经纪人眼中的北京楼市：从“价高者得”到有价无市

经纪人生存调查系列报道之二

在此前的大行情时,北京二手房市场曾出现一些夸张场面,比如在多人抢房的情况下,通过抓阄、抽签、竞价等方式来确定买主。而多人等待谈判的情况下,“价高者得”这种模式也在今年“重出江湖”,并集中在成交最为火爆的3月。

本报记者 张敏 北京报道

“今年3月份,在我们的一家门店,最多一套房子有8拨客户等着谈判。最后以‘价高者得’的办法卖出去了。”链家地产学院区总监马宁在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

今年春节过后,北京房地产市场经历了一波供需两旺的大涨行情。其中,二手房交易由于较为敏感,最容易出现大涨或大跌的波动,其变化也往往被视作市场的先导指标。

马宁的职务范围覆盖海淀区和西城区的一部分,共有20多家门店,是北京市最核心的区域。在今年以来的市场中,该区域经历了从火爆到冷清的大范围转变。由于育翔学区的存在,该区域的成交表现出一些不同特征。

根据北京市住建委数据,今年2-4月,北京市二手住宅网签量分别为15149套、32009套、24312套。但从短期走势来看,截至4月中旬,北京二手房成交量已连续多周出现下滑。国家统计局发布的数据显示,今年4月,北京二手住宅价格环比上涨3.7%,同比上涨37.2%。

昂贵的“学区”

“从我们的感受来看,春节后的市场变化最明显。首先就是客户忽然变得非常多。”马宁说,按照惯例,二手房市场通常在春节后有一拨行情,但往往会从长假结束后的一段时间开始。但今年的不同在于,节后两三天,客户就赶着来签约。

他表示,紧接着发现在很多单子中,业主开始出现涨价,而且是在谈判桌上“现场提价”。

“最多的一次,业主在谈判的时候提了四次价,总价累计一共涨了五六十万。但最后还是签了。”马宁说,几乎每一轮的二手房行情中,都会出现业主提价、购房者应价的情况。

马宁粗略统计,在他覆盖的“学院区”,春节过后的两个多月时间里,二手房成交均价上涨了1万到1.5万元左右,涨幅约在12%-15%的水平。即使与过去几年相比,仍然堪称“火爆”。

他表示,在此之前,北京楼市有两次较大的行情。2006年到2007年,北京二手房均价从当时的6000元左右,上涨到12000元,价格翻了一倍。经过2008年的回调后,从2009年初到2010年,均价又从10600元上涨到24000元,同样翻倍。

当时,北京二手房市场曾出现一些夸张场面,比如在多人抢房的情况下,通过抓阄、抽签、竞价等方式来确定买主。正如文首提及的案例,这种情况在今年也“重出江湖”,并集中在成交最为火爆的3月。

马宁表示,一旦出现“竞价买房”的情况,最终的成交价格往往就会比报价上涨四五十万。

这一情形大多出现在学区房交易中。“我们遇到最夸张的情况是,业主在饭店请所有有买房意向的客户吃饭,客户就在饭桌上出价,房子最终卖给出价高的人。”马宁说,相比于一般的二手房成交,学区房购买者对价格的接受度更高。

其中,在育翔学区的某个二手房小区,户型面积在50平方米左右的房屋,单价从春节前的8万-9万,在节后上涨到10万左右。在最高点时,部分房源的单价已经超过11万元/平方米。

被压抑的需求

对于有经验的经纪人来说,关注最初的蛛丝马迹,往往能够判断出市场走势。

据悉,链家地产将旗下的房源分为ABC三类,A类房源为户型朝向好,价格合适的优质房源;B类次之;C类多为户型不佳,或业主不太诚心出售的房源。

马宁表示,一旦A类和B类房源的库存量急剧减少、前来咨询的客户数量迅速增多时,往往意味着一拨大行情即将出现。相反,在房源充足的情况下,客户减少,则是市场降温的前兆。

在当前的北京市场,共有两种主要现象。马宁指出,大部分情况是卖方不降价,买方也不跟价,这也是造成近期市场降温的主要原因。

另一部分情况为“连环单”,即在换房需求中,因签订了新房的买卖协议而急于将现有房屋出手的情况。这部分卖主存在降价压力,有些客户甚至主动下调价格。

在当前的北京二手房市场,换房需求大量存在,但形成“连环单”的比例并不高。马宁判断,在其负责区域的二手房交易中,约有70%的比重为改善型需求,而整体市场中的“连环单”比例不超过10%。

从某种程度上,这也决定了北京市场的走势。

马宁认为,在北京楼市的前两次行情中,由于当时并未出台“限购令”,市场中投资比重较大,行情持续时间也长。现阶段的需求主体以首次置业和改善为主,对价格较为敏感,因此,一旦价格提升,成交量就会很快受到抑制。

其中,在4月1日之后,他负责的“学院区”整体交易量下降了约50%,该区域的学区房成交量同样大幅下降。他认为,这其中也有部分需求在3月被透支的因素影响。

但马宁表示,这部分需求并未完全消失,仅仅处于被压抑状态。“我们还是能够看到大量客户想要买房,这个量早晚要释放。”(编辑 骆轶琪)