群雄进击：石家庄“二手地”的隐秘江湖

河北省会石家庄,如今已高楼林立,民心河环绕,沿河多个公园,如一朵鲜花般落于河北与京津之间。

作为中原唯一进京必经的枢纽,石家庄已经是多条通往北京的高铁或高速公路的最后一站。然而,作为省会城市,石家庄的地价、房价仍然处于混沌状态,进入石家庄的知名房企并不多,目前只有保利、富力、碧桂园、恒大等。最近三年,品牌房企开始关注石家庄,最近两年进入的数量加大。

五一节之前,绿地控股(600606.SH)宣布进军石家庄,并已出资5000万收购石家庄中迪房地产开发有限公司,将打造在石家庄的第一个项目“绿地中山公馆”,该项目位于石家庄核心地段,是集高档住宅、甲级写字楼、文化长廊等于一体的大型综合项目。

与此同时,据石家庄当地资深人士透露,融创或将进驻石家庄裕华区。一位消息人士透露,融创董事长孙宏斌甚至亲自去了趟石家庄,在圈内人士陪同下考察过几个项目,但尚未明确表达拿地意向。孙氏上一次来到石家庄,应该是2002年,以顺驰名义以220万元/亩拿下石家庄首个地王。

如果融创此次拿地成行,2016年国内房地产TOP10落子石家庄的数量或将达到6家。

大佬们转向二线城市早有预兆,而在同策咨询研究总监张宏伟看来,之所以选择石家庄,是因为目前石家庄市场并不太规范,并购还是有很多机会。即使公开招拍挂,地价房价在省会城市里算低的,在京津冀区域也不高。据中原地产数据显示,以今年3月份为例,石家庄200平方米以下的房子成交均价在7000元/平方米左右,200平方米以上的成交均价1万元/平方米。

在京津冀发展一体化的背景下,这个城市受到房企的追捧可想而知,房价的溢价空间具有想象力,因此大开发商进入是必然趋势。

而关于房企进入石家庄的拿地方式以二手地为主,上述业内人士分析有两大原因:首先,问题源于三年大变样政策,城中村改造先开发、后补土地证、预售许可证等,由于这种现象很多,导致市场供应量特别大,同时想通过这种方式获利的企业也非常多。

其次,土地开发没有证件,甚至房子都卖完交房了,土地证还没有拿到的项目都有很多。2015年开始,政府部门对房地产市场开展了一轮整肃,政府统一让没有开工的就不让动了,已经开工的马上补交土地出让金。

可以说,市场会越来越规范,但是在这个过程中会产生很多阵痛。而绿地、融创这样的大房企进入,将对全国房企产生示范作用。

二手地隐秘路径

石家庄资深媒体人赵猛分析指出,石家庄市场是一个很特殊的市场,大概从2007年“三年大变样”算起,因为政府推出大量城中村改造项目,大部分为开发商与村子合作,开发商直接介入土地一级开发,目的是为了进入二级开发。而介入一级开发的大部分为当地开发商,资金实力不够,需要引进新的资金方与开发商,因此几年来就出现了庞大的“二手地”市场。

综合多名石家庄业内人士透露的信息,大部分石家庄城中村改造项目都会先做“内部团购”,类似于众筹,通过低价团购回笼资金,然后再对项目进行滚动开发,所以外来开发商很难介入城中村改造、土地一级开发。然而,由于当地中小企业本身的实力不够,就会产生很多问题,比如说没有钱继续干了,资金链断了,或者说项目干到一半干不下去了,只能进行转让。

“一旦有净地流出来,势必造成争抢。”了解石家庄楼市的一名业内人士告诉记者,开发商来到石家庄,很难从土地招拍挂市场直接拿地,因为这些土地基本上都是城中村改造和旧城改造项目。例如万科,几年前就在石家庄设了办事处,也想在石家庄拿地,但是这几年一直没有找到合适的地块,所以迟迟没有进入石家庄市场;再例如目前已经进入石家庄的恒大、恒盛、绿地、富力,大部分拿地模式都是通过项目收购或者股权收购的方式来获得土地开发权。

