走，买商住楼去!

营改增试点全面推开的第三天,活学活用不动产进项抵税的鲜活案例就已经在市场上出现。

一公司日前发布公告称,公司拟用自有资金购买办公楼,以实现集中式办公,提高管理效率并降低成本。集中办公当然是企业添置固定资产的合适理由,但在今年5月1日之后买楼,其中蕴含的增值税抵扣空间才是整个事件的亮点所在。

根据财政部和国税总局3月份发布的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》,在今年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产,其进项税额可自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

这意味着,按11%的增值税税率计,该公司买楼对应1.452亿元的进项税额。参照规定,销项税额中今年可抵扣8712万元,明年可抵扣5808万元,这一抵扣带来的减税空间堪称可观。

事实上,自从不动产被列入增值税抵扣项之后,市场就一直在期待类似案例的出现。因为按照规定,营改增试点推开之后只要企业是一般纳税人,无论是直接购买、接受捐赠、接受投资入股,还是自建以及抵债等各种形式取得不动产,都可以用来抵扣增值税。对很多身处服务行业,在增值税征缴链条上缺乏进项抵扣的小企业而言,这则条款的诱惑力不言而喻。

但有意思的是,在营改增实施之前,由于持有房产成本不菲,有动力持有房产的企业其实并不太多。除了不能用于增值税抵扣外,房产登记在企业名下在保有环节将涉及房产税的征缴,在交易环节还会涉及企业所得税的征缴。由于各个环节上涉及的税费总成本大大高于个人房产,企业房产的流动性和变现能力受到限制已经是市场公认的事实。因此小企业传统上并没有动力将房产登记在公司名下,更遑论动用自有资金去购入房产了。

但是如果可以抵税的话,企业的思维逻辑则将大大不同。特别在人口密集的一线城市中,一套普普通通的三居室总价已经不菲,其对应的进项抵扣税额能为一些小企业带来可观的减税空间。另外从历史经验来看,在一线城市中长期持有房产整体来看并不吃亏。所以只要不出意外,市场上类似的案例将会越来越多。

最后值得一提的是,由于公司购房申请贷款的手续远比个人按揭贷款复杂。多数情况下,公司应该只能动用自有资金全款购入不动产。此外,一线城市的普通住宅还在购房人资格审核上面临诸多限制。因此,价格相对便宜而且不限购的商住楼,应该会成为一些小企业购房抵税的主要标的。