地王井喷背后的资本力量

截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王,它们在“高单价、高总价、高溢价率”的“三高”指标中,至少符合其中一条。而细察这些地王背后的资金推手,记者发现,上市房企是最主要的地王制造者。

半年不到,已经诞生110个地王,2016年的“地王潮”来得比往年更快、更猛。

继年初一二线城市一轮房价暴涨之后,楼市之火不出意料地烧到了土地市场。5月18日,保利地产以54.5亿元总价一举夺得上海周浦住宅用地,溢价率近300%,创下上海外环外土地楼板价5.5万元/平方米的新纪录;5月19日,远离上海市区的崇明长兴岛,两幅住宅地块被泰禾集团以47亿元总价、1.5万元/平方米的楼板价摘得。

与往年地王主要集中出现在三、四季度不同,今年的“地王潮”来得特别早,也异常凶猛。自3月份各地市陆续公布土地出让计划后,随着热点城市打开供应,4月、5月土地市场即呈现地王井喷、高烧不退的现象,在那些市场需求旺盛、库存低位的二线城市,更是屡创地王纪录。

记者整理发现,截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王,它们在“高单价、高总价、高溢价率”的“三高”指标中,至少符合其中一条。而细察这些地王背后的资金推手,记者发现,上市房企是最主要的地王制造者,其中不仅有融创这种一贯的激进派,连万科、绿地、招商等一向以稳健见长的A股龙头房企,也在今年频频制造地王。

疯狂之后是迷茫。动辄超过100%甚至400%的溢价率令人咋舌,一掷千金的背后,除了上市房企钱袋充盈、融资顺畅的底气,也不乏土地供应“僧多粥少”之无奈。

二线城市地王井喷

今年已注定成为历史上地王最多的年份。

克而瑞房地产研究中心数据统计显示,截至5月15日,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计21个重点城市,今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达110幅,而在上一个“地王年”2013年,全年也不过拍出60幅地王。

由于一季度各地土地供应计划尚未公布,加上春节影响,土地市场供应寥寥。时至4月,随着各地供应开闸,土地市场逐渐升温,4月已有24块土地溢价率超过100%,诞生了12幅总价地王;到了5月,在苏州、南京、合肥等二线城市带动下,土地市场热度更高,半个月即诞生了8块单价地王,有地块溢价率甚至达到400%的惊人幅度。

地王井喷之年,必然伴随着地价的快速上升,这一点在今年表现得尤为明显。不仅单价地王价格飙升,如葛洲坝南京地王、融创泗泾地王的楼板价均已超过周边项目在售价;就连资金沉淀量大、开发周期长的总价地王也多为高溢价成交,“面粉贵过面包”成为常态。

克而瑞数据显示,4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%,绝大多数地块溢价率都超过80%。其中又以南京最多,入榜地块多达6幅,地区热度可见一斑。以上周南京新晋单价地王为例,葛洲坝以110%溢价率竞得河西中部G14地块,折合楼板价为4.5万元/平方米,时隔4月之后再度刷新南京地王纪录。而4.5万元/平方米的楼板价,也超过目前河西所有项目的在售均价。

细数4月份以来“三高”地块分布,49个地块分布在14座城市,其中40幅位于二线城市,尤以苏州、南京、合肥、杭州四市最为集中,分别有13幅、9幅、7幅和5幅,区位上的“二八”现象颇为显著。而一线城市共拍出7幅“三高”地块,少于二线城市。究其原因,除了因近期政策面收紧之外,更重要的是因为供应量的减少。4月份以来,一线城市一共只出让了12幅经营性用地。

龙头房企频造地王

上证报记者整理发现,这110幅地王的制造者多为上市公司,令人讶异的是,连万科、绿地、招商等向来以风格稳健、风控严格着称的A股龙头房企,亦成为今年地王制造者。

向来号称不拿地王的万科,今年也忍不住出手了。5月12日,杭州紫金明珠地块经过28轮竞价,最终万科以14902元/平方米竞得,114%的溢价率在杭州主城已5年未见,同时也创下了万科在杭州拿地历史上的最高溢价纪录。而就在去年紫金板块第一个出让项目,中国铁建·西湖国际城楼板价仅为8510元/平方米,万科以高出中国铁建75%的价格成为“紫金明珠”的第二个买主。

而擅长通过与政府合作及二级市场并购获得高性价比土地的绿地集团,今年也启动了招拍挂市场的“地王模式”。2月23日,北京年后首场土地拍卖会,绿地集团以总价39亿元、配建15000平方米自住房竞得北京五环外黄村地块,楼板价高达4.7万元/平方米,超过了区域内所有在售物业售价,成为名副其实的地王,预期上市后单价将超10万元。

就连在深圳土地储备丰厚的招商蛇口,也在其他城市频频出击。3月18日,南京土地市场猴年首拍,招商就以48.2亿元力克22家开发商,竞得鼓楼区热河南路客车厂地块,29899元/平方米的成交楼板价也成为当时南京城北的新单价地王。5月5日,招商蛇口又斥62亿元巨资摘得2宗位于北京昌平区南邵镇的住宅地块,楼板价3.5万元/平方米,超过当地新盘2.5万-3万元/平方米的在售价格。几天后5月12日,招商蛇口又以13.8亿元拿下杭州铁路北宅地,溢价率106%,楼板价15268元/平方米。

