政策“红利”收窄后的楼市变局

预计一线城市楼市此轮回调期将超过6个月,房价或将回调10%至20%;重点二三线城市库存消耗过快,而短期内补库存可能性不大,因而平稳向上是下半年大趋势。其他二三四线城市, “去库存”依旧是主基调,加上地方政府对楼市的依赖、扶持力度也大,行情很可能不温不火。

楼市显现回调迹象。据中指院监测,28个主要城市楼市新房成交量上周环比平均下降23.2%,这是今年以来第一次周环比全部下滑。其中,一线城市平均降幅27.4%,北京下降30.0%、上海下降17.2%、深圳下降31.1%、广州下降37.8%;二线城市降幅20.9%;三线城市下降35.1%。中原地产数据显示,4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套,环比3月11.28万套下降了13.5%,其中一线城市回落显著,跌幅18%。

易居研究院比较了“沪9条”实施前后四周上海的楼市变化,新房成交面积和价格降幅分别为56%和4%,部分区域(如虹口)降价幅度达29%。与上海同一天(3月25日)发布调控新政的深圳,“量价齐跌”态势更显著。新房成交面积连续6周下滑,降至去年以来除春节外的新低,新房均价从年初的每平方米5.1万降至4.6万。4月以来,深圳二手住房成交面积环比连续2周下跌,跌幅近50%,七成业主降低放盘价,降幅在5%至10%。

冲高后回落,是主要城市楼市“降温”的主因。今年一季度,可谓楼市二十多年来最火爆的“小阳春”。据中指院监测,一季度50个城市新房月均成交3100万平方米,同比增长近50%,创历史纪录。其中,3月单月成交4400万平方米,近乎1、2月成交(2503万平方米)的2倍。一季度监测城市均“放量”上攻,一二三线城市新房成交同比分别增长27.6%、58.2%和60.6%。成交放量带来价格快速回升,3月百城住宅均价11303元,同比上涨7.41%,又创历史最高纪录。

春节前后密集的政策“红利”(降准、首付比2次下调、契税营业税减免等)是主要城市一季度楼市火爆的“推手”。此轮楼市回升起始于2014年“9·30”新政,政策激励(包括货币政策)是主要手段,改善型需求是入场主力。到目前为止,主要城市楼市已连续回升18个月。2015年,50个城市楼市成交量增长21%,今年一季度再增长50%,冲高后回落有必然性。

政策“红利”触及天花板是楼市“降温”的另一原因。今年1、2月,忌惮于人民币贬值预期下资本外流,降息空间迅速收窄;3月,人民币汇率趋稳,外汇储备转而回升,降准预期降低。同时,CPI进入“2时代”,猪肉、蔬菜价格创新高,降息空间全面收窄,货币环境对楼市的支撑力度也在下降。同时,近期金融监管部门加大了首付款来源的监管力度,中介、小贷公司及P2P平台等楼市首付“场外配资”被叫停,投机炒作也开始退场。

除货币环境外,楼市利好政策也在收窄。一方面,房贷最低首付比已降至20%,进一步下降空间逼仄。同时,借助杠杆炒作频繁,加上各界对于楼市加杠杆有质疑,3月以来,包括“环京县”、上海周边、广深周边等二三线城市,已将最低首付比从20%提至30%,沪深降杠杆幅度更大;另一方面,京沪穗深周边二三线城市,成了楼市新的“风向标”。3月,房价上涨TOP10城市中,东莞、惠州、苏州、昆山排在前4位。而南京、苏州、东莞、惠州以及廊坊都在收紧楼市政策。

随着一线城市政策收紧,资金开始向三大都市圈内二三线城市转移,但投资炒作行为泛滥,东莞和惠州70%的房子被深圳人买走,其中90%是投资客;“环京县”特别是“北三县”(三河市、大厂县、香河县)房价之所以在一年内翻番,投资客推动是主因。据悉,沪浙苏投资客已从苏州、杭州、南京等高房价区域转向了价格“洼地”的无锡、南通,无锡今年47%的房子被外地人买走。

由于楼市回升主要集中在三大都市圈,意味着虹吸效应强烈,而资金从全国各地涌入三大都市圈,与政府“去库存”战略不符。据国家统计局的数据,2月全国商品房待售面积、施工面积分别增加3.6亿平方米、2000万平方米,预示着“去库存”压力仍较大。预计未来还会有抑制性政策出台,市场上攻的预期随之逆转。

对一线城市,如政策趋紧的沪深两市,成交量“腰斩”式回调,赶政策“末班车”是重要原因,如非户籍社保“1年改3年”的深圳,“新政”前二手房成交翻了3倍,需求过度释放,造成新政后需求萎缩。而事实上沪深楼市“新政”力度并不大,以两市均上调非户籍人口社保缴纳门槛为例,由于2011年以来强制社保缴纳,上海和深圳涉及人群分别仅27%和10%。因此,楼市大幅回调,源于前期投资炒作需求爆发、房价上涨过快、换房需求释放殆尽、刚需退出,导致市场在高位时神经脆弱,政策效应(如打击首付贷)和回调叠加改变了上涨预期。

预计,一线城市楼市此轮回调期将超过6个月,累计成交量同比跌幅在30%至50%,房价将回调10%至20%;重点二三线城市库存消耗过快,库存周期已降至4至6个月,受益于一线城市需求溢出、“去库存”利好,而短期内补库存可能性不大,平稳向上是下半年大趋势;其他二三四线城市,由于库存庞大,“去库存”依旧是主基调,加上地方政府对楼市的依赖、扶持力度也大,行情很可能不温不火。

从中长期看,转型期需要宽松的货币环境,制造业“去产能、去杠杆”需要居民“加杠杆”,熨平制造业波动导致经济下滑、系统性金融风险。当货币宽松叠加居民“加杠杆”,楼市景气回升是国际惯例。再加上实体经济不景气,充裕的社会资金始终在寻找避难所,而重点城市楼市是为数不多的安全资产。因而,中长期内,重点城市楼市依旧看好。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)