万科、招商理性竞标 深圳地价利诱“外来和尚”

地王接踵而出,这是社会话题,也是资本话题。

但即便地王热也难以引起机构的热情。在有些机构看来,地王热并不能缓解大家对地产泡沫的担忧。而且在目前的中国经济转型之下,依靠房地产的模式必须改变。

针对龙头地产股的经营选择,我们可以看到什么规律性的变化?

本报记者 陈浠 深圳报道

导读

一位受访对象告诉记者,现在深圳拍地市场太火爆,其所在的公司虽然是本地公司,但没有足够的实力去参与,现在也在寻找机会,准备用间接收购等方式拿下深圳的地。

深圳地价持续超预期,但本地房企在拿地上相对偏理性。

公开资料显示,在6月2日深圳龙华新区出让的最终以82.89亿元成交的地块,万科(000002.SZ;02202.HK)、招商等本地房企的出价均远低于此。

21世纪经济报道记者发现,这些本地企业依然把目光放在一线城市及部分强二线城市,拿地的步伐并没有放缓。

例如,万科在5月份新增项目共9个,除广州从化的物流地产项目外,其他均位于杭州、南京、天津等核心二线城市。而在4月份,万科新增的4 个项目分别位于杭州、济南、长春、成都,全部为二线城市。

深圳房企本地拿地理性

2015年至今房价的巨大涨幅,让深圳成为全国房地产风口浪尖的城市。

“我老公自己的公司近期正在找周边城市合适的地方,深圳成本太高了,开公司很难生存下来。”5月份,一位深圳金融行业人士告诉21世纪经济报道记者。

由于房价在短时间内大涨,企业在深圳的生存成本骤然提升。但从最新的情况来看,深圳的房地产市场仍然还在一次次超出市场的预期。

6月2日,深圳龙华新区出让今年第一块商住用地,最终“面粉比面包贵”的成交价格又让市场叹为观止。

据深圳土地交易中心的公告,编号为A816-0060的地块位于龙华新区民治办事处,土地用途为二类居住用地+商业用地,土地面积为35673.14平方米,建筑面积为146000平方米,土地使用年限为70年。

万科、招商、中海等10多家开发商参与了本次投标。最终,中国电建和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标,据计算,楼面地价高达每平方米56781元。

不过,值得注意的是,本地开发商显得更为理性。公开资料显示,招商对此地块报价70.5亿元,万科给出的报价为57.5亿元,而曾经在龙华拿下“地王”的龙光地产给出的报价为56.3亿元,报价相对于最终成交价格尚有一定的距离。

6月3日,一位深圳房地产从业人士大雁(化名)告诉21世纪经济报道记者,从这次中国电建和广州方荣联合体拿下龙华地块,以及去年信达30.3亿拿下坪山居住用地,5月泰禾集团57.2亿深圳坪山拿地,这三个案例可以看出,第一个特点都是外来的地产公司高价拿下深圳的地块,而且基本是第一次进入深圳市场;第二个特点是基本都有央企背景,资金实力很雄厚。

“这两个特点都显示出近期深圳土地交易市场的扭曲,一方面是外地企业几乎是不惜成本想进入深圳市场,但另一方面本地的万科、招商等更为市场化的大公司在这种扭曲的市场下,用理性的报价基本都拿不到地,几次都是出局了,市场的逻辑现在都变了。”大雁表示。

深圳链家市场研究中心总监肖小平则认为,深圳开发商很容易受限于最近楼市的不景气,但外地开发商对此敏感度较低,反而能够跳出现在的格局,看到更长远的市场发展方向。

仍集中发力一二线城市

尽管万科、招商地产等开发商在深圳本地近期未能顺利拿地,但这几个市场化的大公司,依然把目光放在一线城市及部分强二线城市,拿地的步伐并没有放缓。

“目前房地产被看好的城市基本就是一线城市和部分强二线城市,深圳这边大的房地产公司基本都是把资源放在这些城市,大部分的二线城市和几乎所有的三线城市越来越不看好,区域分化更加明显。”大雁告诉记者。

据长江证券6月2日的研究,5月份,万科新增项目共9个,其中物流地产项目4个,除广州从化的物流地产项目外,其他均位于杭州、南京、天津等核心二线城市。

而在4月份,万科新增4个项目,4个项目分别位于杭州、济南、长春、成都,全部为二线城市。

招商蛇口(001979.SZ)在2015年业绩交流会上就明确提出,未来2-3年的项目投资策略主要是平滑拿地和城市深耕,特别是在重点核心的一二线城市。

据广发证券统计,2016年4月,招商蛇口在北京和广州分别获取项目资源,合计土地面积35万平米,合计建筑面积61万平米,总地价68亿元。

而金地集团(600383.SZ)拿地则较为谨慎。广发证券认为,整体来看,今年以来金地集团在土地投资的节奏上较为谨慎,仅新补充2个项目资源(1月的武汉项目和4月的杭州项目),合计建面76万平米,远低于同期销售建面188万平米,合计地价43亿元,是同期销售金额275亿元的16%,投资力度较小。

“我们认为,这一方面与近期土地市场热度过高有关,另一方面也是公司2015年补库存力度较大,目前可售资源仍较为充足。”广发证券分析师乐加栋表示。

总部位于广州的保利地产(600048.SH)在拿地上则保持积极态度。据广发证券统计,2016年4月,保利地产分别在海口、厦门、合肥、广州、郑州等城市获取5个项目,合计建面145万平方,地价109亿,权益地价106亿,拿地力度较3月进一步提高。

“深圳同样是被长期看好的城市,只是短期价格太高了。但还是有很多开发商用各种办法进入深圳市场。”大雁表示,碧桂园、万达、融创这三家公司近期均用各种方式在深圳布局,例如,融创用大概44亿元收购莱蒙国际旗下7个项目,借收购进入深圳市场。

大雁告诉记者,现在深圳拍地市场太火爆,其所在的公司虽然是本地公司,但没有足够的实力去参与,现在也在寻找机会,准备用间接收购等方式拿下深圳的地。

(记者邮箱:chenxich@foxmail.com)(编辑:李新江)