在上市房企看似靓丽的一季报背后,是其愈加严峻的盈利困境。根据上证报资讯统计数据显示,截至目前,137家沪深上市房企一季度营业收入总额达到2238亿元,同比涨幅高达49.4%;平均毛利率和净利率却仅有29.3%和7%,同比下降幅度分别为0.57和2.8个百分点,房地产行业增收不增利的格局日趋明显。
针对昨天人民日报发文再次定调楼市“不应通过加杠杆‘去库存’”,不少业内人士认为,经过一季度的暴涨,一、二线热点城市房价已到达阶段性高点,在继续施行差别化调控的政策指引下,上市房企去库存、保利润的任务或将更为艰巨。
营收暴增伴随利润率下滑
从销售数据来看,上市房企一季报可谓“开门红”:137家上市房企合计实现营收2238亿元,同比上涨49.4%;预收账款总计11433亿元,同比大涨52.5%。但是,上述137家房企一季度净利润总额为158.7亿元,同比增加幅度仅为8.3%,明显低于营收和预收账款的同期增幅。此外,从销售毛利率和净利润率来看,房企盈利能力更是进一步减弱,尤其是净利润率,137家房企平均净利润率仅为7%,相比2015年同期的9.8%呈现明显下滑。
记者发现,在137家上市房企中,一季度仍能保持30%以上净利润率的仅有10家,除了特殊原因造成净利润率飙升的几家房企外,几乎均为城投控股、陆家嘴、浦东金桥、中国国贸、海南高速等这样的地方国企或一级开发商。除此之外,其余大部分房企的利润率出现了非常明显的加速下调,就连一向被业内视为行业标杆的万科,其一季度净利润率也从去年同期的10.2%滑落至8.6%,在137家房企中排名第53位。
另外,值得一提的是,在一季度楼市大涨的背景下,仍有39家上市房企一季报出现亏损。
去库存压力不可小视
上市房企一季度销售飘红得益于全国房地产市场的快速升温。国家统计局数据显示,今年前3个月,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%。受到年初降息、首付比例降低和税收优惠政策的影响,今年一季度普通购房者消费欲望明显释放,尤其是一线及部分二线城市表现抢眼,带动房地产市场整体热度回升,对部分深耕这些城市的上市房企贡献明显。
不过,值得关注的是,5月9日,人民日报在头版刊登《开局首季问大势》一文,通过对“权威人士”的专访,给当前房地产市场重新定调。文章中所提到的房屋居住功能的定位、高杠杆风险、坚持差别化调控等,在一些业内人士看来,或预示此前部分过热城市将面临政策收紧、房价已到阶段性高点。对于开发商来说,去库存还需下苦功,增强盈利能力更是当务之急。
在《开局首季问大势》一文中,“权威人士”明确表示:“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化‘去库存’,而不应通过加杠杆‘去库存’,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”这意味着,因城施策的调控还将继续,清理首付贷、严格限制二套以上房贷的利率及成数或将被强化执行。
今年以来,深圳、上海等一线城市调控已经加码,苏州、南京等二线热点城市已出手调控,在很多业内人士看来,不排除还有其他热点城市小幅收紧调控。这对于部分受益于一、二线楼市暴涨的上市房企来说,接下来去库存、保利润的任务更为艰巨。
中原地产首席分析师张大伟认为,一、二线城市虽然相对乐观,但如北京、上海等城市豪宅项目过多,也影响房企的去化速度。对于那些高价拿地的房企来说,面对土地成本高企、豪宅市场竞争激烈、调控收紧风险聚集等多重不利因素,趁着市场热度抓紧出货或为上策。
上市房企一季度数据
合计实现营收2238亿元,同比上涨49.4%
预收账款总计11433亿元,同比涨52.5%
净利润总额158.7亿元,同比增8.3%
平均净利润率7%,2015年同期为9.8%
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