楼市的预后管理

一位多年未联系的朋友,突然浮出海面。只是为了问我,他在北京望京的房子卖不卖?他是被春节后突然跳涨的房价吓坏了。

说实话,那一刻我很困惑。因为我不知道北京还会不会出台新的调控政策,以及调控的力度有多大。以前我也提到过,虽然这半年来北京的房价涨幅不如深圳上海,但也一直是在涨的。深圳上海出手调控了,北京会跟从么?

预测是没有意义的,因为我们的有形之手很难预测。因此,我转而对那位朋友说:你是3套以上的多余房子吗?不是。那就放着再看看吧。其实我心里想的是,谁也无法准确踩对最高点出货,反正你也就两套房子,以后孩子大了分户,也是需要的。

我个人揣度,北京市对要不要调控,可能也是举棋不定的。虽然一线城市的出头鸟去年是深圳,今年是上海,北京侥幸躲过舆论焦点,但它们有一点是共同的,对楼市调控政策缺乏预后管理,或者说是预后严重不足。

“预后”是一个医学术语。百度是这样解释的:预后是指预测疾病的可能病程和结局。它既包括判断疾病的特定后果(如康复,某种症状、体征和并发症等其它异常的出现或消失及死亡)。也包括提供时间线索,如预测某段时间内发生某种结局的可能性。

之所以说几个一线城市对楼市调控的影响预后严重不足,是因为政策变化过于频密。2月17日财政部、国税总局、住建部三个部门发出通知,对住房交易的契税、营业税实行优惠,这实质上是一种住房消费鼓励政策。此前半个月,央行还调整了住房首付和房贷利率政策。但仅仅过了一个多月,上海和深圳就分别收紧了首付和限购政策。这当然是因为在这期间深沪房价出现暴涨。

有朋友会辩护说,三部门的通知已经体现了“因城施策”的原则了,因为大部分的优惠政策特意绕开了一线城市。但现在的情况是,政策对资本市场和房地产市场的影响,已经不再是单维度、单向度的,其运行轨迹一定会发生弯曲、折射甚至反射。

我们在制定政策的时候,有没有考虑到,会出现结果与初衷相悖的现象?正如给一个肌体或组织施行手术,术后反应是预后管理的基本常识一样,对政策施加后可能出现的各种市场征象,都必须考虑到,而且最好有预案。尤其是,像楼市和股市这种对经济和社会生活影响广泛的市场,事前论证与事后应对,必须做详尽的沙盘推演。

想必细心的朋友已经发现,去年中央经济工作会议后,我写了大约四五篇文章,委婉地提出,推出新一轮楼市刺激政策应该特别慎重。因为我看到,会议公报用五分之一的篇幅来部署2016年房地产方面的工作,按照惯例,有关部委一定会有细则出台。在“稳增长”的大背景下,细则应该是鼓励性甚至刺激性的。果然,先是央行,接着是上文所说的三部门。如果没有沪深房价的暴涨,据说还会有新的鼓励性细则出台。现在,得缓一缓了。

楼市去库存,是整个去库存政策的重点之一,出发点和决策当然是正确的。但从春节后的市场反应看,有些地方政府的预后管理是严重缺位的。它带来的连锁反应,就可能是手足无措,顾此失彼,甚至情急之下开错药方。譬如,我个人就不认为恢复70/90政策是一种好办法,这个意见上周已经表达了。

有朋友可能会说,打针的是主治医生,你怎么让其他值班大夫承担预后责任?还是那四个字,“因城施策”。各地理应对中央政策带来的后果立即评估,并制定预案。因为,管理和调控房地产市场的责任主体是各地政府。这句话,不讨论。

推展开来,不仅是楼市去库存,其他行业的去库存,预后管理的原则也适用。譬如,亏损严重到资不抵债的企业,按理可以援引破产法来处理,但潜在的社会问题却不可忽视;债转股曾经是上世纪末解决国企脱困的利器,大量的不良资产借助楼市黄金10年而奇迹般升值,但如今的资产市场环境却迥乎不同,也许那些冰棍就只能眼睁睁地看着它们融化。

人们很有可能第二次掉进同一条河流,值得提醒的是,千万不要侥幸地以为,你的水性足够好,因为,泾流量的变化和暗滩激流的毁坏力,或许永远超乎你我的想象。(编辑 张立伟)