去库存：市场or行政

今年以来,南京、苏州土地市场的表现,想必让三四线城市眼红不已。

4月7日-8日,苏州出让了13幅地块,收获地价款250多亿元,相当于去年全年的一半。其中,位于姑苏区的2号地块,成交楼面价为28761元/平方米。这意味着它上市以后的房价将超过4.5万元。

此前的1月29日,南京河西一幅地块,被上海建工以64.8亿元抢得,楼面地价达42561元/平米,溢价率139.6%。上市后的房价8万元可期。该区域一批房子已经卖到4.5万元,更有一些准备开盘的项目单价瞄准5万元。

地产商敢于踊跃高价拿地,是因为他们相信,当地的房价足以提供强大的支撑。2015年以来,南京、苏州是表现最抢眼的二线城市。面对饥渴的需求,苏州、南京等城市,也在努力加大土地供应,这当然是正确的选择。

但与这些城市的热闹相比,大多数三四线城市的楼市仍然处于沉寂之中。不难猜测,地方政府的心情是焦灼的。尤其是,有些省级政府今年初在部署2015年去库存工作时,明确提出对工作不力的要“问责或约谈”。这被媒体理解为,将楼市去库存工作上升到了政治的高度,成为年度政绩考核的重要指标。

除了众所周知的首套房降低首付,营业税、契税优惠等政策,国家主管部门其实还在酝酿其他措施。譬如,鼓励地方政府加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度,如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等;研究扩大公积金缴存基本面,将农民工纳入公积金缴存范围。

如你所知,部分省市已相机而行,出台了若干地方版的住房消费激励政策。其中包括对农民买房给予相应补贴。今年春节后广为流传的一则消息来自江西。据《南昌日报》3月4日报道,江西省明确提出,要广泛宣传去库存政策,形成共识,宣传“农民在城市购房是升值,在农村建房是贬值”的理念。

客观地说,给农民在城里买房提供补贴、减税等,是好事。表面来看,宣传“农民在城市购房是升值,在农村建房是贬值”的理念,好像也有一定道理,因为大批青年在外务工的农民,在老家建的房子大部分时间是空置的。

假如只是鼓励或宣传,倒也罢了。但我有另外的担心。

前些天,听一位教授谈起,某城市的主政官员,曾邀请他去参加当地的一个研讨会,意在为该城市准备为农民在城市郊区成片建房,提供理论或舆论的支持。该教授因故没有成行。他介绍说,其实当地设想的一种做法是,政府拿出相应地块,与开发商合作开发,卖给农民,并给予一定补贴。

有朋友会问,即使你盖了房,如果农民不买,你能拿他怎么着?其实还是有办法的。农民建房,也是要审批的,倘若主管部门不给发证,你就建不了。结婚急需房子?请购买政府为你建的房子。这样做,实际上是变相的行政强制行为。

我赶紧去搜相关新闻,幸好还没有发现哪个城市有此变相强制买房行为。我也相信,现在的地方政府都很聪明,不会做出这等不甚理智的行为。如果不信邪,你试点建个小区看看?

事实上,这些年,在县城、城市里买房的农民并不鲜见。我老家的县城就有,虽然在我看来,那里的房价实在是太贵了。

在城里买房的农民,总结来看,有几个特征:一是确有强烈的现实需求,譬如为了孩子上学;二是经济实力比较强,一般是在外面做生意比较成功。极个别很有投资意识的农民,是投资性买房。

我曾问过打工收入稍高的亲友,为何不在县城买套房?基本的回答是:为什么要在城里买房?没有工作,也没有保障。哪怕是在外面开店收入较高的亲友,也选择在老家盖一栋大房子,自己还是在打工城市租房住。

我从来不相信那些阴谋论,说有些地方的楼市去库存政策是帮开发商卖房。说到底还是为了稳定投资、稳定消费、稳定经济。但是,过往的实践告诉我们,当某种政策导向上升为行政任务、政绩考核时,少数基层政府就有可能做出变形的动作来。

一些三四线城市的楼市去库存,非常艰难,甚至需要较长的时间。因为,它与人口变化、产业结构调整、居民收入增长密切相关。急是急不来的。

遥想当年,海南、北海的去库存,用了超过10年的时间。1998年房改以来,房地产是一个市场化程度比较高的行业。我坚持认为,政府部门可以提倡、鼓励甚至引导,但是,房地产的去库存必须坚持市场化的做法。(编辑 欧阳觅剑)