记者调研获悉,石家庄的基础产业支撑不足,政策一直摇摆不定,没有清晰的城市规划方向,因此大房企也不好介入,但是从已经进入的房企来看,销售情况都非常好,例如恒大2009年——2012年在石家庄市场颇多动作。2009年,恒大地产通过一级市场,以526万元/亩的价格拿下石家庄地王,而这并不是恒大地产惯用的拿地方式,其用意其实是在制造轰动效应。在随后的半年时间,恒大地产先后在石家庄拿下了多块二手地,如恒大雅苑、恒大名都、恒大御景半岛等地块。短短三四年内就开发了5个项目,销售非常好。恒盛地产在石家庄的第一个项目,消化周期略长,现在的几个新项目,都是通过股权收购的方式拿地,销售速度也非常快。

紧随恒大脚步的碧桂园也如此,两家房企尝到甜头之后,一直很积极在省会相关媒体上登出寻求项目合作的公告。如恒大寻找新地块有几个条件,除了在地段、面积上有要求外,还有一条是不做土地一级开发。然而近几年,恒大却没有拿下一块地。

“二级市场的土地条件往往比一级市场的条件还要好。”前述业内人士透露,政府拿去招商引资的土地,不少是在本地难以消化的项目。不然,没必要到外地费力招商,本地就会排着队来开发。而有些公司手中的土地,由于拿地比较早,在地段等方面,目前已经属于稀缺资源。还有一点是,由于二级市场上的土地大多年代久远,比原来的城市规划发生了巨大的变化,所以更容易找出理由更改原来的规划,提高容积率。

谁在卖二手地?

“久而久之,石家庄的二手地交易,已渐渐形成了一个圈子,靠熟人与熟人之间打听、介绍后来进行。”赵猛告诉记者,虽然一些品牌房企逐渐成为二手地市场的主角,但这些掌握土地信息的人群更乐于和民企合作。石家庄二环内的某地块甚至已经“击鼓传花”多次。

更为重要的是,为了规避高额的土地增值税,二手地交易往往是通过收购部分或全部股份或所谓股权合作来买卖土地,成为约定俗成的做法,而直接的土地转让已名存实亡。

知情人士告诉记者,恒大雅苑、恒大名都的开发商并不是恒大地产,而分别是河北高杰士房地产开发有限公司、河北龙海房地产开发有限公司。此外,像北京城建进入石家庄市场,也是通过收购河北上京房地产股份,获得了和平时光(原上京心港湾)的项目开发权。与其他公司不同的是,这个项目的做法更像是“贴牌”开发。

21世纪经济报道记者调查获悉,石家庄的某些国家机关、事业单位、国有企业、城中村村委会等占有一定规模的建设用地并逐渐流入二手地市场。

此外,近些年一些从公开市场拿到的土地,也开始在二级市场流通。比如石家庄(2012)042号地,即现保利拉菲公馆项目,即是保利地产通过与河北银湖地产开发有限公司股权合作的方式进行开发。

二手地复杂的股权结构或债务纠纷,土地的权属、规划、手续问题,拆迁、补偿问题等等,往往给开发商带来困扰,由于拿地涉及金额巨大,大家对于每个环节都比较谨慎。某开发商表示,“目前二级市场的土地多多少少存在债权债务和拆迁的问题,所以公司在考察了很多二手地块后仍然没有找到合适的目标。”

前几年,随着石家庄市城中村和旧城改造过程的快速推进,传统的一级开发-土地收储-净地出让的土地开发模式因政府资金制约难以实施。于是,在开发过程中政府鼓励开发商进入土地一级市场,以实现“一二级联动”。 今年以来,由于石家庄房地产整体市场没有明显起色,再加上持续严查等因素,预计二手地市场或将活跃起来。

绿城、融创开始进入二线城市占位,从一个侧面反映出,石家庄市场正呈现出改善型需求逐步抬头的趋势,而在一二线城市地价日益上涨的行业背景下,房企占位二线省会城市的暗战已然揭幕。比如此次融创有意进入的裕华区,保利已在2014年以16.53亿元拿下一块宅地。

早在2014年4月,绿地集团董事长张玉良就率队奔赴石家庄考察。当时达成的初步合作意向是,绿地集团将积极参与石家庄市中心旧城改造,打造集多元现代功能于一体的大型城市综合体。

上述业内人士透露,绿地下一步有可能会在石家庄引入其高端住宅品牌——海珀系列。

当这种无序的市场开发状态将要结束,相对而言有序的市场即将来临,这个过程当中,开发商拿下项目后溢价空间或许更大。

去年下半年很多招拍挂市场的土地,八九成都是为了补缴土地款而走流程,这些地块甚至已经盖好房子、并已经交房。

“过去几年都是这么操作的。”一名当地业内人士说。

(编辑:贾红辉,邮箱:jiahh@21jingji.com)