房价下跌会引发系统性风险吗?

日前,高房价问题成为舆论关注的焦点。房地产市场销售经历了几个月的高速增长,最新数据显示,其增速仍然高企,但已经开始回落。房地产是前几个月推动经济增长的主要力量,但房价的高涨幅一开始就让人忧虑,现在则成为一个“麻烦”。

有消息称,国内风控做得非常好的某股份制银行的内部会议下达了房贷口子开始收紧的指示,未来规模会大幅调低,利率也会有变化。据悉,该银行已经开始控制房贷风险,不排除会有更多银行跟风。接下来,楼市调整是大概率事件。事实上,前几个月楼市莫名其妙地大涨后,给市场带来的是恐惧,而不是中国经济增长的希望。

就在市场关心楼市何去何从的时候,两位地方官员就房地产业发表了两种不同的声音,这是罕见的现象。对于楼市与房价的判断,大部分是市场人士、专家学者发声,或者中央主管部门被迫回应,很少有地方官员直接谈论这个问题。

其中,湖北省副省长曹广晶撰文称,“过去我们担心房地产价格上涨,今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂,银行贷款的重要基础垮了,后果很严重,甚至会引发金融危机,这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多”。应当说,这也是中国长期存在的主流观点,即房地产泡沫不能破,破了就会有重大危机。因此,才会有“房地产绑架中国经济”之说。

对于他这种说法,中国社科院学部委员李扬的回应比较客观,他认为曹广晶说得对,房价下跌、泡沫破裂,地方政府会遇到问题。但是,为了强筋健体,为了未来长期发展,这是必须忍受的一个过程,“谁让你过去搞太高了”。也就是说,房价这么高,是货币政策与土地政策搞上去的,为了经济可持续发展,必须要跌回到市场理性的水平。尽管这个过程比较痛苦,但是,泡沫不破,经济就不可能完成调整。

长期以来,中国经济将房地产视为支柱产业,如果宏观经济不景气,就要利用地产投资推动经济增长,而刺激工具就是信用扩张。信用扩张会引起房价上涨,届时政府又会开始调控。一旦楼市不再活跃,房价下行压力比较大的时候,就再次使用货币政策刺激楼市。形成了货币-楼市-经济增长的逻辑链,这可以称之为“房地产本位制”。

问题是,这个链条最终会导致这种现象:房价越来越高,楼市刺激经济增长的效能越来越小,最终造成经济增长停滞而房价高悬的泡沫状态。一些人据此认为,房价泡沫不能破,要维护这个泡沫,要么继续采取信用扩张的手段,要么控制土地供应。现在很多地方采取的方式是,收紧土地闸门,制造了大量“地王”,让泡沫加速膨胀。所以,稳定房价就是稳定金融的逻辑,实际上就是加速房价泡沫导致更大金融风险的逻辑。或许,通过控制货币和土地能够暂时稳定楼价,但这是慢性自杀,是最愚蠢的选择。

房价下跌就真的会引发系统性风险吗?另一位发声者是央行南昌中心支行行长王信,他撰文称,我国居民购房贷款与GDP的比率、居民购房贷款与居民可支配收入的比率都大大低于韩国、日本、美国、英国等国家,居民储蓄等金融资产远高于负债,居民购房首付平均为房价的30%左右,银行按揭贷款总规模约为房价总市值的10%(美国约为45%)。因此,即使房价有较大幅度下跌,我国也不会出现普遍的居民负资产现象。他提醒说,尽管我国居民购房贷款整体风险并不大,但也要未雨绸缪,切忌为了短期需要而出台一些有碍长期稳定的“短视”政策。此前,曾有权威观点鼓励居民部门通过楼市加杠杆。

将房地产业作为工具,最终却被房地产所“绑架”。现在的风险不是房价下跌带来的金融问题,而是继续维持房价会导致货币政策丧失独立性,迫使经济依赖更高的杠杆运行。对于地方政府而言,由于土地财政与税收等利益,不会希望房价下跌。但问题是,现在房价太高,已经属于竭泽而渔。因此,现在需要通过各种政策工具,挤压房价泡沫,同时,也做好防范金融风险的准备。(编辑 欧阳觅剑)