宅地使用权续期宜区分自住与投资 对这个迟早要面对的宅地使用权续期问题，要早做预案

温州出现了一些住宅用地的使用权年限到期,引发了持续而热烈的讨论。众所周知,城镇国有土地使用权出让是有期限的,如居住用地一般是70年,商业用地一般是40-50年。《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。我们都知道,住宅的土地使用权有到期的一天,到期了就可以续期。但如何续期却是一个悬而未决的问题。其中的关键问题当然是,续期要不要缴纳税费?如何缴纳税费?因为70年看起来很长,所以人们不认为这些是紧迫的问题,有意无意地选择了回避。但温州发生的情况却让人们看到,我们迟早要面对宅地使用权如何续期的问题,如果不早做预案,到时就会措手不及。

温州之所以率先出现了住宅用地使用权年限到期的情况,是因为在1990年代实施了一个灵活的措施:当时,温州市区按20年到70年分档出让居住用地,由受让方自行选择,并交纳相应的土地出让金额。20年使用权的土地出让金显然会比70年的低不少。这个当时加快了土地出让的灵活措施,也加快了问题的出现。近期,有卖家和买家在住宅交易中发现,20年期限的土地使用权证已经过期,导致不能顺利完成过户。有媒体报道,业主需再缴纳一笔土地出让金,才能使土地使用权得到续期,从而完成过户。而需要缴纳的土地出让金,可能按基准地价或评估地价计算,高达几十万元,相当于住宅交易价格的1/3-1/2。但温州国土局回应称,相关报道并不准确,实际上,目前并没有相应的政策。也就是说,他们也不知道该怎么办。

20年期的宅地使用权续期,理所当然应该缴纳费用。否则,20年期的宅地以较小的代价就获得了70年期宅地的权利。那是显失公平的。以什么标准缴纳呢?应该主要参考当年20年期与70年期的地价差额,现在的地价也可以作为一个次要的参考因素,但比重不应太大。其他短期限的宅地使用权也可以如此考虑。

70年期的宅地使用权到期之后,该不该为续期再次缴纳土地出让金呢?我认为,需要区分自住和投资两种不同情况,分别采取不同办法。用于自住的住宅的土地使用权续期应该免费,因为这类宅地使用权并未给业主带来收入。如果这类宅地使用权也要再次缴纳土地出让金,居民的支出会被动增加,有可能出现生活水平下降甚至无力缴纳的情况。而用于投资的住宅的土地使用权能给业主带来收入,他们理应为此缴纳费用。

如何区分自住和投资呢?可以根据一个简单的标准执行——以家庭为单位,两套以上的住宅就视为投资。这正是限购令采取的标准。名下已经有两套住宅的家庭,再次购买住宅时,如果土地使用权已经期满,则需缴纳土地出让金,可以在市场地价的基础上打一个折扣;而名下住宅不足两套的,则不需要缴纳土地出让金。这可以限制一部分人多占土地资源,也能限制房地产市场上的投资投机行为。以往实行的限制投机行为的措施(如产权证满两年的唯一住房免征营业税,达不到条件则征收营业税),大多是针对卖家的,而卖家可以通过“实收”来转嫁税费。上述征收土地出让金的建议是针对买家的,买家当然也会争取在转手卖出时转嫁给下一个买家,但这种转嫁不是实时的,因而会使投资投机者面临较大风险,相信限制投资投机行为的效果会更好。

对投资者征收宅地使用权续期费用,其实可以有两种方式,一是在交易环节征收,那就类似于土地出让金;二是在保有环节征收,例如每年收租金,那就类似于房地产税。可能有人会倾向于第二种方式,但我倾向于在交易环节征收,原因在于,在保有环节征收的租金或房地产税,业主比较容易转嫁给租客。