楼市政策“纠偏”： 南京设12%“涨停板”, 热点城市加码预期强烈

始于去年下半年的这轮房地产调控政策,余波至今未平。

近日,北京市通州区、环京区域的“北三县”和南京均传出收紧调控的消息。经21世纪经济报道多方求证,南京的调控政策最终被坐实,并将出台包括“限价令”在内的一系列调控措施。在热点城市周边及核心二线城市,房地产调控政策出现一定程度的收紧,已是事实。

这也被认为是过去一年来楼市调控政策的余波。由于房地产市场区域差异特征的存在,调控政策思路已从全面放松,演变成一线城市收紧。如今,政策收紧的范围又进一步扩大。

国土资源部近期发布的一份报告指出,“前期房地产调控政策效果显现,但不够理想,一线城市市场热度上升明显,三四线城市改善有限。”因此,政策的局部收紧,亦被视为一种“纠偏”。但有观点认为,由于这些手段带有强烈的行政色彩,不宜作为长久之计。

南京设12%“涨停板”

近期的政策收紧传闻,主要集中在北京、环京区域的“北三县”、南京三地。

南京市于4月21日传出“商品房限价”的消息,经记者多方了解获悉,限价政策已经写入南京的调控中,将于近期出台。其中包括“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,按照价格区间分类指导,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万-3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。”

当地开发商向21世纪经济报道记者表示,南京市的商品房价格由物价局批复,近期明显感觉审核更为严格。很多房地产项目上报的价格未被批复,而不得不推迟开盘时间。

而随着通州区正式升格为“城市副中心”,北京市拟对通州区域的商住项目实施限购政策,且首付比例有可能大幅提高。21世纪经济报道记者从通州区产项目证实了此消息。若最终成真,作为楼市调控政策最为严厉的区域,通州楼市调控将进一步升级。

在此之前,通州区已经出台了较为严厉的限购政策,并将门槛设置为“落户通州3年(含)以上”,或“近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税”。但该项政策仅针对住宅实施,商业立项的项目并不在限购范围内。

环京区域的“北三县”(燕郊、大厂、香河,均隶属于河北省廊坊市)亦传出暂停二手房网签的消息。经21世纪经济报道记者多方求证,大厂与香河两地并未取消,燕郊则暂停了全部网签交易。对此,官方给出的解释为“系统整合”,当地中介机构则表示,暂停网签的原因在于“留出时间处理此前的单子”。

具体而言,廊坊市于4月初将首套房最低收费比例提高至三成,但按照正常的交易流程,仍有大量的“二成首付”交易在此间完成。为使得这部分购房者补齐首付,主管部门才暂停网签。

梳理此前的政策不难发现,房地产调控政策思路正在发生微妙的变化。

2015年9月和2016年2月,监管层两次发文,调低购房的最低首付比例。这两次调整均绕开了5个限购城市,即北京、上海、广州、深圳、三亚。

3月18日,苏州出台房地产调控政策,对商品房实施限价。3月25日,上海发文提高二套房首付比例,并将限购门槛提高到“五年社保或纳税记录”。同日,深圳也发文提高购房首付比例和限购门槛。4月1日,河北廊坊发文,对环京区域的三河、大厂、香河、固安4地实施限购。

有业内人士指出,楼市调控政策正在经历“由面到点”的变化,由中央层面统一出台政策,变为地方政府自行调整。在政策思路上,虽然全国整体“去库存”的方向未变,但越来越多的城市加入到收紧调控的行列。

调控思路渐变

这种变化与楼市的区域分化特征关系密切。近期以来,热点城市出现市场供应不足,但成交旺盛的现象,库存不断告急;以三四线城市为主的非热点城市则供应过剩,成交低迷,去库存压力大。

根据国家统计局的数据,今年3月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格的同比最高涨幅为62.5%,最低为下降3.8%。上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其余二、三线城市房价走势相对平稳。

就南京而言,3月南京新建商品住宅价格环比上涨3.5%,仅次于合肥、上海、深圳三地,并已连续13个月上涨。同比涨幅高达17.8%,仅次于北京、上海、深圳三个一线城市。

分析人士指出,此轮房地产市场火爆的区域,主要有一线城市的周边区域,如环北京的廊坊市,环上海的江苏昆山等。另外还有东部核心二线城市,如南京、苏州、厦门等。

对于前者,主要是受一线城市的辐射所致。据了解,环北京的“北三县”购房者中,有相当比例来自北京。对于后者,由于属于区域核心城市,本身就具备较强的吸引力,且从供需关系上看,已经具备“类一线城市”的特征。

此外,据21世纪经济报道记者了解,在“北三县”和南京、苏州楼市中,投资需求的比例都在不断扩大,甚至有大量的外地投资者进入。在股市波动较大、有效投资渠道不足的情况下,资金涌入热点城市的房地产市场,进一步加剧了城市之间甚至城市内各区域间的市场分化。

在这种背景下,单一的调控政策就难以达到预期的效果。国土资源部下属的中国土地勘测规划院近期发布的一份报告就指出,“前期房地产调控政策效果显现,但不够理想,一线城市市场热度上升明显,三四线城市改善有限。”该机构认为,因地制宜的差异化调控施策将继续实施。

中原地产首席分析师张大伟认为,未来热点二线城市出台约束政策的可能性很大,南京、合肥、厦门等城市都有可能在最近出台政策。就政策手段而言,除“限价令”外,还可能包括收紧信贷、加税、增加土地供应、打击场外配资,等等。

值得注意的是,由于“限价令”等政策带有强烈的行政色彩,因此分析人士指出,虽然这些政策能够使市场迅速降温,但并不利于市场的长远健康发展,在市场环境真正改善之时,应选择适时退出。

(编辑:林虹,如有意见或建议请联系linhong@21jingji.com)