造成冲击最为明显。今年1、2月份新房市场非普宅成交比例达到六成,而这些物业使用贷款的比例高达九成,因此,二套房首付提高到七成,成交量或出现更大幅度顿挫。