地王们的无奈与隐忧

区区数月就制造了110个地王,用“烈火油烹”来形容当下的一、二线城市土地市场,毫不为过(详见本报头版《地王井喷背后的资本力量》)。面对这些现象,业内人士直呼看不懂,老百姓惊叹楼市疯了。这样的场景似曾相识,又似更甚。今年以来,随着楼市热度的节节攀升,重点一二线城市逐渐开始收紧调控政策,然而土地市场却持续火热,开发商们摆出了飞蛾扑火的姿态。

真的疯了吗?土地市场到底怎么了?

“南京、苏州这些城市,房价没什么泡沫,但地价肯定有泡沫。这么多年了,苏州的房价一直在2万元左右,南京的房价都没有超过3万元,一下子楼板价超过3万元甚至到4万元,这个肯定是不对的。”今年以来拿地最为疯狂的融创中国董事长孙宏斌近期在接受记者采访时如此表示。

一边理性看待泡沫,一边疯狂制造地王,房企在拿地时的纠结心态可见一斑。“这是所有房企最绝望的地方,土地价格贵,还可以通过精准定位、强力营销等手段拼一拼,大不了这块地不赚钱。但如果拿不到地,所有人就要失业,公司就运转不下去,什么趋势、调控都与你无关,你从这个行业就彻底出局了。”一家房企内部人士向记者坦言,每年的拿地指标是很多房企区域公司必须完成的硬任务,再贵也得拿。

上述人士道出了很多开发商的心声。实际上,当前土地市场大分化已非常明显:一线城市土地供应缩紧,土地价格高得离谱,房企只能望地兴叹;而三、四线城市因大量的库存积压,开发商压根儿不想再拿;二线城市以“黑马”姿态杀出,因房地产成交火热,市场预期好且库存消化周期缩短,供需关系紧张导致土地市场表现突出,量价齐升。

克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟认为,在楼市步入白银时代的大背景下,房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦一线及强二线城市。但京沪深今年出让的土地可谓少之又少,对于房企来说明显“吃不饱”,且由于一线城市房价的过快上涨,3月底上海、深圳已加强了对楼市的调控,随后一线城市成交量开始缩水。这种情况下,大量资金向南京、苏州等二线城市集中。土地供应量难以匹配企业投资需求,“僧多肉少”直接造成了强二线城市逢土拍必出地王的尴尬局面。

值得一提的是,今年这些热点城市新出让的地块体量普遍中等偏小。梳理今年4月以来全国经营性土地成交情况,单价排名前十地块建面均在20万平方米左右,并有多宗地建面低于10万平方米,说明地方政府严控单宗地块体量,甚至不惜将部分大体量地块分割出让。这在一定程度上加剧了重点一二线城市土地市场的竞争。

“南京、苏州的地价一下涨到这么贵,对于企业来说风险已经很大了。今年房价涨得这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了,而房价不可能每年都这么往上涨。杭州的房价曾经比上海还高,但因为地价高,很多开发商在杭州是亏钱的,目前的南京应该说很像当初的杭州,那些拿高价地的开发商,在房地产风向变化的时候便会受到惩罚。”孙宏斌表示。

孙宏斌并非危言耸听。

楼市、地市的高烧不退,让二线城市调控之剑悬在头顶。5月17日,苏州释放调控信号,当地房管局召开内部会议,一边撤回了即将出让的“准地王”等几块住宅用地,一边酝酿出台新一轮限购方案。在苏州紧急撤销地王的第二天,5月18日,苏州加码土地市场调控,市国土资源局网站公布,对两块即将出让的热门宅地设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

种种迹象表明,部分城市过热的土地市场已引起政府警惕,一旦土地市场热度与楼市形成共振,恐将引发新一轮调控。而这些热点城市成交量价回升的繁荣景象主要是过去积压需求的集中释放,目前已有透支迹象,一旦进入新一轮调整周期,去年下半年以来“日光盘”频现的火爆现象也会戛然而止。不少业内人士认为,繁荣背后潜伏的楼市危机,极有可能在2016年下半年触发。

疯狂之后总有惨痛代价。尽管一些地王可以用时间换空间,但并非每一个地王都能等到黎明的到来。谁也不知道,自己是不是最后那位接盘侠。