地王买家集中背后：资金潮下的资产荒

6月2日,北京共计拍出三块地王。目前市场创造地王的基本都是上市企业+国企,资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。由于地王买家大多数是有实力的公司,未来可能引发的房价泡沫更为严重。

本报记者 王营 北京报道

6月2日,北京共计拍出三宗“小地王”。

楼面价在不断刷新纪录。最值得注意的是延庆一地块,经中原地产首席分析师张大伟测算,楼面价达3.1万元/平方米。然而,在延庆楼市销售史上,别墅销售超过2万元/平方米的只有37套,普通住宅销售超过2万元/平方米的只有1套,超过3万元/平方米的有3套。地价是房价的3倍。

张大伟分析认为,特别在一二线城市,地王频繁出现已经成为趋势,这是资金潮下的资产荒。

地王背后的买家们

6月2日,阳光城一位负责人在他的朋友圈晒出了北京市土地整理储备中心的土地竞拍号47号,并写道“阳光城北京又下一城!收获顺义地块!”

阳光城,是当天北京地王的一个买家。

该地块位于中央别墅区辐射区域后沙峪的顺义22街区。经过多轮激烈竞争,被阳光城以14.3亿元拿下,溢价率186%,楼面价直逼4.46万元/平方米。建设用地面积17756.68平方米,建筑面积不高于39065平方米。该地块拍出当天下午,同位于顺义区域的旭辉22号街区便打出广告“一日三地王,市场滚烫,好房靠抢”的广告。公开资料显示,旭辉22号街区属于27-59平方米的loft。总价80万起。

这不是阳光城第一次在北京拿下地王。2015年11月13日,其以18.73亿元、配建1.2万平方米限价房代价,竞得北京通州台湖镇地块。该项目折合楼面价3.8万元/平方米,按照地块2.8的容积率计算,未来房价至少达到8万元/平方米,成为台湖片区新晋“地王”。业内人士评价,该地块开发压力不小。

此次拿地并不便宜。阳光城方面相关负责人不愿意对此事给予评价。

21世纪经济报道记者了解到,作为闽系房企,进京是阳光城认为全国化战略布局的重要一环。中国指数研究院发布的《2015年中国房地产销售额百亿企业榜》显示,阳光城2015年完成销售金额310亿元,较2014年的230.7亿元大幅上涨34.37%,在闽系房企中名列前茅。

6月2日另一地王买家是龙湖。其以14.1亿元总价,竞得北京市“海淀北部地区整体开发”中关村环保科技园HD-0303-0071地块,占地总面积1.33万平方米,规划建筑面积4.66万平方米,容积率3.5,规划用地性质为B2商务用地。折合楼面地价30228元/平方米。相比该区域上一次拿地,地价翻了两倍。根据规划,项目未来拟打造高端商务办公及配套类产品。

龙湖方面称,北京是龙湖一直以来的战略要地。对龙湖环渤海区域布局实现深化具有重要意义,也符合“扩纵深、近城区”的全国化发展战略要求。

资金潮下的资产荒

地王频繁出现已经成为趋势,这被视为是资金潮下的资产荒。

中原地产研究部统计数据显示,2016年以来截至5月31日,全国土地市场地王频繁出现,按照总价计算,超过15亿的合计有105宗,其中国企比例明显处于历史高位。

前述105宗地块合计成交总价为3288.2亿,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿,占比54%。而这105宗总价地王里,89宗为上市公司获得,合计金额2760亿,占比84%。

张大伟认为,土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前市场创造地王的基本都是上市企业和国企,它们资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。而在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表现得更加激进。

同策咨询总监张宏伟认为,从市场预期来看,品牌开发商们深知,在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略;一线城市土地市场“寸土寸金”,积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展,品牌房企不会放弃一线城市这块“肥肉”。因此,虽然当前京沪深等一线城市土地市场表现“风平浪静”,但背后其实是暗潮汹涌,品牌房企在暗中较劲厮杀,一线城市势必还会迎来“地王”大战。从结果来看,以上海为例,上海的泗泾地王、周浦地王、顾村地王等等或多或少有这方面因素的考量。

华泰证券分析师谢皓宇分析称,融资渠道确实一直在打开,但真正流入到房企手中的钱,更多的还是来自于销售回款。房地产行业的融资渠道主要有5个,分别是银行、信托、股票市场、债券市场和民间借贷。2014年之后开放的是股票市场和债券市场,截至当前,这两大类新增融资渠道对上市公司来说确实帮助极大,但对无法获得的非上市公司来说,新增资金来源并不充足。按照资金来源来看,房款来源占比高达41.4%,同时整体增速并不理想,也就说,当前的周期复苏是单边复苏,在供给端存在缺失。

谢认为,当前中国经济还在转型中,房地产仍然是支柱。经济转型成功,则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑,即便是一线城市也是如此。当前一线城市的房价已经脱离了购房者自身的收入轨道,而更多的是依靠首付款或者长辈的支持,很显然这样的购房方式不可持续,所以未来房价收入比迟早会下降。如果经济转型成功,那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入,对房地产的支撑将加强。对于其他三四线城市来说,由于房价并不高,所以经济转型成功是为了激发更多的需求。(编辑 骆轶琪)