保利融创双雄称霸

最令人侧目的是央企保利地产。虽然在几家A股龙头房企中,保利相对激进,但像今年这样屡屡大手笔拿地仍是罕见。

3月18日,南京浦口G03地块经过46轮激烈竞拍,最终保利地产以31.2亿竞得,楼板价22320元/平方米,溢价率达到163%。4月22日,经过253轮竞价,保利力压阳光城以总价54.26亿元竞得福建厦门2016TP02地块,楼板价25838元/平方米,溢价率150%,成为厦门岛外单价最高和厦门总价最高“双料地王”。4月28日,保利地产又以19.44亿竞得合肥瑶海区E1603地块,楼板价12180元/平方米,溢价率高达383.33%,再次刷新瑶海单价地王新纪录。就在5月18日,保利再度震惊业内,上海浦东新区周浦地块被保利以54.5亿元的总价、296%的溢价率夺得,实际可售面积部分的楼板价高达5.5万元/平方米,将未来上海外环外公寓售价拉升到8万元/平方米的新高度。

实际上,保利今年在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土地市场几乎从未缺席,制造了多幅“三高”地块,溢价率都在150%以上,甚至达到惊人的近400%。仅这几幅“三高”地块的获得,保利就付出160亿元的代价,可谓财大气粗。

而从获取地王的数量来看,据记者统计,今年最疯狂的地王制造者还不是保利,而是H股上市的房企融创中国。这家以激进为特色的房企,在接连并购绿城、佳兆业、雨润地产均未果的情况下,手持现金四处出击,不仅去年接连通过二级市场并购获得了成都、西安等二线城市的核心资产,更是在今年接连在8个城市陆续制造出8个地王。

今年1月25日,融创中国在同一日内拿下佛山和杭州两幅高价地块。1月29日,又在南京斥资36.6亿元、溢价率105%摘得栖霞区城北住宅地块。2月2日,融创在宁波以28亿元总价摘得江东新城核心区地块。同月26日,又夺得东莞清溪镇地块,创下322%的超高溢价率。3月24日,在大热的合肥土地市场,融创出手以400%的骇人溢价率夺得合肥政务区商住地块。4月29日,又以溢价率151%摘得无锡惠山地块。5月11日,融创更是以溢价率112%、总价30亿元、高达3.8万元/平方米的天价拿下上海松江泗泾地块,引得业内一片惊叹。仅这8幅地块融创共斥资150亿元左右。

钱仓充盈添底气

地王频出的背后是上市房企不差钱。

“资金面相当宽松、财务状况普遍良好,细察这些上市房企的资金状况,目前都颇为健康。手上有钱、融资通畅,是上市房企成为地王主要制造者的重要原因。”克而瑞房地产研究中心分析师朱一鸣告诉记者,对于这些大型上市房企来说,这不仅意味着有充足的资金拿地,也意味着即便有几块地价格过高甚至套牢,也不会造成事关生死存亡的影响。

根据A股上市房企一季报数据显示,万科、保利、招商、绿地四家房企目前手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元,各家都有几百亿现金在手,可谓粮仓丰裕。从净负债率来看,四家房企分别为19.3%、85%、16.3%和369.4%,除绿地由于去年刚刚借壳上市,目前财务数据尚有遗留问题等特殊原因外,其余房企净负债率均相当安全,尤其是万科和招商,已经到了偏低的程度。而从现金与短期有息负债比来看,除绿地目前为0.66,低于1之外,其余三家房企这一比数分别为2、1.06和16,尤其是招商,其手持现金总额几乎与有息负债总额相当,实在不差钱。

不仅龙头房企,不少在二线热门城市长期深耕的区域型上市房企,也由于资金面良好,而成为当地土地市场的重要势力。例如合肥当地房企合肥城建,一季报显示其净负债率仅为35%,现金与短期有息负债比超过8,合肥楼市一季度热销、房价暴涨,当地房企成为最大受益者,资金面充裕。

看似疯狂的地王制造者融创,事实上也有理性的一面。根据公司2015年年报显示,截至2015年年底,融创中国手持现金270亿元,净负债率76%,现金与短期有息负债比高达2,资金面宽裕。今年公司还签订了4.6亿美元、为期36个月的定期贷款融资协议,这也是公司今年以来疯狂拿地、频频制造地王的底气所在。

不仅手中有粮,A股融资渠道的打通、造血功能的恢复,更令A股房企心中不慌。上证资讯统计数据显示,这110幅“三高”地块的受让方中,有18家A股上市房企,其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案,募资总规模达1768.6亿元。就在5月18日,泰禾集团刚刚公布其第二次定增预案,计划募集资金不超过98亿元。紧接着第二天,公司就豪掷47亿任性摘取上海长兴岛两幅地块。泰禾今年还拿下了苏州、佛山两大热门城市高溢价率地块。

除了定增“补血”,发行公司债也是上市房企再融资的重要利器。据记者不完全统计,仅2016年以来,上述A股房企发行的公司债包括:绿地控股发行100亿元公司债;保利地产发行50亿元公司债,且利率仅2.95%再创新低;中南建设发行不超过48亿元公司债已获证监会核准。

由此可见,2016年地王的井喷现象,与资本市场的“资助”密不可分。需注意的是,部分城市过热的土地市场已引起政府警惕,一旦土地市场热度与楼市形成共振,恐将引发新一轮调控。回顾十年房地产发展历程可以发现,大多数的地王都出现在楼市上升期的顶峰,随之而来的往往是调控和漫长的煎熬。

2016年部分上市公司制造地王数量一览

数据来源:克而瑞房地产研究中心