盘活存量房资源 长租公寓如何变身“青年乐巢”

通过改造社会存量房,推出长租公寓项目,不仅可为租住者提供更好、更便宜的住房,而且催生了一个新兴的房地产细分市场。但盈利问题无法回避。

本报记者 张晓玲 实习记者 吴抒颖 深圳报道

深圳居高不下的房价,时刻压迫着在此寻梦的年轻人的神经,也由此催生了一个快速生长的市场:长租公寓。

4月19日,长租公寓平台合屋联合深圳数十家长租公寓品牌、深圳市关爱办发起“青年乐巢计划”,为初来深圳的年轻人提供7天的免费住宿,预计每年至少可服务5000多人次。

提升年轻人租房质量、提供可负担的房租,这一公共议题除了受到政府的关注,长租公寓的商业化路径也在形成中。传统开发商、独立品牌公寓也将目光聚焦这一领域。合屋、YOU+、万科等为此提供了一套可行方案:通过改造社会存量房,推出长租公寓项目,从而为租住者提供更好的居住体验。

在一线城市中,深圳长租公寓市场发展最为迅猛,除独立平台外,万科,深业等开发商,以及链家等中介也有介入。长租公寓通过改造各种存量房屋盘活房源,解决租房难;不过,这种模式如何在成本和盈利之间寻求平衡点,则是投资者无法回避的问题。

风口上的长租公寓

华创证券的一份研究报告指出,应届毕业生租房市场是一个处于发展初期的行业,目前每年市场规模达到600亿元。

在深圳,由高房价衍生出的高房租更让租房成为难题。据深圳链家的一份租房报告显示,3月深圳住房平均租金为72.3元/平方米/月,套均租金为5239元/月。其中,套房总价3000元/月之内比例已低于15%,2000元/月之内仅占比3.2%,4000-8000元/月占比接近60%,其中4000-6000元/月占39.1%,中高租金物业持续明显增加。

刚刚起步、潜力巨大的行业必然吸引众多资源。深圳首个长租公寓品牌是在2012年创立的协纵公寓,之后两年,更多从业者进入这一市场,微家公寓、Warm+公寓、猫宁公寓、V客青年公寓、乐豆公寓等本土品牌相继出现;魔方公寓、YOU+和链家自如等“外来客”也纷纷涌进深圳。

与此同时,长租公寓的融资信息也不断传出。YOU+迄今已完成两轮融资,B轮融资3000万美元;青客公寓去年也完成1.8亿元人民币B轮融资;新派公寓成立之初便获得赛富基金数千万美元A轮投资,今年3月,又获得了华住集团的战略投资。

不光新生的品牌公寓在分切长租公寓这个大蛋糕,传统的开发商也企图分一杯羹。

房企龙头万科自2014年开始就在这一细分领域有所布局,去年,万科总裁郁亮更是透露长租公寓“万科驿”将成为万科转型的五大业务之一,长远打算是,将长租公寓这一业务板块剥离,期待做大体量,预计未来几年将实现16万套的规模,市值在千亿级别。

万科集团高级副总裁谭华杰也表示,万科愿意做长租公寓行业的引领者,希望未来可以在制度设计、平台搭建、技术标准与公寓同行合作。

合屋则是一个垂直细分的租房生活方式平台。一方面合屋能为年轻人提供真实、高效、快捷的品质租房服务,让他们可以根据自己的需求或兴趣,迅速找到匹配的房源和合租伙伴;另一方面,合屋也将继续面向品牌公寓B端市场,汇聚和分发资源。自去年10月份上线以来,已经有50多家品牌公寓进驻合屋,为年轻人提供超过1万间品质房源。

激活存量与盈利难题

“青年乐巢计划”的重要一环,即是通过整合社会资源对存量房进行柔化改造。这一环节将通过什么途径来实现?

合屋提供的资料显示,其所进行改造的这些存量物业包括老旧的城中村物业,以及由于产业升级被淘汰下来的大量工业厂房和工业宿舍。将通过包括资本、公益运营商、设计师及装修服务商等多方力量切入,盘活低频效使用或彻底闲置的物业。

合屋创始人罗凤鸣强调,柔化改造并不是暴力性拆除,而是在不破坏房屋本体的情况下,对房屋空间、格局、外观和公共空间进行优化。

盘活存量物业并不是“青年乐巢计划”的首创。在房地产去库存的大背景下,长租公寓模式正在为“去库存”提供另一种路径。其背后的逻辑则是更好地盘活市场存量,利用、改造更多的闲置资源,以满足多元化需求。

万科早有尝试。谭华杰介绍,长租公寓的房源,大多来自工业或集体用地,需要批文才能改变物业性质。万科被窝公寓采用的做法是,先整体租下一些闲置房源,如农民房、工厂房,然后再改造,做法跟如家酒店类似。

深圳国资委旗下最大的房企深业集团也在进行存量物业的改造升级。深业集团副总裁董方表示,这项名为“青年房卡计划”的项目,将通过对自有存量物业进行改造升级,并与政府合作对部分存量物业运营管理提供青年公寓、精品公寓、中高端服务式公寓三种产品线,计划在2016年底推出3000套长租公寓。

不过董方表示,上述青年公寓是由深业或区政府等提供用房,租金低于市场价,带有一定福利性质。

市场中通过改造存量房盘活房产资源的公寓是否会更贵?窝巢梦公寓的创始人陈昊以窝巢梦公寓的龙华一项目为例表示,“我们房子只租1880元/月,并且没有其他的费用。1880-2800元/月的租金占整个项目房源的72%。只比周围同类型公寓贵了80元/月,但水电费便宜。”

租金合理、不求利润,显然留给投资者的盈利空间极其狭窄。谭华杰透露,做这类公寓一定要省钱,“大手大脚肯定搞不定。”

据悉,万科省钱的秘籍是,形成内部生态,并转化为制度,不能什么都雇人。例如,万科被窝公寓看门的不是万科雇的保安,而是门口开小卖店的人,因为只有他肯定不会离开,他比保安更加忠诚地守着公寓;另外,公寓里派发信件、报纸的是环卫工等。

谭华杰建议,长租公寓企业结成联盟,并以联盟的形式成立一家合资公司,让合资公司来解决基础性、平台性的问题,可以采用不同于一般企业的管理架构,成果大家共享,最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定;未来最理想的资产持有人应该是REITS。

谭华杰认为,只有解决好前期的基础性问题,才能降低资金风险,并拿到更多低成本资金扩大规模。万科愿意扮演行业领导者的角色,力促平台和合资公司的搭建。

“我们都是为了内心的那个情结,去做些改变世界的事。这个行业要走的路还很长。”在谭华杰看来,长租公寓不仅是个生意,还是一个事业。(编辑:陆宇,邮箱:luyu@21jingji.com)